{企业发展战略}四川资阳四海项目项目发展策略及产品定位报告74页尺度

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1、企业发展战略四川资阳四海 项目项目发展策略及产品定位 报告 74 页尺度 企业发展战略四川资阳四海 项目项目发展策略及产品定位 报告 74 页尺度 四海资阳项目四海资阳项目四海资阳项目四海资阳项目四海资阳项目四海资阳项目 项目发展策略及产品定位报告项目发展策略及产品定位报告项目发展策略及产品定位报告项目发展策略及产品定位报告项目发展策略及产品定位报告项目发展策略及产品定位报告 成都尺度地产顾问有限公司成都尺度地产顾问有限公司成都尺度地产顾问有限公司成都尺度地产顾问有限公司成都尺度地产顾问有限公司成都尺度地产顾问有限公司 2002002002002002009 9 9 9 9 9 年年年年年年

2、8 8 8 8 8 8 月月月月月月 资阳经济概况 资阳经济概况 经济地位、与同类城市对比经济地位、与同类城市对比 资阳房地产发展概况 资阳房地产发展概况 投资额度、市场涨幅投资额度、市场涨幅 资阳发展规划及区域规划 资阳发展规划及区域规划 城市结构、功能定位城市结构、功能定位 资阳房地产板块发展分析资阳房地产板块发展分析 板块划分、典型楼盘、综合分析、发展环境总结板块划分、典型楼盘、综合分析、发展环境总结 项目基地分析项目基地分析 宗地区位、宗地资源、SWOT 分析宗地区位、宗地资源、SWOT 分析 全案发展策略全案发展策略 策略思考及策略锁定、策略阐释、策略体现策略思考及策略锁定、策略阐释

3、、策略体现 项目客群定位项目客群定位 目标客群分类、需求特点分析目标客群分类、需求特点分析 项目产品形态定位项目产品形态定位 产品形态确定、产品形态演绎、对应客群产品形态确定、产品形态演绎、对应客群 户型设置及体量配比户型设置及体量配比 户型配比、相关体量、户数户型配比、相关体量、户数 全案规划及景观布局建议全案规划及景观布局建议 原则、产品布局、景观布局原则、产品布局、景观布局 本案建筑风格演绎本案建筑风格演绎 建筑风格定位、演绎建筑风格定位、演绎 全案启动策略全案启动策略 产品投放次序、启动分区及启动次序产品投放次序、启动分区及启动次序 全案价格定位全案价格定位 价格体系、价格定位价格体系

4、、价格定位 全案开发主题全案开发主题 主题构建及阐释主题构建及阐释 项目定位结论的汇总及相关建议项目定位结论的汇总及相关建议 车位、会所、配套等车位、会所、配套等 全案静态投资效益综合分析全案静态投资效益综合分析 投资分析、收益分析、静态的投资效益分析投资分析、收益分析、静态的投资效益分析 目 录目 录 一、一、 一、一、一、 一、 资阳市经济概况简析 资阳市经济概况简析资阳市经济概况简析资阳市经济概况简析资阳市经济概况简析资阳市经济概况简析 资阳市经济概况资阳市经济概况 资阳市经济概况资阳市经济概况资阳市经济概况资阳市经济概况 地处成渝经济圈的资阳，区位及经济优势明显，已初步形成造车、食品、

5、医药、 纺织、建材五大骨干工业。其国民经济近年呈稳步发展态势，08 年全市 GDP 突 破 400 亿元。随着四川省委“东向战略”的推进，资阳将建成成渝经济带上的 重点城市、成都平原城市群向东扩张的第一高地。 与其他同类城市对比与其他同类城市对比 与其他同类城市对比与其他同类城市对比与其他同类城市对比与其他同类城市对比 资阳作为成渝经济圈的重点城市， 通过对 08 年成渝经济圈同类城市的经济水平 对比发现， 资阳市整体经济属于中上水平， 同时其人均收入等指标也相对较高。 备 注 ： 以 上 数 据 均 来 源 于 各 地 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报 。备 注 ： 以 上

6、 数 据 均 来 源 于 各 地 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报 。 资阳市机车制造能力为亚洲第一，汽车轮胎生产能力为全国第三，低速载货 汽车装配能力为全国第二，生猪屠宰加工能力居全国前五，山羊屠宰加工能 力为全国第一，并被评为全国农业产业化工作先进市。 资阳市机车制造能力为亚洲第一，汽车轮胎生产能力为全国第三，低速载货 汽车装配能力为全国第二，生猪屠宰加工能力居全国前五，山羊屠宰加工能 力为全国第一，并被评为全国农业产业化工作先进市。 二、二、 二、二、二、 二、 资阳市房地产发展概况 资阳市房地产发展概况资阳市房地产发展概况资阳市房地产发展概况资阳市房地产发展概况资阳市

7、房地产发展概况 资阳市房地产发展概况资阳市房地产发展概况 资阳市房地产发展概况资阳市房地产发展概况资阳市房地产发展概况资阳市房地产发展概况 近几年随着资阳市经济的快速发展，其房地产的发展也不断加速，房地产业销 售价格、供销面积及投资额呈逐年上涨趋势。但整体仍属于房地产发展的初级 阶段，其发展空间和潜力相对较大。 备注：以上数据均来源于资阳市房地产信息网。备注：以上数据均来源于资阳市房地产信息网。 与其他同类城市对比与其他同类城市对比 与其他同类城市对比与其他同类城市对比与其他同类城市对比与其他同类城市对比 通过成渝经济圈同类城市的房地产发展水平对比分析，资阳市的房地产需求较 大，但其整体发展水

8、平较滞后，综合资阳市整体经济水平与房地产发展水平， 可以看出，资阳市未来房地产发展具有较大的发展潜力。 备注：以上数据为 09 年上半年平均值。备注：以上数据为 09 年上半年平均值。 三、三、 三、三、三、 三、 资阳市发展规划简析 资阳市发展规划简析资阳市发展规划简析资阳市发展规划简析资阳市发展规划简析资阳市发展规划简析 资阳市整体发展规划资阳市整体发展规划 资阳市整体发展规划资阳市整体发展规划资阳市整体发展规划资阳市整体发展规划 资阳市城区空间发展的基本结构为“一心两翼、东拓南延” 。 一心：旧城中心。两翼：沿沱江拓展城市新区、各产业区和重大基础设施。 东拓：以沱江以东区域形成资阳城市副

9、中心。 南延：向南发展工业集中园区。 与本案的关联分析与本案的关联分析 与本案的关联分析与本案的关联分析与本案的关联分析与本案的关联分析 作为“东拓南延”城市发展轴线上的沱东新区，由于该板块未遵循循序渐进的 城市发展规律，仅靠政府外力，跳出城市自身发展轨迹，其发展前景值得商榷。 加之资阳市当前城区人口仅为 20 万左右， 其偏小的人口容量能否支撑沱东新区 50 平方公里的发展还有待考证。故，沱东新区虽为政府强力规划区域，但其区 域认知度以及呈现时间的不确定等因素，对本案的实际影响较弱。 2010 年前近期规划： 向南主要是完善医药食 品工业园、 汽车工业园及 周边配套建设， 建设侯家 坪工业园

10、。 向东是跨过沱江， 依托沱 江一、二桥及其之间的 40 米城市干道，完成河 东新区的起步建设。 2010 年前近期规划： 向南主要是完善医药食 品工业园、 汽车工业园及 周边配套建设， 建设侯家 坪工业园。 向东是跨过沱江， 依托沱 江一、二桥及其之间的 40 米城市干道，完成河 东新区的起步建设。 沱东新区规划沱东新区规划 南骏汽车南骏汽车 西门片区： 资阳市政治、经济、文化 中心。 高品质居住区。 西门片区： 资阳市政治、经济、文化 中心。 高品质居住区。 旧城区： 拆迁、整治及商业配套区。 旧城区： 拆迁、整治及商业配套区。 城南片区： 工业发展和生活配套服务 区。 城南片区： 工业发

11、展和生活配套服务 区。 沱东片区： 城市副中心区域。 沱东片区： 城市副中心区域。 资阳市九曲河规划整治资阳市九曲河规划整治 资阳市九曲河规划整治资阳市九曲河规划整治资阳市九曲河规划整治资阳市九曲河规划整治 现状现状 现状现状现状现状 沱江支流九曲河，穿资阳城而过，环抱资阳新城区，是资阳人的母亲河。目前 九曲河沿岸“脏、乱、差、臭”现象比较突出，已严重影响到市民的生产生活和 城市的发展环境，影响到城市功能发挥和资阳对外形象。 整治规划整治规划 整治规划整治规划整治规划整治规划 1、1、 规划内容规划内容 资阳市政府于 2009 年 6 月至 2011 年 12 月期间投资 13.36 亿， 对

12、九曲河城区段 的河道和沿河两岸的道路、河堤、桥梁、管网以及绿化景观等进行综合整治。 工程涉及沿河两岸 1860 户居民和企业、40 余万平米的拆迁量。改造后的九曲 河将打造成为“水清、路畅、岸绿、景美”的景观带。 2、2、 赔付措施赔付措施 资阳市政府对其九曲河整治拆迁居民赔付措施，当前主要以原地拆迁原建赔付 住房为主。 与本案的关联分析与本案的关联分析 与本案的关联分析与本案的关联分析与本案的关联分析与本案的关联分析 整治九曲河作为当前资阳政府的民生工程，在赔付上均以原地修建住房赔付措 施为主，故，通过整治九曲河得到货币而从新改善置业的拆迁客群相对较少， 即，资阳市政府对九曲河整治规划，对本

13、案的客群影响相对较少。 整治初见成效的九曲河整治初见成效的九曲河 四、四、 四、四、四、 四、 资阳房地产板块及相关调研分析 资阳房地产板块及相关调研分析资阳房地产板块及相关调研分析资阳房地产板块及相关调研分析资阳房地产板块及相关调研分析资阳房地产板块及相关调研分析 板块划分及特征分析板块划分及特征分析 板块划分及特征分析板块划分及特征分析板块划分及特征分析板块划分及特征分析 根据近年来资阳市房地产发展呈现特征，我司从地理区位、产品特征、置业客 群、销售价格等因素，将其市场划分成由老城区板块、沱江新城板块、沱东新 城板块和西门新城板块构成的四大板块。 备注：此图仅为方位示意，在地理位置的准确性

14、上可能有所偏差。备注：此图仅为方位示意，在地理位置的准确性上可能有所偏差。 旧城板块旧城板块 旧城板块旧城板块旧城板块旧城板块 范围界定：范围界定： 范围界定：范围界定：范围界定：范围界定： 围绕资阳市雁江区委区政府为中心，北至火车站广场，西临西门桥，南到建设 南路附近，东抵建设东路附近。 现状描述：现状描述： 现状描述：现状描述：现状描述：现状描述： 该板块配套成熟且建造年代较久，当前开发仅为旧城改造中的拆迁土地，基本 以小宗地块的填补式开发为主。 当前板块暂无新盘呈现，仅达高国际商业广场和上西商业广场处于拆迁筹备阶 段，其开发方向为商住结合下的高层电梯类物业。 代表楼盘：代表楼盘： 代表楼

15、盘：代表楼盘：代表楼盘：代表楼盘：达高国际商业广场 上西商业广场 发展前景：发展前景： 发展前景：发展前景：发展前景：发展前景： 该板块虽整体发展较为成熟，但由于未来雁江区政府的搬迁，以及可供开发用 地的不足，大规模的住宅物业将不会出现，小体量商住结合的电梯类物业将零 星开发。 沱江新城板块沱江新城板块 沱江新城板块沱江新城板块沱江新城板块沱江新城板块 范围界定：范围界定： 范围界定：范围界定：范围界定：范围界定： 林苑路以东，沿沱江南北方向发展区域。 现状描述：现状描述： 现状描述：现状描述：现状描述：现状描述： 该板块前期规划不力、后期市政配套与基础建设跟进滞后，导致该板块整体形 象较差，

16、但因其靠近汽车站和相对的价格优势，吸引着区域原住民、区域专业 市场的个体户以及乡镇农民等客群。 代表楼盘：代表楼盘： 代表楼盘：代表楼盘：代表楼盘：代表楼盘： 碧水丽都、阳光水岸、锦绣金山、金山名苑。 发展前景：发展前景： 发展前景：发展前景：发展前景：发展前景： 该板块由于配套滞后、以及殡仪馆的负面影响，加之用地规模较少，随着沱东 新区的规划和造势，此板块发力后劲较弱，且不具备吸引和发展高品质物业客 群的可能。 03 年资阳市政府通过招商引资香港桑联投资发展有限公司，成立沱江新城 建设开发有限公司统一规划建设该区域，但由于其资金不到位，将土地转 让给其他开发机构，以致后期整体性不统一，加之政府监管缺失。最终导 致其成为当前资阳交通及生活配套滞后的区域。 03 年资阳市政府通过招商引资香港桑联投资发展有限公司，成立沱江新城 建设开发有限公司统一规划建设该区域，但由于其资金不到位，将土地转 让给其他开发机构，以致后期整体性不统一，加之政府监管缺失。最终导 致其