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1、课程名称：资产评估,第一章 总论,第一章 总论,本章主要内容 一.资产评估的含义和要素 二.资产评估的对象 三.资产评估的价值类型 四.资产评估的假设 五.资产评估的原则 工作原则 经济原则 六.资产评估的程序,一、资产评估的含义,1.什么是资产评估 资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。 资产评估就是通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。,对于资产评估有广义和侠义之分。 广义的资产评估包括所有涉及资产价值的行为。 在理论的界定和实践的运用中，我
2、们所称的资产评估是狭义的，反映的是产权变动、资产流动等资产特定行为下的估价过程。,例题、资产评估主体是指（ ）（2011年4月）A、被评估资产占有人B、被评估资产C、资产评估委托人D、从事资产评估的机构和人员,2.资产评估的六要素（选择及简答题。重点掌握） 即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法 。 评估的主体是指资产评估由谁来承担，是资产评估工作得以进行的重要保证；受托方（评估机构、评估人员） 评估的客体是指资产评估的对象，它是对资产评估内容上的界定；评估对象（机器设备、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等） 评估的特定目的是指资产业务发生的经济行为，基于什么目的委托
3、评估机构评估，如转让房地产、收购企业等； 评估的程序是指评估主体进行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统的工作步骤 评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对资产评估方法的选择具有约束性；市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等 资产评估方法是确定资产评估价值的手段和途径。,六个要素之间的有机联系 相互依托， 相辅相成， 缺一不可， 整体上保证资产评估价值的合理性和科学性。,3.资产评估的特点 （一）现实性 现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。 评估基准期一般以“日”为基准时点，选择与资产业务或评估作业时间较接近的时期。 现实性主要把握两点 时
4、点（日）和表现形式（X年X月X日） 说明：（1）资产评估价值是针对具体时间而言！（2）评估基准日可以：过去（如保险赔偿资产价值评估）、现在、未来（如股票价值评估）！,例题,例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（ ）A预测性B公正性C咨询性 D现实性 例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（ ）价值的估算。 A、时期 B、时点 C、时段D、时间 （2010.4）,资产评估的现实性表现在以下三个方面：（多选题） 1.资产评估直接以现实存在的资产作为估价的依据，只要求说明当前资产状况。 2.以现实状况为基础反映未来。 3. 强调客观存在。形式上存在而实际上已消失者，或形式上不
5、存在而事实上存在者，都要以实际上的客观存在为依据进行校正。,（二）市场性 1）它是服务于市场的，没有市场行为，资产是不需要评价的。 2）它的评估是通过模拟市场来进行的。 3）评估结果必须接受市场检验,（三）预测性 是指用资产的未来时空的潜能说明现实。 现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，现实评估价值是不存在的。 因此，通常用未来预期收益来折算反映整体资产的现实价值，用预期使用年限和功能，评估某类资产的净值，等等，这是预测性特点的现实表现。,（四）公正性 资产评估行为对于评估当事人具有独立性， 服务于资产业务的需要，不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。 即对同一
6、资产同一类型价值，不同评估机构、评估人员评估结果相差不大 公正性的表现： （技术基础）按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础； （组织基础）评估人员通常是资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。,例题,例题：资产评估的独立性原则保障了资产评估的( )（2011.7） A.现实性特点 B.咨询性特点 C.预测性特点 D.公正性特点,（五）咨询性 资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，意见本身并无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。 咨询性除具有上述有限法律责任这一含义以外，还有另一含义，
7、即资产评估是职业化专家活动。,例题,例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责，这表明评估结论具有（ ） A市场性 B咨询性 C公正性D现实性,4.资产评估与会计计价的区别 （一）二者发生的前提条件不同 资产评估是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断。 会计学中资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。,（二）二者的目的不同 会计学中的资产计价是使货币量能够客观地反映资产的实际（历史）价值量，为投资者、债权人和经营管理者提供有效的会计信息。 资产评估则是就资产论权益，资产评估价值反映资产的效用
8、，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益依据，为资产的交易和投资提供公平的价值尺度。,（三）执行操作者不同 会计学中资产计价是由本企业的财会人员来完成，是一项经常的、大量的工作。 资产评估则是由独立于企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的。其工作难度和复杂程度远超过会计计价。,第二节 资产评估的对象,一、资产的含义 资产评估的对象即资产评估的客体。是指被评估的资产。 需要注意的是，作为资产评估对象的资产，跟会计核算时所称的资产是不同的。,应从以下理解资产评估的对象资产 （一）资产是一种权利（资产不是一种实物。） 所有、占有、使用、收益、处分权利；各种权利是有价值的，且各种权利
9、的价值大小不同； （二）资产是一种获利能力 （三）资产必须为某一主体所拥有和支配 物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等）权属模糊不清，就无法界定资产的范围，也无从估算其价值 说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资产评估中：商誉属于无形资产；企业价值在会计中不属于资产，在评估中则属于！,二、资产评估下的资产分类,（一）按资产存在形态分类 有形资产：具有实体的形态的资产 无形资产：没有物质而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。 无论是有形资产还是无形资产都有具备资产评估中的三个特点： 1.资产
10、是一种权利 2.资产是一种获利能力 3.资产必须为某一主体所拥有和支配,（二）按资产是否具有综合获利能力分类 单台、单件的单项资产。 由一组单项资产组成的具有获利能力的整体资产 单项资产和整体资的关系： 企业的整体资产不是企业各单项资产可确指资产的，其价值也不等于各单项可确指的资产的价值总额。 如，有一套房子，房子中有一些设施，这样设施加上房子决定了房子的功能。把一整套好的房子出售，它的价值不等于把这个房子里面的东西一件一件的价值总和。换言之，整体资产不等单项资产的总额。,（三）按资产能否独立存在分类 能独立存在的可确指资产 不能独立于有形资产而单独存在的不可确指资产资产 商誉为不可确指资产，
11、其价值依附特定企业，不能独立企业存在，不能转让！区别与转让商标权等无形资产！ 注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产； 注：不可确指资产从目前看只有商誉。,例题,例题：下列选项中，属于不可确指资产的是( )（2011.7） A.商标 B.商誉 C.专有技术 D.计算机软件,（四）按资产的流动性分类 资产的流动性是指其转变为一定数量现金的能力。 按其流动性的强弱可分为短期资产和长期资产。,第三节 资产评估的价值类型,资产评估的价值类型指的是进行资产评估时选取的资产哪方面的价值。 进行资产评估时评估的是资产未来的一种获利能力，而获利能力是跟资产的特定
12、目的（未来用途）密切相关的。因此了解资产评估的价值类型之前首先需要了解资产评估的特定目的。,一、资产评估的特定目的,资产评估的特定目的指的是被评估资产即将发生的经济行为，即引起资产评估的行为。 资产评估的特定目的是指引起资产评估的经济行为对评估结果不同的具体要求。,特定目的的对资产评估的影响表现在两个方面： 一是在什么样的条件时，即资产怎样的经济行为时应该评估和可以评估； 根据资产评估理论和我国的有关规定，在发生产权变动、资产流动时，才需要进行资产评估。 二是不同的经济行为决定了评估时价值类型的差异，引致资产评估结果数量上的差异。,根据我国现行制度规定，对占有国有资产的单位发生下列经济行为时需
13、要评估： 1.资产转让。资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元全部固定资产原值20%以上的非整体性资产的经济行为。 2.企业出售。企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售行为。 3.企业兼并。 4.企业联营。 5.股份经营。 6.中外合资、合作。 7.抵押。 8.担保。 9.企业租赁。 10.企业清算。 11.债务重组 抵押、担保、企业租赁根据具体情况，当事人可自行决定是否可以评估，属于其它行为。 另外八个必需进行评估。,即企业重组,二 资产评估的价值类型,资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。 价值类型指的是资产评估
14、价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。 价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。 资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的。,指评估价值的类别,（一）价值类型的作用,价值类型在资产评估业务中的重要作用： 1.价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素 2.价值类型制约资产评估方法的选择 国际上通行的评估方法主要有：市场法、成本法和收益法 3.明确价值类型可以清楚的表达评估结果，从而避免报告使用者错误使用评估结果。,（二）价值类型的类别,不同的评估目的，决定了不同的价值类型。一般地，评估价值类型主要有以下七种： （一）
15、市场价值 即自愿交易的买卖双方在评估基准日进行正常的市场交易时所达成的公平交易中某项资产应当进行交易价值估计数额，当事人双方要各自精明、谨慎行事，不受强制和压迫。即该项资产在公开市场上应该实现的价值。,某项资产的市场价值应从以下几点把握： 1.公开公平的市场条件 所谓公开公平市场，是指资产的买卖双方均可在正常的、公开的资产交易场所买卖，买卖双方都有足够的时间去了解实际情况，买卖双方都具有独立判断能力和理智选择能力，不具有垄断性和强制性。 2.当事人是理性的 充分掌握信息，不受任何压力 3.市场价值是价值估计数额,市场价值以外的价值类型,（二）在用价值 是指特定资产在特定用途下对特定使用者的价值
16、。 由于在用价值是针对于特定使用者在特定用途下的价值，因此重点反映了作为企业组成部分的特定资产对其所属企业能够带来的价值，而不考虑该项资产的最佳用途或变现过程中所实现的工作量。,（三）投资价值 是指资产对于具有明确投资目的的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。 （属个别价值） 特点：与投资者投资目的相联系 主观性强 难与市场价值保持一致,（四）持续经营价值 持续经营价值是指在持续经营条件下公司的价值。指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业代理经济利益； 即假设现有资产将被用于持续经营并产生未来现金流量由此而产生的价值。 比如现金流量、利润等。,（五）清算价格 清算价格是指非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于现行市价，这是由市场供求状况决定的。 清算价格一般取决于下列几个因素。 1.资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于市场价格。 2.清算时间的限制。一般地，清算时间越长，在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越高。,（六）保险价值 指可能因危险造成损失的实体项目重置或重建
