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1、燕莎奥特莱斯三层餐饮功能策划建议,目 录,燕莎奥莱经营理念与餐饮目标客户分析,燕莎奥莱客户特征与潜在餐饮客户定位分析,燕莎奥莱引进餐饮租户达到主要目的,潜在的租户推荐与功能安排,合作方式,“名牌+实惠=奥特莱斯” 燕莎奥特莱斯的经营理念 “现代、简洁、舒适、方便” 燕莎奥特莱斯的经营风格 “自然、自在、自我” 燕莎奥特莱斯给顾客的三大体验 方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。,1、燕莎奥莱经营理念,2、奥特莱斯吸引客户的理由,OUTLETS吸引顾客有三样法宝： 驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘 难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋
2、之若婺 方便舒适的氛围远离市区，交通方便，卖场简洁、购物舒适,要有非常的强的品牌号召力，有自己稳定的目标客户群体，而且这个群体与现在奥特莱斯相应客户吻合，而不仅仅依赖燕莎奥特莱斯生存商家租户，它与燕莎奥特莱斯的组合应该1+12 有一定的经济实力，目前餐饮经营上规模有3家以上的自营连锁分店，形成了一贯的经营理念、经营风格，而不仅仅是一个餐馆,3、与之对应的餐饮租户要求,目 录,燕莎奥莱经营理念与餐饮目标客户分析,燕莎奥莱客户特征与潜在餐饮客户定位分析,燕莎奥莱引进餐饮租户达到主要目的,潜在的租户推荐与功能安排,合作方式,年龄特征：主流客户群体年龄在30-45岁，30岁以下的小白领也是其中群体 学
3、历特征：受过高等教育，大专以上文化学历，对品牌有认知度 职业特征：主要以上班白领和追求品味品牌的人士 收入特征：个人收入在5000-15000元之间，家庭月收入在10000-20000元之间，家庭基本拥有自己的小汽车 消费特征：消费比较成熟，有比较强的品牌认知度，尤其是对于那些向往品牌消费的消费者，只重品牌，不重时尚 购物特征：有比较强的目的性，基本以家庭购物为主，也有单位同事一起前往，这也是为什么燕莎奥特莱斯下班后和周末人流非常大的原因,1、燕莎奥特莱斯客户特征,其面对的目标客户群体主要以面向家庭消费、亲朋好友聚会以及同事聚会为主要的目标，而不是以商务宴请为定位 消费也应该是“品牌+实惠”，
4、消费者对这些品牌有比较好的认知度，店面环境舒适优雅、服务规范，有自己的回头客，但是价格不是特别高 主流餐饮品牌单客消费在40-80元之间，也应该配有低于40元的快餐、个性餐和高于100元的品味餐厅，但这不是主流 商务性的餐厅不是我们的潜在租户，一是与我们客户群定位不吻合，二是商务餐的招待时间主要在晚上，将面临与购物相同的时间并争夺停车位；三是对本身的零售购物没有促进价值,2、与燕莎奥特莱斯与之对应的餐饮特征,目 录,燕莎奥莱经营理念与餐饮目标客户分析,燕莎奥莱客户特征与潜在餐饮客户定位分析,燕莎奥莱引进餐饮租户达到主要目的,潜在的租户推荐与功能安排,合作方式,提升业态业种复合程度，丰富奥特莱斯
5、经营和服务的内容 有效的延长消费者在购物中心停留和购物的时间，降低购物疲劳感，提升购物中心的舒适度，增加客消费 留住潜在的消费需求，解决目前奥特莱斯客户就餐休闲流失的问题 在一定程度上，密切与周边居住区居民之间的邻里关系，为他们提供一个餐饮休闲的地方，尤其是本区域作为泛CBD的核心区，存在大量日常餐饮需求,引进品牌餐饮客户达到的目的,结合前期的分析，在奥特莱斯3期的三层其主要的餐饮安排应该是： 快餐与正餐相结合 正餐与休闲餐咖啡相统一 重点引进中餐兼顾西餐 品牌餐饮与特色餐饮有效互补,潜在的租户推荐与安排,如果确定了功能定位的方向，建议进行针对性客户招募，根据我们的调查反馈目前综合超市主力店等
6、招商人员几乎都已进行了接洽，应该结合客户反馈的情况认真分析总结，在此基础上对功能定位进行全面优化组合 根据客户的反馈的问题以及实际主力店的财务测算，客观的与意向较强、品牌知名度好的客户进行深度沟通 10万平方米的商业，客观分析：邻里中心是未来3年最现实的基本需求，但是从长远发展看，由于受自身大商业的挤压以及美食街已经发售的部分可能带来业种重复的冲突，增长的前景不大，对10万平方米的商圈规模形成贡献率比较小,21号楼家居生活馆既可以依赖整体的商业走向成功，同时由于体量不大，如果做出特色，也可以单独生存 所以说国美10万平方米的商业成功的关键是15、18号楼商业中心区和餐饮美食街 商业中心区的成功
7、从经验分析，百货店进入的可能性不大，而且也不适合目前国美的赢利模式，所以，重点就放在综合超市和国美电器，如果他们进入还可以带动并引进服装专业店、品牌折扣店，这样商圈的雏形可以基本形成，对招商和未来的经营将产生非常大的帮助；所以，无论从哪个角度分析，与主力商家的洽谈合作已尤为紧迫和关键,3、商业规划与招商问题,餐饮街的成功将提升商圈的复合度非常重要，而且其总规模在3万平方米，如果对12、17号楼还是划小单元出售，最终不可能形成餐饮街，而且在业态上对邻里中心又形成挤压，最终这条街不可能经营起来，而且销售率达到50%对以后的物业管理影响非常大，在设计上全部采用中央空调以及自动扶梯，以后物业管理费可能
8、收不回来 餐饮街的特点在一定程度上不完全受该商圈的影响可以独立生存，而且确实区域内存在现实的消费需求，所以对12、17号楼不论是销售还是招商工作要给予高度重视,3、商业规划与招商问题,除具有独立门面的街铺以外，任何一种商业或者业态本身都需要统一的商业经营与管理，这样才能保障物业正常运营以及增值和保值 即使像建外soho这样的街铺，开发商成立了商铺租赁部和营销推广部进行招商服务以及宣传推广工作；2004年5月份开始定期组织大型活动进行商业包装和推广，投入的费用在1000多万，这么大的力度目前出租率不到60%,4、经营管理问题,10万平方米的商业，购买商铺的基本是投资客户，对于出租经营只考虑租金收
9、益而不考虑整个商业的业种配比，无任何自律性，在法律上也无法对其进行有效的约束,难以保证按照预先的功能规划和经营业种去经营 国美第一商街未来600多个商铺，600多个业主，如果无法像商场一样进行统一的招商、包装、推广宣传，其后果就是现在的的大都市街南1、2号楼，5年了仍是一座鬼楼，商业管理的介入可以衔接投资人和整合租户资源先解决招商后逐步经营,4、经营管理问题,发展商,投资客,经营者,1.选址经营能否做旺 2.低租金、放水养鱼 3.强有力的商业经营,1.投资有保障 2.升值有空间商业有管理,商业管理根据三方利益化解矛盾,1.售价高 2.销售率高 3.顺利开业,不损害品牌形象,1、关于统一的经营与
10、管理,方案探讨,2、关于商业规划与招商,3、关于销售,4、关于营销推广,关于以上问题的解决方案探讨,目 录,燕莎奥莱经营理念与餐饮目标客户分析,燕莎奥莱客户特征与潜在餐饮客户定位分析,燕莎奥莱引进餐饮租户达到主要目的,潜在的租户推荐与功能安排,合作方式,据燕莎奥特莱斯的定位及主要消费客群分析，以及参照东方新天地及世纪金源MALL，将餐饮、休闲、特色店的商家占面积比例划定为6：2：2 同时，初步估计消费的客群年龄段在25-40岁之间，以工薪阶层为主，单客消费能力主要集中在30-80元,OUT-LETS餐饮、休闲、娱乐推荐商家,西餐,1.1福楼餐饮 推荐理由：北京最正宗的法餐，厅内光线柔和并带有一
11、丝淡淡的暖，年代久远的巴黎写真壁画、典型的教堂式圆顶和花玻璃、各种姿态优雅的铸铜雕塑，每一处设计似乎都在向你展示着20世纪初期的巴黎时尚。美食更诱惑人，生牛肉片和面包配金枪鱼酱非常好吃，鲽鱼配什疏黄油白酒汁，干白葡萄酒的微酸混合了柠檬的酸味，再加上咸鲜本味的鲽鱼，滋味妙不可言 人均消费：200元 目前分店：东三环北路16号隆博广场 北辰东路8号村长楼,1.2维兰西餐厅 推荐理由：北京小型西餐馆中的老字号，口碑很好，曾被誉为“最合适情侣约会的西餐厅”，性价比高，环境舒适清静，服务也好。主营俄式西餐，也有法餐，味道可口，偏清淡。 人均消费：80元 目前分店：鼓楼外大街27号万网大厦地下一层中关村大
12、街18-3号中科贸大厦一层东北侧,1.3萨拉伯尔 推荐理由：北京最好的韩国料理之一，最合适宴请喜欢韩国料理的客户或朋友。这里有顶级的韩式烤肉，选料一流，香嫩多汁，味道非一般烧烤馆可比，价格也非一般烧烤可比，环境和服务也同样无可挑剔 人均消费：200元 目前分店：朝阳区亮马桥路50号燕莎商城B1层,1.4汉拿山 推荐理由：最好的大众韩国料理店之一，适合宴会或“食肉动物”暴撮烤肉，人多更实惠。店堂明亮，服务热情周到，人气火爆，周末得排队，菜品十分丰富，入味的牛肉和牛舌，鲜嫩的里脊，多汁的杏鲍菇，凡是可以烤的东西，都能烤得很好吃，主食和小菜也清爽可口。 人均消费：50元 目前分店：朝阳区春秀路甲11
13、号,1.5祖母的厨房 推荐理由：木制桌椅，布衣窗帘，暖暖的音乐环境温馨舒适，风味地道，菜品分量足，价格便宜，服务很好，真像回到了祖母的家一样 人均消费：80元 目前分店：朝阳区东三环中路39号建外SOHO座0103号 朝阳区秀水南街甲11号,1.6星期五餐厅 推荐理由：灯光昏暗，适合情侣约会，朋友小聚，人气很旺。带有浓郁的美国文化气息，基本上是美式快餐，菜量巨大 人均消费：120元 目前分店：朝阳区北辰东路18号凯迪克酒店一层 朝阳区东三环北路19号华鹏大厦一层 海淀区中关村南大街1号友谊宾馆贵宾楼一层,1.7元绿回转寿司 推荐理由：流动式的餐台上，各种寿司“清楚可见”。寿司口味“还不错”，总
14、是有特价”， 服务也“比较热情”。因此“如果只是想填饱肚子并且吃得健康，这里不失为一个不错的选择” 人均消费：60元 目前分店: 西城区西单北大街176号中友百货1层 东城区东长安大街1号东方新天地首层第五街AA73A号 海淀区中关村西区家乐福购物中心地下2层 崇文区崇文门外大街3号新世界商场2期1层 东城区东长安街1号东方新天地地铁层美食街CC28商铺 海淀区远大路1号金源时代购物中心1层1124商铺,2.1红京鱼 推荐理由：红京鱼可以说是京城水煮鱼的“发祥地”，在一段时间里被称为京城水煮鱼第一品牌，单看名气就应该去尝尝 人均消费：50元 目前分店：朝阳区北三环西坝河远方饭店B1层 女人街
15、望京 世纪城 中关村,2中餐,2.2麻辣诱惑 推荐理由：“麻得过瘾，辣得够劲”，处处充满了巴蜀美味的“诱惑”。“正宗”的辣味菜让嗜辣的人“痴迷”；不单纯以辣取胜的创新川菜，则让一般人不虚此行 人均消费：60元 目前分店：宣武区广安门内大街临81号 海淀区大钟寺太阳园,2.3渝信川菜 推荐理由：物美价廉的家常川菜。菜做得“地道”，“辣得过瘾”，在嘴里“回味无穷”，让人“吃得撑了”也不想“停筷子”。虽然生意“很火”，但从没“变味”、“减量”，令人“有信心”，价格也一直“公道”。所以，宁可和“很多人”一起“等位”，也要不时去“狂吃一通” 人均消费：80元 目前分店：朝阳区幸福一村西里甲5号 西城区西
16、单北大街111号西单赛特7层 东城区王府井大街138号新东安5层,2.4三个贵州人 推荐理由：名气很大的贵州馆子，装修和餐具格调不俗，菜更有特色，酸汤系列及辣子系列很地道，尤其糟辣子炒饭是北京最好吃的，经常排队等座。 人均消费：80元 目前分店：朝阳区建国门外光华西里6号 朝阳区东三环中路39号建外SOHO17号商铺 海淀区北四环理想国际大厦2层(近海淀图书城),2.5山城辣妹子 推荐理由：好吃不贵，环境不错，每桌都是一个单的竹帘包间。火锅“麻麻辣辣的”，“很四川”，“很地道”。餐前餐后“免费赠送”麻团、葱油饼、银耳汤和紫米露，而且“无限量供应”，也“挺诱人的”。环境“比较简陋”，但每桌都是一个“单的竹帘包间”，“雅致”，“私密性好”，“朋友聚聚不会太吵” 人均消费：40元 目前分店：朝阳区朝阳北路172号 朝阳区甘露园南里11号楼 丰台区方庄芳群园2区28号
