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1、产业地产成功六大法则,商国臣 15914212662 QQ：573680234,全国主要城市厂房售价【均价】5年统计,厂房市场持续升温,全国主要城市厂房售价【均价】5年统计,备注：以上厂房在该城市范围内的非主城区。,全国主要城市厂房售价【均价】5年统计,全国主要城市厂房价格【均价】5年统计,售价：元/平方米 租金：元/平方米/月,商国臣 15914212662 QQ：573680234,近五年以来，全国各地主要城市厂房售价和租金都保持了较快、平稳的增长 基本都保持在20%左右,虽然租金价格波动较大，但厂房售价一直增长比较平均稳定,这说明厂房租金受实体经济环境影响较大，而售价遵循房地产市场规律,
2、虽然租金价格波动较大，但厂房售价一直增长比较平均稳定,后发的二三线城市增速更快。2011年，湖北襄阳厂房价格是1680，而2012年初价格就涨到2200.在2010年，临沂市区厂房转让的价格只有1300-1500，而2012年，产权式厂房的最低售价是2060.,臣通选址服务中心每个月接受委托厂房选址的企业数量，在以上核心城市，都达到300-500家，而在2010年，只有不到100家。2012年8月份，仅仅临沂，就有87家。【注：仅包括臣通选址服务中心的数据】,商国臣 15914212662 QQ：573680234,厂房市场为何如此火爆？,壹,政府、政策的大力支持,对于工业地产，全国各地政府基
3、本都经历了： 垄断麻木觉醒支持的过程。 如预售、产权分割、办公业态的逐步放开,国家十二五规划中关于产业规划中明确： 以产业园区为载体，以产业为依托，实现中小企业集群， 改造传统制造业，推动转型升级。,商国臣 15914212662 QQ：573680234,商国臣 15914212662 QQ：573680234,厂房市场为何如此火爆？,贰,企业刚需爆发与市场供应不足的矛盾,中国大部分城市的制造产业，经历了几十年的原始积累之后，企业家们在作坊式、简易铁皮破框架厂房里积累了财富之后，终于开始集体爆发对生产性用房的刚性需求。,另一方面，是土地稀缺、指标紧缩和政府早期的忽视与非科学规划 同时，快速城
4、市化导致大部分城市都在动迁改造，而逼迁出来的企业，没有地方可去。,商国臣 15914212662 QQ：573680234,商国臣 15914212662 QQ：573680234,厂房市场为何如此火爆？,叁,投资渠道不畅，资本没有出路,3年以前，厂房市场需求中，只有30%愿意购买，而70%仅愿意租赁。很多生产企业老板拥有大量的住房、商铺和股票，却租用厂房。,随着房地产调控、股市萎靡，这些制造业企业主终于开始投资他们每天使用却从来不关注的厂房。2012年，厂房市场需求中，租购意向率终于出现反转，达到购买意向70%，租赁意向30%的比例。,突然发现，买厂房无论投资还是自用，都是不错的选择。进驻新
5、兴产业园区，购买厂房，不仅是一个很好的投资方式，还可以改善企业形象，享受企业升级服务，解决融资难题，解决招工难题。,？,我们要解决什么问题,成功,选址要素,收益模式,定位规划,服务运营,品牌营销,招商销售,？,怎么保证园区一定不会失败,首先，排除失败的风险 那么，成功就只是一个标准和程度问题,政府 关系,产业 环境,区位 交通,命,生产 特性,投资 特性,经营 特性,运,？,为什么政府关系第一重要,工业地产 =,政治地产,工业地产的最终职能,实现产业聚集,产业升级、转型、发散,推动工业、产业、城市化进程,提高财政税收，经济增长,解决就业，提高人民收入水平,提高人口素质（文化、思想、技能）,因此
6、，不要以为一个项目赚到两个亿很了不起，真正赚钱的是政府，他们后期赚到的，是200亿，2000亿。这跟住宅地产不一样。,？,为什么政府让企业来做,很明显，这都是政府的职能工作范畴,借鸡生蛋,借什么鸡？,资金,产业整合力、号召力,专业人才,运营能力,服务能力,因此，首先必须是具备这些功能的鸡。否则连玩的资格都没有。,喂什么食？,土地让利（类比住宅）,基础设施（交通、绿化、配套）,政策支持（税收优惠、租金补贴、创业支持、人才补贴等）,资金支持（贷款、按揭、专项产业扶持资金等）,优质服务（效率、态度）,如果你已经下过金蛋或者政府认可你能够为他下金蛋，他也会不惜成本为你提供优质的食物。,但是如果你骗政府
7、，他就会断食、打屁股、或者杀鸡取卵。政府要顶你，或者要踩你，都易如反掌。,成功案例1：联东U谷,成功案例2：新芦淞服装都市工业园,诚恳建议, 要把政府关系提到项目战略核心和决定生死的高度予以重视。 最好设置专门部门，专人负责。, 一开始就要旗帜鲜明的提出园区的使命，即为政府实现6大职能。 并努力践行。, 将政府捆绑上船，然后一起把船划到河中央，形成利益风险 共同体。但是不要玩火。,如何捆绑政府？,面子,调子,抬,帽子,银子,捆,让领导多出席重要场合，让其多为项目添油加彩,严格与政府政策保持一致，高举领导的鲜明旗帜,园区能为领导政绩添砖加瓦的事情要多做，认真做,与公与私，急领导之所急，想领导之所
8、想，分忧解难,上去不下来,进去不出来,除了区位，还是区位！,项目地与具有经济意义的其它事物的空间关系,阿尔申尔德韦伯工业区位理论,城市中心,交通运输,人口劳工,区位,配套设施,商品集散,战略机遇,城市化进程中商业改造机会大，期限短 ，投资收益高,老板、员工的城市感强，高级人才输入方便,项目商住部分增值潜力巨大，增值速度快,项目距离城市中心的远近，及是否位于该城市未来地理坐标轴上，决定该项目在未来城市化进程中所能享受城市化红利的程度,城市中心,案例1：798,案例2：佛山创意产业园,酒吧改造前,商业配套建筑物格局、道路基础设施、城市功能,生活配套公交居住、娱乐、休闲、购物、医疗、学校,软性配套专
9、业技校、科研、白领社区、信息化,这里指项目以外周边的环境。可以直接节省园区配套成本，提高开发速度，也决定园区未来的格调，投资收益率。没有自然配套的地块尽量不做。,配套设施,案例1：广东各工业区,广东的工业区总是跟自然村落、低端配套、部分城镇功能组合参杂在一起,它的发展基本遵从：自然小村落少数工厂自然配套工业聚集区复杂的厂、商、住、娱配套体系,因此我们经常看见广东的厂房开发商，建起的园区是毫无配套的厂区，不是因为低端，而是不需要自设配套，节省了成本提高了开发速度。但是也决定了其产业功能的缺陷，必然最后向商业化转换。,案例2：武汉光谷软件园,整齐生态的街道和建筑,高端繁华的高端商业购物,品牌名校的
10、教育配套,高科技、生态化、统一的城市功能规划,光谷软件园现年产值200多亿元，以500亩地承载。100%入驻率，租金同区域最高，延伸配套服务收益丰厚。受到胡锦涛主席，温家宝总理等国家领导人的考察、重视和支持。,试问，如果将光谷软件园搬到广东某一个杂乱工业区内，能有这样的成功吗？,因此，项目在选址的时候除了现有配套之外，要特别重视该区域的未来城市功能规划和发展战略。物以类聚，水涨船高。,运输成本原材料和成品售出的单位距离和重量成本,时间成本对生产流程的影响以及对客户市场的反应,综合权重距离机场|码头|火车站|港口|轻轨的均衡系,交通运输是工业区位的核心要素。原材料购进和产品售出的物流成本，时间成
11、本，是所有工业品企业必须考虑的关键性成本要素。,交通运输,原料产地降低运输成本、节省仓储成本、生产流畅,批发市场前店后厂的模式，任何企业都喜欢,消费市场距离终端消费群体越近越好,商品集散指该项目位置离原材料产地的距离和方便性，以及离产品批发专业市场的距离和消费市场的辐射度。特别对于中小企业，尤其重要。,商品集散,案例比较,产业工人具有熟练技能的产业工人是基本保障,人口规模决定城市化进程的速度和岗位竞争,高级人才引导企业升级的是管理、金融、销售、研发,工业经济时代，人口劳工是加工型企业的核心命脉。任何园区，在中国目前情形下，只要能够提供足够数量、质量、廉价的产业工人，招商已经成功了一多半。当然，
12、这是不可调和的矛盾，只能优化。,人口劳工,可通过回流和培训解决,高校数量和高端环境,政策机遇政府大力扶持产业，区域升级等,市场机遇房地产调控、产业转型、工业地产市场爆发,时代机遇如马六甲、硅谷即是时代机遇造就的宝地,在中国，从历史发展来看，凡是国家政府层面推动的区域发展战略，都会推动该区域的土地、房产价值暴涨。做土地生意，不得不重视这个战略研究。,战略机遇,案例：珠海金地科技园,产业环境为何如此重要,？,产业园招商的机遇永恒来源于产业环境的变革！,产业 规模,项目周围50公里范围以内某产业企业的绝对数量,产业 级次,某产业大多数企业所处的产业链位置，以及需求动向,产业 缺陷,产业主要企业转型升
13、级面临的主要困难（未解决）,产业环境指什么？,决定能否做和做多大规模,决定我们做什么产品,决定产品的卖点,绝对企业数量超过500家,中小企业数量占据80%的比例,政府列为支柱产业或重点发展产业,这是招商通总结的一个基本规律，要想把某个产业列为项目的招商对象，该产业区域内绝对数量必须超过500家。因为我们只能设定10%的招商率。解决不了10万平米的面积，该产业就无法在园区内形成一个小聚集。,一般来讲，某一产业的总产值达到该区域政府工业总产值的10%，政府才会列为支柱产业，也才会化大力气推动产业聚集和升级。对于政府想重点发展但目前没有任何产业基础的，没有任何意义，园区尽量不考虑。,中小型企业才是一
14、般产业园区招商的重点。一个以大中型企业为主的产业特性，一般民营工业园区是无法承载的。,产业规模的标准解析,成功案例1：新芦淞服装都市工业园,成功案例2： 华创动漫产业园VS星力动漫产业园,华创,星力,二、广州华创动漫产业园,相似案例借鉴参考,华创动漫产业园总规划5000亩，一期408亩已经建成投产，全部为工业厂房，总建筑面积40万平米。2010年4月20日开工建设，2011年4月全部招商完毕，引进企业120多家，2011年11月全部建设完毕，2012年4月投产。实现年销售额40亿元，解决就业6000多人。,二、广州华创动漫产业园,相似案例借鉴参考,华创动漫产业园计划2012年底开始动工建设第二
15、期，第二期将同时动工建设350亩加工厂房区，和交易展示区、研创中心，进入产业综合体第二阶段商业园区,规划总面积约为10000亩，按照“产城一体”的理念，规划五大分区：集群起步区、商贸交易区、商务会展区、品牌研产区、知名品牌区，形成“功能互补、互为依托”的功能组团，建成“产城一体”化的产业综合体。工业部分已签约引进企业：820家。,成功案例3：成都华茂家纺城,现在，工业聚集阶段已经达到一定规模，辅料市场和配套服务（公寓、休闲娱乐）已经基本齐备。华茂服装产业园已进入第二阶段商业园区，和第三阶段的开始生活园区。6月8日，华茂服装产业园商贸区正式启动，预定火爆。华茂服装产业园正按照产业综合体的模式一步
16、步向产城一体化的产业新城迈进。,失败案例1：某某户外工业园,对比解析,形象化厂房 交易市场,作坊式 阶段,工业区 阶段,产业区 阶段,产业基地阶段,产业地缘圈层结构形成 产业主导城市功能配套 商住配套迅猛发展 产业链区域外延伸,产业聚集优化 形象办公 展览展示 物流服务,产业链分化聚集 研发、科技支持 专业生活配套 专业商业配套,产业级次自动衍生产业动向与物业需求,以汽摩产业基地为例的产业圈层结构,总部：管理中枢、结算中心、金融中心、销售中心、展示中心、会议中心,整装厂：汽车摩托车终端装配及物流输送,一级配套：直接用于整车组装的零配件供应厂商,二级配套：一级配套商的零部件及原材料供应厂商,总部,整装厂,一级配套,二级配套,厂房形象差,展示展览不方便,无品牌创造力,销售市场乏力,原材料办公采购成本高，不方便,厂房漂亮，形象好,设
