物业管理纠纷案件分析讨论

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1、物业管理纠纷案件分析讨论随着城市化进程的加快,房地产热的持续升温,商品房在建面积的逐年扩大,物业管理已成为社会新兴行业和朝阳产业。与此同时,因物业管理纠纷而引发的诉讼案件也呈逐年上升趋势,且物业管理活动中民事主体多,法律关系错综复杂、案件类型日趋多样化,而相应的法律法规不够完善具体,因此给审判工作带来诸多难题,如何有效地预防解决此类纠纷,使广大居民有一个正常生活秩序,是摆在我们面前的一个新课题,因而有必要对此类案件作深入分析探讨。一、案件特点案件数量逐年上升,在民事案件中所占比例加大。由于新建小区均实施了物业管理,物业公司与业主之间因管理和服务难免产生各种矛盾纠纷。以松山区为例,2020年松山

2、区人民法院共受理物业管理纠纷案件47件,2020年受理126件,2020年受理96件,年均递增约40%,在民事案件中所占比例也在逐年加大。案件类型多样化,法律关系复杂。由初期的简单追索物业费纠纷,发展到与物业相关的多种类型案件,既包括物业管理上的纠纷,如收取物业费、公共费用分摊、业主财产丢失引发的财产损害赔偿等,又包括业主管理内部事务纠纷,如业主及业主委员会选聘物业公司、维修基金的使用管理等,还包括部分因物业用房、小区公共设施权属引发的侵权纠纷,其中绝大多数仍为业主拖欠物业公司物业费纠纷。上述案件涉及业主与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系,又涉及房产开发商与物业管理公司的关系、业主

3、委员会与物业管理公司的关系等,法律关系复杂。涉案标的额较小,审理难度加大。拖欠物业费引起的纠纷,涉案标的额一般都在千元以下,有的标的额在一二百元,但由于双方摩擦大,矛盾积怨深,各执一词,互不相让,造成案件审理难度大。业主败诉和解多,自身维权困难。在物业纠纷案件中,一些业主之所以拒交物业费,多为对物业公司管理服务不满意,认为物业公司只收钱,不服务或服务不到位,管理不善。但由于许多业主缺乏证据意识,平时不注意收集、保全证据,在诉讼中经常会遇到举证不能,因而其抗辩理由很难获得法律支持,审理结果多以业主败诉或与物业公司和解。集团性诉讼增多,存在群体性纠纷的隐患。物业管理涉及千家分户,业主均是利益共同体

4、,在小区内带有普遍性,很多业主处于同一社区或同一案件背景之下,会形成共同的利益圈,在发生纠纷时,有时会以小区为单位,业主对纠纷达成一定的共识,通过群体性行为方式进行诉讼,给物业公司和法院施加压力,处理不当极易引发连锁反应,形成群体性纠纷,影响社会的和谐稳定。二、产生原因法规不尽完善。这是导致当前物业纠纷增多的根本原因。2020年国家出台了有关商品住宅区的物业管理条例,在一定程度上规范了物业管理,但在条例中就物业管理缺乏明确的责任界定和具体操作细则,法规过于笼统,弹性条款多,操作性不强,对物业管理行为规范不足,约束不力,难以规范和解决当前物业管理中不同利益主体间引发的矛盾,使许多亟待解决的问题无

5、法在条例中找到相应依据,目前的民事法律中无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通则、合同法、消费者权益保护法,依据有关部门和地方性法规进行处理。因此要尽快完善有关物业管理法律法规,为解决物业纠纷提供法律上的保障。物业服务存在瑕疵。有些物业公司凌驾于业主之上,小区成为物业公司的独立王国,无视业主权益,甚至随意侵害业主权益,不能严格按照相关规定提供优质服务,有的卫生保洁脏乱差、绿地绿化疏于维护,有的公用设施缺乏及时维修保养,有的只收费不服务,或者多收费少服务,甚至采取停水停电停气等不当手段强迫业主缴费。物业合同不公平不对等。业主与物业公司签订物业管理合同时,通常都是由物业公司提供格式合同,合同内容往往对物业公司的义务约定得比较模糊、笼统,有些多款则明显属“霸王条款”,业主很难进行有效监督,而对业主的规定则细之又细,非常明确。双方在合同的权利与义务约定不公平不对等,双方的责、权、利不清晰,为日后的纠纷埋下了隐患。此资料由网络收集而来,如有侵权请告知上传者立即删除。资料共分享,我们负责传递知识。

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