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1、20202020 年一季度苏州市区房地产分析报告年一季度苏州市区房地产分析报告 土地篇土地篇 土拍大数据统计显示，2020 年一季度苏州市区经营性建设用地（不 含吴江区）共出让 13 宗，成交面积 67.76 万，总成交金额 151.69 亿 元。其中，高新区 3 宗、相城区 1 宗、吴中区 6 宗、工业园区 3 宗。楼 面价超万元的地块数量 8 宗，占比 62%；楼面价超 2 万元的地块有 1 宗， 占比 7.7%，均是涉宅类地块。 1 1. .一季度出让金一季度出让金 151.69151.69 亿元亿元 同比减少同比减少 50.7350.73% % 2020 年一季度经营性建设用地 （不含
2、吴江区） 出让的 13 宗地块， 与 2019 年一季度相比，成交金额同比减少了 50.73%，成交面积同比减 少了 44.8 万，减少 39.80%。从最近几年一季度土地市场表现来看， 2018 年一季度土地市场成交量达到峰值，成交面积 174.7 万方，成交金 额 453.47 亿元。 2 2. .住宅类地块楼面价小幅波动下滑，商住类地块平均楼面价波动上住宅类地块楼面价小幅波动下滑，商住类地块平均楼面价波动上 升升 微信公众号 免费知识星球VIP知识星球 据土拍大数据统计，2020 年一季度苏州市区经营性建设用地的平均 楼面价为 8983.82 元/；与 2019 年一季度相比，下跌 53
3、54.06 元/， 同比下跌 37.34%。 其中， 住宅用地平均楼面价为 15306.6 元/， 与 2019 年一季度相比，下跌 1763.75 元/，同比下跌 10.33%；商住用地平均 楼面价为 12224.1 元/，与 2019 年一季度相比，上涨 450.45 元/， 同比上涨 3.83%；商服用地平均楼面价为 574.84 元/，与 2019 年一季 度相比，下跌 2552.57 元/，同比下跌 81.62%。 另外，据统计，2020 年一季度苏州涉宅类用地的总建筑面积约为 104.06 万， 与 2019 年一季度的 201.35 万相比， 供应量上有所下降。 3 3. .吴中
4、区成交金额、成交均价最高，高新区成交面积最大吴中区成交金额、成交均价最高，高新区成交面积最大 从各区域出让情况来看，2020 年一季度苏州出让地块主要集中在吴 中区、高新区，相城区和工业园区供地相对较少。其中，高新区成交面 积 24.12 万，位居五区之首，吴中区成交面积 21.43 万方，仅次于高 新区，且吴中区成交金额 66.89 亿元，远超其他各区。从平均楼面价来 看，吴中区以 13650 元/的成绩排在首位，成交均价远略高于其他区 域。工业园区因为两宗商服用地的出让，拉低了整体的楼面价水平，在 五区中排名末位。 4.84.8 宗宅地楼面价超万元宗宅地楼面价超万元 最高楼面价为最高楼面价
5、为 2 240224022 元元/ / 据统计，2020 年一季度苏州共有 8 宗涉宅类用地楼面价超万元。这 8 宗超万元楼面价的地块里，高新区 3 宗，相城区 1 宗，吴中区 3 宗， 工业园区 1 宗。而楼面价超 2 万元的地块仅有 1 宗，占比 12.5%。其中 楼面价最高的地块则是由苏州白马涧生命健康小镇建设发展有限公司 竞得的工业园区科智路西、夷浜路南地块，楼面价达 24022 元/。 另外，值得一提的是，其中 2020 年 1 月苏州新禹溪建设发展有限 公司摘得的高新区枫桥街道地块需要现房销售，该宗地块为 2020 年首 宗需要现房销售地块。 5 5. .春节后，房企拿地积极性高春
6、节后，房企拿地积极性高 2020 年一季度苏州市区共进行了五次土拍，共 13 家房企成功拿地。 其中许多是持续深耕苏州的老牌房企，但也不乏一些首进苏州的“新面 孔”。其中春节前共计 2 场土拍，地块成交较为平稳；春节后共计 3 场 土拍，由于今年全国性新冠疫情影响，各行业停滞，节后苏州部分地块 延迟拍卖，且为缓解疫情对房地产市场冲击，部分地块取消“现房销售” 条件，一定程度上促使房企拿地，部分热门地块引得近几十家房企角逐。 与 2019 年苏州土拍市场房企拿地的“谨慎”态度相比，2020 年春 节后的几次土拍，房企参与度都比较高，拿地热情明显“高涨”，不少 房企积极补仓，土拍市场热度有所升温。
7、 楼市篇楼市篇 1.1.2 2 月春节期间，成交量大幅下滑月春节期间，成交量大幅下滑 2020 年一季度楼市表现较为低迷。受新冠疫情影响，2 月成交量环 比上月减少了 59.76%。土拍大数据统计显示，2019 年 1-3 月苏州住宅 共计成交 11582 套，成交面积 150 万。其中，1 月住宅成交量最高， 为 63.11 万方；3 月成交套数最多，为 4861 套。 2 2. .一季度成交面积同比下跌一季度成交面积同比下跌 1 13.83.8% % 从 2016 年-2020 年一季度住宅成交柱状图可以看出，2016 年一季 度住宅成交量最高，为 31997 套。2020 年一季度住宅成
8、交量位居末位， 为 11582 套，同比 2019 年一季度减少了 2180 套，下跌 15.84%。 3 3. .“双吴区”成交量占据“半壁江山”“双吴区”成交量占据“半壁江山” 从各区域住宅成交套数来看，吴中区销售量稳居一季度第一，共计 成交 2994 套，占苏州市总成交套数的 26%，略高于其他各区，吴江区成 交 2741 套，占苏州市总套数的 24%，仅次于吴中区；作为苏州项目较多 的两个大区，该两区域成交量占据苏州市总成交量的较大比重；其余高 新区、相城区、工业园区、姑苏区，分别成交 2265 套、1642 套、1615 套和 325 套。 4 4. .房企总销售房企总销售 TOP1
9、0TOP10：中海地产拿下金额和面积“双冠”：中海地产拿下金额和面积“双冠” (备注：以上数据含吴江区。部分数据来源：克而瑞) 从 2020 年全年销售金额、套数和总面积来看，中海地产成交金额 39.56 亿元，成交面积 10.01 万方，成交套数 529 套，占据成交金额榜 和面积榜第一，套数榜第三位。紧随其后的是苏州高新，以 681 套、9.80 万方、35.15 亿元的总销成绩位列榜单第二名。 土拍研究院观察土拍研究院观察 2020 年一季度全国各城市受新冠疫情影响， 房地产市场售楼处关闭， 项目建设工程停滞、土拍延期，而随着 2 月疫情逐渐得到控制，中央政 府等各级地方政府出台一系列政
10、策，扶持房地产市场发展，促进市场复 苏，2020 年 3 月苏州土地市场的地块拍卖吸引众多房企关注，房企拿地 热情不减。 苏州政府城市治理能力强，城市投资潜力足苏州政府城市治理能力强，城市投资潜力足 2020 年这场突如其来的疫情，像一面“放大镜”，迅速照出各地政 府的城市治理能力。疫情爆发对城市治理提出了极大的挑战，而苏州政 府在这场考试中，显然交出了较满意的答卷。短期疫情得到有效防控， 在疫情的认知预判、危机治理、应急管理、社会治理等方面政府的治理 能力在全国都是排名靠前。这样的城市，在疫情过后，房地产投资指数 上升也是意料之中的。 全年全年地块供应量充足地块供应量充足，地块区域分布均衡地
11、块区域分布均衡 从政府层面来看，3 月 18 日苏州市土地储备和招标拍卖领导小组会 议上公布的供地计划，今年市区住宅用地供应计划为 8400 亩，其中吴 中区、相城区、姑苏区、苏州高新区和苏州工业园区共为 6200 亩，吴 江区为 2200 亩，政策性住房用地供应占比均不低于 30%，且上半年的土 地供应量将达到 70%。从目前已公告的地块来看，在接下来 3 个月的时 间里，苏州市区将会继续加大土地供应量，持续出炉地块公告,及时满 足当下的市场热度需求，有利于走稳房价，保证房地产市场上的供需平 衡。 区位优势明显，拿地窗口期下区位优势明显，拿地窗口期下房企房企积极布局积极布局 从房企拿地心态来
12、看，苏州作为新一线城市，在长三角具有独特的 区位优势，吸引众多房企的入驻深耕。从近期拿地房企来看，华润、大 发、恒泰、金科、东原、卓越、建发、新城等多家房企均有所“斩获”。 这其中既包含了不少深耕房企，已布局开发了多个项目，对于苏州各板 块的发展势头持续看好；也有新进房企，“敢打敢拼”，进驻意愿强烈， 想要有所“突破”。 疫情好转之下，楼市成交也逐渐复苏回暖疫情好转之下，楼市成交也逐渐复苏回暖 从新房市场面看，疫情期间，市场成交量表现的不尽人意，但随着 各项利好市场的政策出台，房产市场逐渐复苏，苏州政府城市治理能力 也不断增强着投资者的信心，房地产市场成交量逐渐恢复，“双吴”区 域成交量依然占据市场较大成交比重，大牌房企中海地产、苏州高新、 龙湖集团在疫情下表现依然较好。 整体市场稳中有热，整体市场稳中有热，“房住不炒”“房住不炒”依旧为主依旧为主基调基调 从近期土拍和新房表现来看，当前市场稳中有热，“在长三角城市 群中，在苏州投资拿地，从来不是想不想，而是能不能拿到的问题”。 品牌房企在苏州拿地预期较高，苏州的城市地位、经济活力强力推动着 投资者的市场信心，整体苏州市场热度较高。但是 3 月份召开的苏州市 土地储备和招标拍卖领导小组会议上已定调，今年苏州将继续全力维护 土地市场平稳，坚持“房住不炒“定位，着力稳地价稳房价稳预期，推 动房地产市场持续健康发展。
