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1、房地产企业土地增值税清算之企业自查,西安中道财税咨询有限公司 陕西西秦税务师事务所有限公司,加 计 扣 除,土 地 费 用,开 发 成 本,开 发 费 用,税 金,土地增值税扣除项目,代 收 费 用,销 售 收 入,视 同 销 售,企 业 自 用,土地增值税收入项目,土地增值税清算,土地增值税清算标准,一、主动清算条件 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。 二、强制清算
2、条件 所谓强制清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。通知第二条关于“土地增值税的清算条件”同时规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。,土地增值税清算标准,三、土地增值税清算标准同所得税完工标准的比较 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地
3、的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 国税函【2009】342号 根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应
4、视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。,土地增值税清算标准,三、土地增值税清算标准同所得税完工标准的比较 土地增值税清算以销售作为衡量标准，所得税完工以竣工或入住为衡量标准。 问题一：所得税清算在先还是土地增值税清算在先？或者说，哪一个标准先到？ 问题二：未进行土地增值税清算能否进行所得税清算？,土地增值税清算标准,四、遗留项目
5、的土地增值税清算问题 什么是遗留项目？ 以前已经达到土地增值税清算标准，但因为种种原因未能进行土地增购置税清算的项目。 问题一：遗留项目现在还要不要清算？ 问题二：遗留项目现在开展清算是否涉及滞纳金和罚款？ 问题三：遗留项目如果已经做完所得税清算怎么办？,土地增值税清算单位,国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条关于“土地增值税的清算单位”进一步明确：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。” 问题一：什么是国家有关
6、部门审批的开发项目？ 问题二：分步开发项目如何确定清算单位？ 问题三：普通住宅与非普通住宅是否必须分开清算？ 问题四：同一项目的住宅和商铺是否可以分开清算？,土地增值税收入项目,土地增值税清算中，转让房地产取得的收入是指房产的产权所有人、土地的使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币收入、实物收入、其他收入等全部价款及有关的经济收益。,房产处置,正常 销售,视同 销售,转为 自用,土地增值税收入项目,一、正常销售收入 1、收入确认时间问题 （1）以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现； （2）以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实
7、现； 3）以银行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现； （4）以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现。 问题一：土地增值税、营业税、所得税三者收入确认时间是否一致？ 问题二：土地增值税预征和清算收入确认时间是否一致？,土地增值税收入项目,一、正常销售收入 2、收入确认价格问题 对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权根据：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 关注一：关联企业间交易价格问
8、题 关注二：以地换房模式交易价格问题 问题一：车库销售收入是否缴纳土地增值税？,土地增值税收入项目,二、视同销售收入 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 关注一：补偿回迁房视同销售问
9、题 关注二：以地换房视同销售问题,土地增值税收入项目,三、转为自用 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 关注一：转为自用的账务处理，何时处理？ 关注二：转为自用的税务处理（营业税、所得税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税） 关注三：转为自用后出租（营业税、所得税、土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税）,土地增值税收入项目,四、代收费用
10、房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、土地使用印花税、房屋所有权印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。 1、营业税问题 代收费用属于价外费用，不论是否开票或者纳入房价，均应缴纳营业税。特殊项目的代收费用如下： （1）代收住房维修基金 国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知 国税发200469号 （2）代收的契税和印花税是否缴纳营业税 （3）拆除建筑物、平整土地并代收的拆迁补偿费是否缴纳营业税 国家税务总局关于政
11、府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知 国税函2009520号 （4）2009年1月1日后，符合营业税暂行条例实施细则第十三条三个条件的代收费用不再缴纳营业税。,土地增值税收入项目,四、代收费用 2、所得税问题 2009年31号文 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第十六条 企业将已计入销售收入的
12、共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交有关部门单位的，应于移交时扣除。 3、土地增值税问题 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税199548号 六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收
13、入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,所得税 土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 土地增值税 取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,1、土地闲置费问题 国务院关于促进节约集约用地的通
14、知 国发20083号 所得税：允许扣除 土地增值税：不允许扣除 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函2010220号 2010年5月19日 四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 国税函2010220号 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认
15、收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,总体来讲，拆迁补偿问题可以分为两大类型： 一种是因为政府规划、基础设施等原因，以政府为主体的拆迁与拆迁补偿。该类型拆迁补偿
16、最大的特点就是被拆迁人的被动性和服从性。 此类拆迁行为中，房地产企业的角色是从属于政府的，协助政府进行拆迁，拆迁补偿，并从中获利，最典型的例子就是旧城改造或者城中村改造。 另一种类型是由于企业相互之间经济行为产生的拆迁与补偿，该类型与政府规划、基础设施没有直接关系，属于企业经济行为，多以企业之间土地使用权和不动产的转让形式出现。 具体拆迁补偿的形式有两种：产权调换和作价补偿。,扣除项目之土地费用及拆迁补偿费用,2、拆迁补偿支出 （1）产权调换（回迁安置或异地安置） 房地产公司：视同销售，同时计入拆迁补偿费。 视同销售问题土地增值税和所得税规定基本一致 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187号 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关
