{地产市场报告}某市某地产品类房地产市场研究报告

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1、地产市场报告某市某地 产品类房地产市场研究报 告 地产市场报告某市某地 产品类房地产市场研究报 告 深圳万科品类房地产市场研究深圳万科品类房地产市场研究 一、概述一、概述 本报告以万科对于住宅产品品类划分作为基础，将万科对于产品品类划分的标准与市场 的整体样本进行拟合，对近期深圳房地产市场中与万科产品品类具有可比性的市场样本进行 综合研究，以期了解在未来的 6-12 个月时间内，各泛品类市场的走势以及深圳万科的各品 类物业在市场中所面临的机遇与挑战。 1.1 对万科住宅品类划分标准的分析与理解1.1 对万科住宅品类划分标准的分析与理解 万科产品品类构成框架万科产品品类构成框架 系列核心价值品类

2、土地属性客户构成产品核心价值 G1 1)地块商务属性高,周边写 字楼密集，交通高度发达， 享受市中心级别配套 2)地块可能有不利因素影响， 如交通噪音干扰大以及周边 人群复杂的情况 3)商业价值高 4）居住价值一般 商务人士商务服务 G2 1)周边配套完善， 交通便捷， 通常较为安静 2)适宜居住 孩子三代 后小太阳 小太阳 中年之家 大家庭生活 功能完善 凸显主人功能 凸显自我功能 金色系列 （城市住宅） 便捷的城市 生活 G3 1） 要求公共交通密集，站点 在步行距离内 2） 周边有较完善的生活配套 3）居住价值一般 青年之家功能紧凑 城花系列 （城郊住宅） 舒适居住C 1）交通便捷，可快

3、速到达； 离城市成熟区域比较近 2）相对市中心居住密度低 3） 地块所在区域居住氛围良 好（水质、空气质量好） 孩子三代 后小太阳 小太阳 中年之家 青年持家 小小太阳 舒适居住 炫耀展示 凸显自我功能 注重父母 功能合理 T1 1）距离目标客户原有居住 （工作）地点较远 2） 交通不便利，公交线路缺 乏或基本没有 3） 项目周边通常无配套，依 赖小区内部解决 4）地块条件通常只有三通 （水电路） 青年之家 小小太阳 青年持家 孩子三代 老年一代 功能实用 四季系列 （郊区住宅） 价格务实 T2 1）有自然资源 2）距离城市较远,但有快速 道路可达 3）没有完善生活配套,但地 块周边可能有休闲

4、配套(或 有条件可做到) 孩子三代 后小太阳 资源拥有 TOP1 位于城市稀缺地段或占有城 市的稀缺景观资源 资源占有 高档 占有稀缺资 源 TOP2 位于郊区,占有稀缺景观资 源 资源占有 通过对万科产品品类构成框架的深入分析，我们认为，万科的产品品类构成框架是一个 形成于长期房地产开发销售经验的具有内在紧密逻辑联系的体系，其具体的逻辑体系可用下 图来表示。 在整个逻辑体系中，客户属性是重要的影响要素，客户属性决定土地属性要素和产品要 素，也可以理解为，事实上客户属性是整个逻辑体系中决定了逻辑体系走向的要素。 因此，我们可以这样理解： 客户属性决定了土地属性 土地与产品结合实现了不同的核心价

5、值 不同的价值决定客户属性决定了土地属性 土地与产品结合实现了不同的核心价值 不同的价值决定 建设不同的品类不同的品类表现为不同的土地与和产品的结合不同的土地与和产品结合建设不同的品类不同的品类表现为不同的土地与和产品的结合不同的土地与和产品结合 满足了不同的客户需求满足了不同的客户需求 在此理解的基础上，我们认为品类划分的核心思想就是针对不同的客户，在合适的地段针对不同的客户，在合适的地段 做合适的产品做合适的产品，锁定大众客户而非小众客户，摒弃房地产产品定位的差异化和边缘化。 1.2 万科住宅品类划分标准与市场样本的结合1.2 万科住宅品类划分标准与市场样本的结合 通过对万科品类划分思想的

6、理解，我们认为，对深圳房地产市场进行品类划分研究，首 选需要对样本进行相似性筛选。即选择在产品及客户上具有与“万科品类”类似逻辑的样本 进行划分。 在此指导思想下，我们需要以三个指标进行分层筛选后，选出与万科品类划分具有较强 一致性的样本，作为万科泛品类市场研究需求的目标样本。 第一指标：客户属性指标第一指标：客户属性指标 以各样本面对的客户属性为重要的筛选指标。如石岩片区虽然距离深圳市区很远，但该 片区项目的目标客户为周边客户而非市区客户，因此不会将其划入四季类或城花类，而划为 金色类。 第二指标：土地属性指标第二指标：土地属性指标 深圳是多中心的城市，罗湖、福田、南山、宝安、龙岗各自有中心

7、区。虽然关外开发建 设较晚，但是自 06 年开始关外的市政设施与关内差距不断拉近，深圳各区发展较为均衡， 不存在像北京、上海以环线为标准划分土地属性的情况。目前由于深圳各区域开发建设比较 成熟，土地不断升级，已不存在纯粹由其他区域导入低端客户的 T1 类土地。 第三指标：产品 VS 价格指标第三指标：产品 VS 价格指标 同类产品具有类似的价格和类似的产品设计，通过对产品形态与价格指标的综合筛选， 寻找合适的对比样本，例如在设定为 G1 类区域寻找与 G1 类项目类似价格和类似产品设计的 样本（见下图） 价格线 市场合理价格范围市场样本选取范围市场样本选取范围 类同万科产品结构的样本产品线 在

8、产品品类划分过程中，由于目前各楼盘数据未细化到每套的销售面积及价格，因此未 能细化到同一楼盘项目中的各品类划分，划分以楼盘为单位。通过对样本的研究和分析，能 够进一步获得品类市场研究的相关结论。 二、分区品类市场研究二、分区品类市场研究 按照深圳的行政区域来对区域内各类型品类市场进行深入研究，分别研究罗湖、福田、 南山、盐田、宝安、龙岗六个行政区以及龙华坂田片区、宝安中心区片区、龙岗中心区片区、 布吉片区四个片区的各品类市场表现。 本报告研究深度为深圳区域内金色、城花、四季、高档四种类型产品的整体特征及趋势。 数据时间节点为自 2006 年 1 月起至 2008 年 3 月止，研究各样本项目的

9、供应、需求、价 格走势，数据以国土局备案为准。 由于本报告数据的时间起始点为 2006 年 1 月，因此假设 2006 年 1 月之前市场上的供应 销售情况为零。本报告仅研究 2006 年 1 月至 2008 年 3 月之间的深圳市场各类型产品品类的 供求关系及价格走势。 注：本报告供求比为：需求/供应，数值越大说明需求越大。注：本报告供求比为：需求/供应，数值越大说明需求越大。 2.1 罗湖区2.1 罗湖区 罗湖区由于开发较早，土地稀缺，区内楼盘绝大多数为金色系列。G1、G2、G3 为罗湖住 宅市场的核心主力产品。由于其他系列产品样本数量太少，不能反应长期走势，因此罗湖区 仅研究金色系列产品

10、。 金色类金色类 研究样本选择研究样本选择 罗湖区金色类选取以下 15 个项目作为研究样本。 序号序号系列系列品类品类项目名称项目名称开盘时间开盘时间 1金色G1风格名苑2006-01-05 2金色G3都心名苑2006-01-20 3金色G2鸿景翠峰花园2006-05-22 4金色G3阳光绿地家园2006-06-21 5金色G1红桂皇冠名庭2006-09-10 6金色G3天越翔园2006-09-11 7金色G3钻石时代公寓2006-12-19 8金色G1快捷假日公寓2007-01-21 9金色G3合正锦湖逸园2007-04-30 10金色G1中航凯特公寓2007-05-27 11金色G3金祥悦

11、园2007-07-07 12金色G3汇泰大厦2007-10-01 13金色G3双御雅轩2007-12-02 14金色G3铂金时代公寓2008-03-15 15金色G2东方尊峪2006-10-25 样本的供应、需求、价格样本的供应、需求、价格 系列系列品类品类项目名称项目名称开盘时间开盘时间累计成交量累计成交量累计供应量累计供应量成交均价成交均价销售率销售率 金色 G1 风格名苑2006-01-0531008.2231050.079861.9699.87% 金色 G3 都心名苑2006-01-2011986.7711986.778379.76100.00% 金色 G2 鸿景翠峰花园2006-05

12、-2264267.7169081.021419593.03% 金色 G3 阳光绿地家园2006-06-2143982.144341.9412451.4999.19% 金色 G1 红桂皇冠名庭2006-09-1016803.0716803.0710987.31100.00% 金色 G3 天越翔园2006-09-1117352.6317385.838038.8599.81% 金色 G3 钻石时代公寓2006-12-198906.798906.7912861.78100.00% 金色 G1 快捷假日公寓2007-01-217800.79613.3215792.8181.14% 金色 G3 合正锦湖逸

13、园2007-04-3062851.8269480.3616819.0790.46% 金色 G1 中航凯特公寓2007-05-2712996.4614535.3815553.1389.41% 金色 G3 金祥悦园2007-07-077266.898188.3910965.3888.75% 金色 G3 汇泰大厦2007-10-016181.1826914.3819079.3022.97% 金色 G3 双御雅轩2007-12-027660.811476.2518794.5866.75% 金色 G3 铂金时代公寓2008-03-15013971.4800.00% 金色 G2 东方尊峪2006-10-2

14、5176239.13220466.0814948.5779.94% 罗湖区 06 年至今，区域品类年度供应结构呈现出偏重性的趋势。由于土地的限制，市 场产品所呈现明显单一化发展趋势，四季类及城花类土地已不存在，高档类项目更加稀少， 预计未来罗湖区市场金色系列产品的市场比重会增加，但随着土地的减少，供应及销售的绝 对值会下降，价格稳步增长。 随着金色类土地待开发区域的缩减，供应缩减趋势将更加显著持续。随着市场发展，对 于其他品类产品的需求会分流到市内其他区域。 罗湖区的累计供应量及销售量稳步增长，但总体来说供略大于求，但供求压力不大。 罗湖区金色系列产品年供需规模较小，虽然供略大于求，但市场后续

15、供应乏力，需 求由于受 07 年第三季度的政策打压，最近市场不活跃。未来市场回暖后将出现求略大于供 的现象，但市场总体规模不会放大。 罗湖区金色系列产品需求的不旺盛的主要原因，是由于目前整体市场低迷所造成。 罗湖区房地产市场处于发展的末期阶段，未来此类市场的产品由于供应有限，销售及价格会 稳步上升，但市场整体仍不旺盛。 06 年开始，金色系列产品单价水平均呈现出逐步攀升的走势，其中 06 年涨幅比较 缓和，07 年开始大幅上涨，表现出加速提升。 07 年 9 月调控政策出台后此类产品价格未有明显下降，但交易量大减，在 08 年 3 月的全市价格调整当中，此类产品的价格调整未有明显调整，价格下降

16、空间不大，未来仍有 平稳上涨趋势。 未来市场趋势研究未来市场趋势研究 a) 罗湖区金色系列的供应、需求、价格走势a) 罗湖区金色系列的供应、需求、价格走势 市场表现市场表现轻度调整期轻度调整期中度调整期中度调整期深度调整期深度调整期 供求表现 供应、成交量小幅减 少，出现微略的供过 于求 供应变化不大，成交 出现明显减少，供求 关系失衡 成交量全面下调，明 显的供大于求 价表现 价格继续持续上涨， 降价打折效果明显 价格出现小幅下调， 降价打折效果明显 价格明显下跌，项目 降价对市场促进作用 最为明显 调整持续时间3-5 个月6-8 个月8-24 个月 目前罗湖区此品类市场处于中度调整期，市场的后续供应由于土地的限制不会放大，未 来需求将保持平稳上升的大趋势，供求比会不断上升，达到供求相等，未来将供略小于求。 但市场回暖仍需时日，早则 08 年中，晚则 08 年末。 第二套贷款提高贷款利 率，市场进入调整期 以往政策出台对深圳房地产市场影响持续时间不长，但 07 年多套房贷政策影响相对深 远，全市的成交量均持续低迷，调整仍将持续一段时间，本次调整关外及南山区价格下降