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1、企业管理手册物业公司 工程设备管理手册 企业管理手册物业公司 工程设备管理手册 工 程 设 备 管 理 手 册 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 目 录 第一章 设备管理组织机构图1 第二章 工作职责2 一、工程部工作职责2 二、工程部主管岗位职责2 三、工程部高级技工岗位职责3 四、工程部技工岗位职责3 五、工程部木工岗位职责4 六、工程部水暖工岗位职责5 七、工程部锅炉工岗位职责5 八、工程部电工岗位职责6 九、工程部弱电工岗位职责6 十、工程部土建工岗位职责7 十一、工程部维修技工岗位职责8 十二、工程部中央空调工岗位职责8 十三、工程部电梯工岗位职责8 第三章 工程部工作
2、制度及规程10 一、设备保修期管理办法 10 二、水电过户审批制度 10 三、配电房管理制度 12 四、发电机房管理制度 12 五、水泵房管理制度 13 六、空调制冷设备房管理制度 13 七、中控/消防中心管理制度 14 八、电气维修规定 15 九、临时用电管理规定 15 十、用水、供水管理规定 16 十一、 电梯管理规定 16 十二、 设备管理规程 17 十三、 测量设备管理规程 29 十四、 供配电设备设施安全操作规程 31 十五、 供配电设备设施运行管理规程 33 十六、 供配电设备设施维修保养规程 36 十七、 给排水设备设施操作规程 38 十八、 给排水设备设施运行管理规程 39 十
3、九、 给排水设备设施维修保养规程 41 二十、 二次供水管理规程 44 二十一、 柴油发电机操作规程46 二十二、 柴油发电机运行管理规程47 二十三、 柴油发电机维修保养规程50 二十四、 电梯运行管理规程53 二十五、 电梯日常维修保养规程55 二十六、 电梯故障维修规程59 二十七、 电梯困人救援规程62 二十八、 中央空调操作规程63 二十九、 中央空调运行管理规程63 三十、 中央空调维修保养规程 66 三十一、 消防系统运行管理规程71 三十二、 消防系统维修保养规程73 三十三、 弱电系统维修规程75 三十四、 用户家庭安装/维修规程78 三十五、 公共设备大的故障维修程序86
4、三十六、 设备更新、技术改造程序87 三十七、 正压风机维修保养规程88 三十八、 汽车道闸保养规程89 附件：1、物业接管验收手册 2、工程设备管理表格 第一章 设备管理组织架构图 一、设备管理组织机构图一、设备管理组织机构图 公司总经理 各物业管理处品质技术部 工程部主管 工程部高级技工 工程部技工 合格供应方 第二章 工作职责 一、工程部工作职责一、工程部工作职责 1、 消防中心、配电房、电梯组实行 24 小时值班，做好记录。 2、 每天定时巡视一次各处机电设备运行状况，发现异常及时修理及保养。 3、 对重大突发性故障，立即抢修。 4、 对全部设备进行预防性保养及定期检修，确保设备良好可
5、行地运作。 5、 对业户投诉，快速予以处理。 6、 节约材料及电能消耗，做好低耗优质服务，将每月水、电单审核分析后送收 款室。 7、 对楼宇设备做到三干净、四不漏、五良好。即： 三干净：指设备干净、机房干净、工作场地干净； 四不漏：指不漏电、不漏水、不漏油、不漏气； 五良好：指使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好。 8、 编制每月备品备件计划，上报管理处。 9、 按设备实际情况和更好地为业主服务的需要，提出设备局部改造的合理化建 议，报管理处审核并实施。 10、确保管辖区域消防设备完好无缺，保证任何时候都可起动使用，达到灭火 救灾的目的。 11、积极组织参加管理处的各项义务活动
6、和物业管理专业知识的培训。 12、完成上级领导交办的其他工作。 二、工程部主管岗位职责二、工程部主管岗位职责 1、 在物业管理处经理的领导下，负责管理处房屋本体维护的全面管理工作，并 定期对房屋本体进行检查。 2、 全面掌握公司管辖的物业情况，每月对管理处的房屋本体维修进行统计、审 查。 3、 负责组织制定房屋本体维修保养计划和方案，并定期组织检查，使计划得以 落实。 4、 对管理处的技工进行监督、指导，负责制定培训计划，并对管理处技工进行 业务培训及季度考核。 5、 协助物业管理处经理跟进楼盘遗留问题的改造及大型维修项目，确保楼盘正 常使用。 6、 负责组织技术文件和档案的接管，参与组织对公
7、司接管的楼盘进行验收及其 设施的完善工作。 7、 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。 三、工程部高级技工岗位职责三、工程部高级技工岗位职责 1、 负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设 备运行正常。 2、 贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行 状态。 3、 对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、 设备的正常运行。 4、 根据岗位要求以及自身能力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行 实际操作。 5、 巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台系统，并做 记录。 6、 巡检强弱电设备
8、、线路、公共天线、集中监控系统及水池水位控制线路等。 7、 对工程部技工的工作情况记录进行汇总，发现故障的立即向值班工程师汇报 并及时处理。 8、 负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。 9、 严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。 10、 按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作，并提出可行性建议。每月 对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。 11、 按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。 四、工程部技工岗位职责四、工程部技工岗位职责 1、 确保整个管理项目供水正常，负责给排水系统维修工作。 2、 检修涂刷消防栓、消防水管、配件、开关、楼道、
9、天台、水池开关、给排水， 并做记录。 3、 检修涂刷，给排水主管道、开关、草地喷淋系统。 4、 参加供水公司抄表。 5、 给排水、土木维修工程质量监督。 6、 参加管理处大型全面检查。 7、 提出下月给排水维修计划，给排水维修材料计划。 8、 熟悉强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统、消防及水池水位控制线 路等。 9、 每日巡视供电系统的运行情况，做好记录，发现故障后立即向主管汇报并及 时处理。 10、检查配电系统的空气开关、断路器、电表等用电设备是否正常运行。 11、参加供电公司抄表。 12、负责用电线路、电器维修、更换工作。 13、处理有关违章。 14、参加抄住户电表，计出电度交财务计
10、费。 15、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。 16、对维修保养及施工中出现的故障及不安全因素及时处理并汇报。 17、负责处理业主（住户）水电项目报修处理。 18、完成上级领导交办的其它工作。 五、工程部木工岗位职责五、工程部木工岗位职责 1、 严格遵守规章制度和操作规程。 2、 负责管理项目所有木器家具的维修、保养。 3、 负责管理项目墙纸、大花板、玻璃及各种装饰的装修维护。 4、 为管理项目举办的各种活动制作和安装道具。 5、 负责管理项目贴面维修保养和更新。 6、 定期巡回检查所管范围设施的完好状况，发现问题及时维修。接到派工单迅 速维修，遇到重大问题及时请示汇报。 7、 维修完
11、毕后清理现场。 8、 完成上级指派的其它工作。 六、工程部水暖工岗位职责六、工程部水暖工岗位职责 1、 认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检 查，保质保量按时完成工作任务。 2、 熟知管理项目水暖管路的布置和分布情况，掌握主要控制闸阀的具体位置， 以利于维修、维护工作的快速、准确进行。 3、 对主要闸阀做好日常维护和检查工作，并做好记录。 4、 接到报修任务时及时赶赴现场，及时维修、填写维修记录，并及时复命。 5、 管路、管件维修好后，及时通知相关部门，保持现场环境整洁。 6、 努力学习业务知识，提高业务操作技能。 7、 妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承
12、担相关责任。 8、 定期向工程部高级技工述职。 9、 完成工程部高级技工交办的其它工作任务。 七、工程部锅炉工岗位职责七、工程部锅炉工岗位职责 1、 认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检 查，保质保量按时完成工作任务。 2、 根据锅炉的保养要求，做好锅炉的日常保养和维护工作。 3、 锅炉出现故障时，及时通知并协助维修人员进行抢修。 4、 负责锅炉房的环境卫生。 5、 认真做好锅炉运行的原始记录、巡检记录。 6、 做好交接班工作，认真填写当班记录。 7、 定期向工程部高级技工述职。 8、 积极参加培训活动，努力钻研本职工作，主动提出合理化建议。 9、 完成工程部高级
13、技工交办的其他工作任务。 八、工程部电工岗位职责八、工程部电工岗位职责 1、 认真执行公司各项规章制度和工作程序，服从上级指挥和有关人员的监督检 查，保质保量按时完成工作任务。 2、 熟知公司主要电气设备、设施的构造、原理及易损坏部件名称，从而为维护、 维修工作的快递、准确进行打下坚实的业务基础。 3、 做好主要电气设备、设施的日常保养和检查工作，并做好记录。 4、 接到报修任务应及时赶赴现场，及时维修，填写维修记录，并及时复命。 5、 在停电维修设备时必须挂警告牌，以保证人身和设备安全。 6、 设备、设施维修好后及时通知使用部门，并保持现场环境整洁。 7、 努力学习业务知识，提高业务操作技能
14、。 8、 妥善保管维修用具、丢失、损坏时将根据情况承担相关责任。 9、 定期向工程部高级技工述职。 10、 完成工程部高级技工交办的其它工作任务。 九、工程部弱电工岗位职责九、工程部弱电工岗位职责 1、 负责水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、 保养。 2、 熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理并能优质、高效地完成维修任务。 3、 负责联络弱电设备的包修公司，督促协助进行维修保养。 4、 负责申请购买维修所需的电子元件、工具仪表。 5、 当弱电设备（系统）发生故障时，应立即赶到现场进行维修，确保系统正常 运行，维修后做好维修记录。 6、 每日进行一次巡视检查。 7、
15、 每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整和维护保养并作好记录。 8、 积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的 培训，努力提高自身修养和维修技能。 9、 认真做好工程部高级技工及主管安排的其它工作任务。 十、工程部土建工岗位职责十、工程部土建工岗位职责 1、 负责房屋本体公用配套设施及管理项目内室外公用配套设施的维修及保养， 为管理项目创造一个舒适良好的环境。 2、 服从管理处经理、工程部主管及高级技工的工作安排，协助其它维修工做好 各项维修工作。 3、 负责管理项目内水泥路、道牙、走道、污水井、雨水井、中心花园瓷砖、瓷 片等公共设施的维修及养护工作。 4、 负责每栋
16、楼天面隔热保湿层及墙体的裂缝、起灰、起壳、剥落的维修保养工 作。 5、 负责钢门窗、铁栏杆、铁门、电梯房防盗网、停车场防护栏及管理项目内污 水井盖、雨水井盖等市政网盖的除锈及刷油漆工作。 6、 及时满足业户土建方面的维修工作，做到急修不过夜，小修小补应及时修完。 维修时认真负责，尽职尽责，不能造成返工、窝工。 7、 配合水工确保管理项目内地上、地下排污管（沟）、雨水管道、化粪池的畅 通。每月要全面检查一次并作巡查记录。发现问题及时处理，不能处理的大 工程要及时报告工程部主管或管理处主任。 8、 负责管理项目内公共设施及业主室内外渗水的处理，认真做好各项质量记录。 9、 积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的 培训，努力提高自身修养和维修技能。 10、认真完成管理处经理、工程主管及高级技工交给的其它任务。 十一、工程部维修技工岗位职责十一、工程部维修技工岗位职责 1、 遵守公司各项规章制度。 2、 服从工程部主管及工程部高级技工调度和安排，按时、按质、按量完成
