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1、 编号：_ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 甲 方：甲 方：_ 乙 方：乙 方：_ 日 期：日 期：_ 1.“保管合同关系”与“有偿使用关系”之争1.“保管合同关系”与“有偿使用关系”之争 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。 关于停车场管理单位与车主之间是车辆保管合同关系还是车位有偿使用关 系的 争论一直困扰着停车场立法涉及的各方主体，尤其是早前几起停车场车辆丢 失案件 （详见相关链接），深圳市区两级法院都判停车场管理单位赔偿，让停车 场管
2、理单 位不知所措。因此条例（草案二稿）引导车主向保险公司索赔的规 定已经给争 论各方一个明确的答复， 让停车场管理单位有“劫后余生”的感觉。 系列案件压迫停车场管理企业的神经 提起1993年海富花园车辆丢失案、 1995年景贝停车场索赔案和1996年文 华花园停 车场丢车索赔案，深圳物业管理企业都会心存余悸。三个案件均被判由 物业管理公司 承担车辆丢失的赔偿责任（包括未收停车费，或公开抢劫的车辆）。 审判结果给物业 管理企业带来直接经济损失的同时，也令整个物业管理行业不知 所措：只收5元钱为何要承担几十万乃至上白万的赔款？ 作为物业管理行业的行政主管部门，深圳市住宅局对此立即作出反映：请深 圳
3、市 人大尽快立法明确物业管理中车位届场地有偿使用性质。深圳市住宅局认 为：车辆被 盗届社会治安问题，物业管理公司仅起协助治安的作用，而不是代替； 收取的停车费 届于场地维护费和车位租金， 而非保管费和保险费，深圳市的有关 法规、规章对此已 有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车 费发票需要改为车位场 地租金性质。 深圳在车辆保管方面的法律实践经过了比较曲折的路程。 1996年9月20日深圳市人民政府第52号令深圳经济特区住宅区物业 管理条例 实施细则第31条中，首次以市政府规章的形式，提出了物业管理 “应与车主明 确车辆保管关系或相应的保管费或车位使用费”的问题，并且在深 圳市
4、人大常委会1999年6月30日修改后的深圳经济特区住宅区物业管理条例 的第 30条中，以全国人大常委会授权立法的形式再次从立法上确认和重申了“物 业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取 相应的保管费或车位使用费”的问题。 由于中华人民共和国合同法第367条规定：“保管合同自保管物交付时 成立 ，但当事人另有约定的除外。”虽然从合同法立法的原意来看，保管物的交 付实际上 就是要将保管物的实际控制权和排他占有交付给保管人，但由于法律条 文没有明确这一点，同时对于如何来明确地界定区分车辆保管关系或车位有偿使 用 关系没有一个准确的判定标准和实际措施及方法，因此，往往只
5、要机动车辆停 放在停车场，在司法审判中法官就可能将车辆保管关系与车位有偿使用关系这两 种 截然不同的法律关系混淆在一起，仍然判定为车辆的保管关系。 针对这个问题，深圳市住宅局在起草新的深圳经济特区物业管理条例（草 案） 时曾组织深圳的物业管理专家进行了专题研究，依据中华人民共和国合 同法 第十条 ： “当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、 行政法规规定 采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定，在深圳经济特区 物业管理条例（草案 ）第70条中以授权立法的形式明确规定 ： “物业管理区 域内的机动车辆的保管责任 由物业管理企业或业主大会与车主以书面形式签订 保管合同，未以书面形
6、式签订保管 合同的只可收取车位使用费。”同时也明确规 定公安、工商、税务等相关部门要按照这个规定的原则，分别给停车场出具车辆 保管或停车位有偿使用的许可证、 营业执照和税务登记手续， 出具不同的发票和 报销 票据供停车场使用。 对此，深圳市市政公用事业地盘管理公司副经理李钊认为：虽然相关法律和 行政法规对保管合同关系和车位有偿使用关系进行了较为活晰的界定，但是在具 体实施的过程中，深圳多数停车场管理单位并没有认识到事情的严重性，而是采 取 比较幼稚的方法处理类似的问题。如许多停车场改变了过去以行使证换领车辆 停放 证，取消了车辆进出停车场的车辆停放证，换成为出入凭条或者进出记时牌， 并在 出入
7、凭条和进出记时牌上都注明了依照深圳I经济特区住宅区物业管理条 例规定 ，只收取车位有偿使用费，而不承担保管责任等等，但这些做法无异于 掩耳盗铃： 事实上无论是车辆停放证，或者出入凭条，还是进出记时牌，其实都 是事实上获得 车辆控制权的一种有效凭证，同时也是保管合同关系成立的有效证 据。因为没有这 些凭证，停车场是不能放行任何车辆的， 如果车主持着这些凭证 要求赔偿的话，法 院肯定要判管理单位承担责任。至于所注明的不承担保管责任， 按照中华人民共 和国合同法以及中华人民共和国消费者权益保护法的规 定，这只是一种无效 的格式合同条款，没有法律约束力。 为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题，利
8、于深圳停车场立法工 作， 1998年4月26日至5月4日，深圳市住宅局专门组织汽车停车场管理调研 小组赴新加坡、 香港两地考察。调研小组访问了 18个住宅区、24个停车场，取 得大量停车场管理、收 费、维护等方面的资料。 回来后，调研小组形成调研报告，对深圳的停车场立法提出了 4点意见：1、 应加强对停车场的规划及建设管理，保障足够的城市车位。扩大车位规划比例， 严 格执法，并在目前政府直接投资车场建设有困难的情况下， 提高多层车场收费 标准 ，鼓励社会力量办停车场。2、理顺停车位的法律关系，明确停车管理单位 为车位场 地及设施经营管理者，停车费为车位场地租金，车场管理单位不承担自 身直接责任
9、 以外的车辆保管责任；管理单位可与车主直接建立契约性质的保管管 理，即在车位 费以外另行收取保管费，同时承担保管责任（主要是社会经营行停 车场）。3、加强 车场管理，各管理单位必须加强人员素质管理和设施配套建设， 多层车库和大厦室 内停车场必须安装相应的监控设施，具备严格的保安护卫手 段，同时购买车位险和 设施财产险，否则不许收费。4、明确保险公司和车场管 理单位的责任。 届于管理单位本身责任以外的丢失损坏， 原则上由保险公司承担 赔付 责任，但届多层车库和大厦室内车场的，管理单位应承担保险公司付赔以外 部分的损 失，但最高不超过车位险数额，作为奖励，住宅露天车场和路边车位不 承担任何丢失 损
10、坏赔偿责任。车位费执行政府定价，车位费以外的保管费执行市 场指导价，具体标 准由物价部门和车场主管部门确定。 停车场保管收费是否应承担管理责任 理论界对停车场是否应当承担管理责任的问题一直争论不休，大有水火不容 之势。一段时间，深圳法院主要依据“车辆保管”关系处理停车场丢车损害赔偿 案件， 但处理结果在有经营停车场业务的物业管理界引起很大反响。 2002年3月2日，深圳法制报刊登了深圳市中级人民法院钱翠华法官 的审 理停车场丢车赔偿的几个法律问题的文章。文章中，钱法官认为停车场 保管收费 应当承担管理责任。文章还提到，停车场保管收费是否应承担管理责任 的核心问题 在于车辆保管关系与车位有偿使用
11、关系。 钱法官认为停车场收取车位租金的行为性质是服务费，而不是场地占用费： 住 宅小区的停车场占用的土地使用费已打入商品住宅的成本，计入商品住宅销售 的价格中，因此，住宅小区包括停车场占用地等附届基地的使用权，只能为住宅 小区共有人全体共有、住宅小区共有人全体共有停车场占用的土地。 公共场地的 停 车场，因停车场所占用的土地届国家或集体所有，停车收取的“场地租金”同 样无合法 依据。至于拥有停车场地所有权或使用权的服务场所，更应该是“服务 收费”。 另外，她还认为停车场“服务收费”的性质是“保管收费”：停车场发放停 车卡允许 车主将车驶入，车主领取停车卡，将车驶入停车。车主将车辆驶离停车 场时
12、,停车场与 车主之间服务费支付与收取的过程实际上是车辆保管合同履行与 完成的过程。 因此，钱法官认为停车场收费发票单方声明“车位租金”是无效的，因而停 车场保 管收费应当承担保管责任。 对于钱翠华法官的观点，物业管理界持否定看法。物业管理行业普遍认为， 住宅 小区停车场收取“场地租金”并未违背常理及法理：物业管理公司收取停车 费行为的性 质届于委托代理行为，即物业管理公司实质上是代理全体业主来收 费，因此，收取“车 位租金”的权利人与停车场占用土地的使用权人主体是一致 的，不存在“车位租金”的权 利主体不符的问题；同时，车位有偿使用关系现实 存在，不可以把所有的关系都认定 为车辆保管关系， 对
13、于不设卡收费的方式就不 能认定为“保管关系”。 业内人士认为，目前的“停车费”实际上应是物业管理公司对停车场的管理 费和车 位使用费：物业管理服务费的使用和收取应本着“谁付出、谁享受”的原 则。小区业主 按同样的管理服务费标准交纳管理服务费， 享受的应是同样的服务； 而对于车主来说 ，物业公司为其专门提供了服务即停车场的管理和服务，如果要 所有业主（包括没有车的业主）来共同平均分担其服务费用，明显是有违公平原 则的 。 深圳市住宅局和深圳市物价局联合颁布的 关于下达我市物业管理收费指 导标准的 通知对管理费开支的范围做了如下规定： 公共设施、设备的日常维护 管理，公共场 所（地）、道路、机电设
14、备、消防设施的日常维修养护，公共排水、 排污系统及化粪 池等的活疏、维修等。此处管理费的开支范围所包含的公共场所 （地）没有停车场。因此业主所交纳的物业管理费用中并未包括停车场的管理费 用 ，停车场的管理费用应包含在车位使用人所交纳的停车费中。 兼顾公平的原则 1997年7月9日， 某汽车维修公司司机将一辆价值 18.7万元的小车停放在 厦门某物 业管理公司经营的停车场， 并交付了 5元停车费。当司机办完事情后回 到停车场取车 时，发现小车不见了。经报案公安刑警支队发出协助通报， 一直未 找回该小车。2000 年10月7日车主向经营停车场的厦门某物业管理公司提起诉 讼，要求该物业管理公司 赔偿
15、丢车损失。经厦门开元区法院一审判决，认定双方 之间构成保管合同关系，物业 管理公司应赔偿车主 168300元及逾期违约金，该 物业管理公司不服提出上诉。经审议 ，厦门市中级人民法院认为：原审认定物业 管理公司停车场与车主构成保管合同关系 ， 物业管理公司未尽保管之责， 应对车 主的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及 法律依据，依法应予以改判。二审 结果为：撤消原审判决；驳回车主的诉讼请求，案件一、二审诉讼费由车主负担。 该案件是国家停车场车辆丢失案件的最新判例， 基本上扭转了车丢了一定由 物 业管理公司赔偿的“惯例”。该案例承认停车场收费有保管合同关系也有车位 有偿使用 关系，具体情况应是具
16、体问题而定。 深圳市住宅局陈军军认为，要想彻底解决丢车赔偿问题，应将停车费的性质 予以 明确。他曾撰文建议将停车费明确分为车位使用费、车位管理费、车辆保管 费：“车位使用费是占据小区共有场地应付出的费用，车位管理费是管理单位所 提供的服务的报酬，在以上基础上可以通过双方协商方式订立保管合同收取车位 保管 费。” 深圳市机动车停放和停车场建设管理条例（草案二稿）中引导业主向保 险公司索赔的规定让整个物业管理行业长嘘了一口气。据市人大法委负责人介 绍， 由于国家有关法律、行政法规对停车场管理单位的法律责任问题尚未有明确 的界定 ，因此该问题在实践中存在较大争议。 经过充分调研、反复论证和听取各 方的意见 ，并考虑到深圳市停车场管理的实际情况和目前
