华融战略项目报告第二分册外部环境和行业分析课件

《华融战略项目报告第二分册外部环境和行业分析课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华融战略项目报告第二分册外部环境和行业分析课件（348页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、北京华融综合投资公司 发展战略项目报告第二分册 = 外部环境和行业分析 =,2002年11月5日 中国 北京,机密,目录,一、报告摘要 二、宏观政策和环境分析 三、房地产开发行业分析 四、物业管理行业分析 五、金融行业分析 六、文化旅游行业分析 七、高科技行业分析 八、多元行业分析 九、问题和回答,2002年11月5日,1,保密文件、版权所有,外部环境和行业分析概述,外部环境和行业分析的内容包括宏观政策和经济环境分析，行业政策和发展趋势分析，行业吸引力分析。所涉及的行业包括：房地产开发行业、物业管理行业、金融行业、文化旅游行业、高科技行业和多元行业分析。 房地产开发为华融的核心业务。房地产开发

2、行业研究的目的是为了确定华融今后的房地产业务发展方向。 物业管理为华融现有业务。物业管理行业研究的目的是为了确定物业管理在华融发展战略中的定位和相应的业务发展方向。 金融、文化旅游为华融“四业”的组成部分。研究这些行业的目的是为了确定这些行业在华融发展战略中的定位以及可能选择的发展方向。 对于高科技行业的分析主要着眼于华融曾经和现在考虑的宽带产业，判断是否值得华融进入。 多元行业分析是通过扫描中国加入 WTO 后各行业的发展趋势，判断是否有值得华融关注的业务。,2002年11月5日,2,保密文件、版权所有,新华信土地政策分析认为：随着国家新的土地政策的完善和严格执行，土地价格将高于原来的协议出

3、让价格，长期的土地价格将趋向市场化，理性化，政府不会人为抬高土地价格，以保持市场价格的稳定和房地产市场的稳定,土地供应总量将受到严格的限制 土地供应方式和供应结构将在源头得到有效控制 土地价格比协议转让价格总体水平上升，但长期价格趋向市场化、理性化。招标、拍卖方式出让土地使用权不会人为地抬高地价，政府通过土地供应总量来调控地价。 房地产开发行业竞争将趋向激化，实力决定开发机会 新土地政策对外来经营有利，但对本区域经营有较大的压力 新土地政策对华融短期经营有利，因为华融目前拥有的土地储备有更好的升值潜力 新土地政策对华融在北京以外经营长期有利，可以较低的风险快速进入外地市场,2002年11月5日

4、,3,保密文件、版权所有,新华信房地产行业分析认为：现在的房地产业正处在一个周期内的快速发展阶段，但开发的发展速度开始超过市场本身的增长速度，风险积累不断增大，不可过分乐观,我国房地产业正处于成长期，产业处于“有限竞争阶段” 房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性 我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，产业集中度低，房地产业的主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低 商品住宅是房地产投资的主要组成部分；办公楼的投资额总体上无明显增长，比例呈下降趋势；商业用房的投资额近年来稳步增长 长远来看，中国居民住宅市场容量巨大，发展前景看好。购买方分析表明，个人消费逐渐成为市场

5、需求的主体，购房目的是为了改善住房条件 中国房地产企业未来发展方向是规模化、品牌化 现阶段我国房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大；部分地区商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率开始加大 近年来“圈地运动”愈演愈烈，土地价格不断攀升，房地产相关贷款增加迅猛，政府已经表示“关注”,2002年11月5日,4,保密文件、版权所有,新华信北京写字楼市场分析认为：北京写字楼市场供给总量充足，需求增速减缓，地域之争加剧，风险逐步加大,通过对北京市场8大商圈，199座写字楼的统计发现：甲级写字楼市场竞争激烈，CBD一圈独大，顶级写字楼市场分化严重，乙级写字楼发展缓慢 北京写字楼市场的供应量在2007年之

6、前将继续保持强劲的供应量 中资机构、大型企业集团和部分跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，原有的客户群体将出现一定的分化 金融街产品的市场定位建议：加大甲级写字楼大客户竞争力，完善商圈配套设施，提高商圈档次，拓展市场占有率 根据新华信对北京写字楼市场未来供需关系的三种预测：建议华融在这一市场应该采取谨慎和稳健的发展策略，规避风险和回笼现金将是首位,2002年11月5日,5,保密文件、版权所有,新华信北京住宅市场分析认为：对华融在住宅市场的建议是主要定位中低档“市民花园住宅”，实现统一规划投资、统一找地设计、统一营销策划、统一宣传品牌、统一管理,城市人口的增加和改善住房条件的要求，使得北京住宅

7、市场总需求量不断增长，大规模的需求刺激越来越多的房地产商进入北京市的住宅市场 统计表明，伴随着供给的增加和价格的不断上扬，北京住宅市场供给的增长已经开始超过销售增长，住宅的空置率有所上升 支付能力与住宅价格的矛盾，使得北京普通居民对住房的承受能力减弱，住宅从必需品变成奢侈品：北京住宅5000元以上的需求量占总需求13%，但5000元以上的供给量占总供给的75%。价格层次分布与实际需求的不对称，使得北京住宅供需极不平衡，需求与供给出现20比80的矛盾 从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份额，其中4000元左右的住宅由于市场和政策面的缘故，可能将会成为未来住宅市场的主流品种 高档住宅由于北京

8、独特的背景，将继续延续其独特的市场魅力，但品牌和实力的争夺将更加激烈，这一市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断,2002年11月5日,6,保密文件、版权所有,新华信物业管理行业分析认为：对华融物业管理业务的建议为明确定位，主要为中高档写字楼提供物业管理服务；从服务型物业管理向经营型管理过渡；充分利用华融集团优势，塑造物业管理品牌；与华融整体战略相一致,中国物业管理行业的现状分析表明，物业管理行业发展时间短，市场规模较大，但行业竞争激烈，整体盈利水平较低 中国房地产业的发展给物业管理行业带来了巨大的潜在机会，物业管理行业具有朝阳产业的特征 从全国范围看，中国目前物业管理覆盖面小，且不均衡

9、，一定程度上与地区经济发展相关 中国物业管理行业存在四大问题：行业规范滞后、市场化运作不够、人员素质不强、专业化程度不高 中国物业管理行业发展的“五化”趋势：市场化、品牌化、规模化、专业化、标准化 物业管理行业从发展到成熟，从管理服务为主的物业管理观念到经营型物业管理观念的形成，需要经历三种模式的转变， 物业管理行业的产品结构和利润贡献的分析表明，对技术要求较高的物管产品，其相对利润回报较高,2002年11月5日,7,保密文件、版权所有,新华信金融行业分析认为：金融行业是华融未来可以考虑进入的行业，华融可以考虑以不同方式进入的领域有：集团财务公司、大中型银行、房地产信托、大型综合类券商以及全国

10、性寿险公司,金融业目前处在由管制垄断竞争向有限竞争的过渡阶段，行业的净资产收益率高于社会平均水平； 中国GDP高速稳定增长，经济发展水平不断提高，金融行业有着广阔的发展前景； 国家对金融行业的监管较严，行业的整体准入壁垒较高； 国家现阶段对金融行业仍然实行分业管理，但混业经营是大势所趋； 随着中国加入WTO, 中国金融行业将逐渐对外资开放，面临着较大的国外竞争压力； 在金融行业内部的银行、证券、保险、信托四大行业中，大中型银行、大型综合类券商和全国性人寿保险公司的行业投资价值较高，如果华融采取投资参股模式进入金融业的话，应选择这三类金融机构； 新华信认为华融当前尚不具备条件以独立经营模式进入金

11、融业中投资价值较高的领域，如大中型银行、大型综合券商等，伴随着企业的发展，2007年以后可以考虑； 如果华融采取整合经营模式进入金融业的话，可以考虑经营房地产信托投资公司，如果国家对房地产产业基金政策放开的话，华融2005年以后可以考虑进入； 华融也可以组建集团财务公司从企业内的金融开始做起，为将来采取全面进军金融业打下良好的组织和人才基础，但时间也不会早于2005年。,2002年11月5日,8,保密文件、版权所有,新华信文化旅游行业分析认为：由于旅游资源质量劣势，阜景街区不应是华融进入旅游业的切入点。在国家有关景点经营权政策明晰以前，华融的文化旅游产业应该是在打基础，培养能力阶段。阜景街区应

12、该考虑如何做好旅游商业房地产开发,旅游行业将成为我国的核心支柱产业之一，但目前产业还处在成长期，地域分布极不均衡，西部开发将带动产业逐渐西移 加入WTO将根本性地改变我国旅游行业的竞争环境 旅游饭店业经营不良，主要原因是产业结构不合理，供求矛盾突出和较高的退出壁垒，但五星级酒店的经营状况要好于其他低档次酒店 旅游社业利润率连年在低水平徘徊，集约化经营成为行业的大趋势，未来小旅行社在市场中的竞争地位将进一步减弱 旅游景点的特征是地域性资源垄断，而不是市场垄断，外资投入加大及景点经营权市场化将成为行业趋势 旅游景点行业相比旅行社、旅游酒店业更有发展前景。 发展旅游景点行业的大前提是能否获得优质旅游

13、资源，阜景街区不能说是优质旅游资源，发展旅游景点经营业值得商榷。 在国家有关景点经营权政策明晰以前，华融的文化旅游产业应该是在打基础，培养能力阶段。,2002年11月5日,9,保密文件、版权所有,新华信高科技行业分析认为：华融可以将宽带的接入和增值服务作为物业增值和获取投资收益的手段，但不是战略性业务方向,我国宽带网络产业建设处在一个低起点加速发展时期随着骨干网和城区网的相继建成，“最后一公里”成为宽带接入的关键问题。 宽带产业价值链分析表明：前端市场基础较好，后端极为薄弱。在经历了“宽带圈地”热潮后，业界越来越意识到产业链的完整性。投资已经出现由基础设施转向运营和增值服务领域。 由于体制和成

14、本的原因，宽带ADSL和以太网是现阶段采用较为广泛的技术，但有线接入将在广电获取执照后迅速发展，未来我国宽带发展将呈现多种技术并存竞争的态势。 未来宽带运营商与房地产的合作模式将是风险和收益并存，具体的协议取决于双方的讨价还价能力。 在宽带骨干网和城域网市场，由于进入壁垒极高，华融没有可能进入。从市场供求状况分析，这两个市场也处于供大于求状态。 在小区接入市场中，ADSL 及 有线接入市场由于被电信及广电资源垄断，华融同样不可能进入。华融可能进入的小区以太网接入由于市场开放程度高，竞争激烈。目前的市场参与者全部亏损，未来的幸存者是目前资本雄厚的市场领先者。目前小区接入没有进入和直接运营的价值。

15、 华融可以参与写字楼和商业物业宽带的接入。华融可以将宽带的接入和增值服务作为物业增值和获取投资收益的手段，但因为不确定因素很多，并且和具体楼宇的客户质量以及宽带运营商的讨价还价能力有关，所以这个方向不是独立发展的战略性业务方向。,2002年11月5日,10,保密文件、版权所有,新华信多元行业分析认为：目前华融没有必要投资这些行业。主要原因是其他行业的盈利水平和成长性并不比华融目前的主业更有吸引力，而且和华融的资源、能力之间的匹配度及协同效应较差,经过和上市公司行业平均净资产收益率对比发现，2001年华融公司的净资产收益率相对较高达9%，高于上市公司平均净资产收益率。 平均净资产收益超过或者接近

16、华融水平的几个行业是农业、采掘业、公用事业、金融、 交通运输等，主要集中在资源垄断和国家垄断的重要行业。 环保产业因为国家环保政策的严格实施，具有良好的成长前景。 根据中国加入世界贸易组织的承诺，逐步开放这些严格管制和垄断的行业，给华融提供进入这些行业的机会 研究表明这些行业要求比较大的前期投入，投资回报周期较长，而且和华融目前的主业的协同效应较差，囿于华融自身的经济实力和资源结构，新华信认为目前没有必要进入这些行业。,2002年11月5日,11,保密文件、版权所有,目录,一、报告摘要 二、宏观政策和环境分析 三、房地产开发行业分析 四、物业管理行业分析 五、金融行业分析 六、文化旅游行业分析 七、高科技行业分析 八、多元行业分析 九、问题和回答,2002年11月5日,12,保密文件、版权所有,我国宏观经济政策主要由四个政策：“财政政策+货币政策+产业政策+地区发展政策”组成，一般都是多种政策综合配套应用,我国的宏观经济管理目标既多元又复杂,例如公平分配与社会稳定、公共福利与社会保障、环境保护与可持续发展等。,按照西方经济学理论，市场经济国家的宏观经济管理目标通常是：促进