{管理诊断调查问卷}长沙项目调查报告

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1、管理诊断调查问卷长沙 项目调查报告 管理诊断调查问卷长沙 项目调查报告 “雅博” 长沙项目调查报告 目录 目录 第一部分：调查背景 第二部分：项目核心价值因素 一、片区城市结构 二、长沙人文因素 三、片区商业网点布局 四、长沙市在售楼盘一览表（部分） 五、项目商圈单店调查 第三部分：问卷统计与分析 一、主问卷 二、消费者问卷 第四部分：宏观环境研究 一、地产市场现状与发展趋势 二、近期地产市场相关政治、法律、经济因素 三、长沙市 2003 年经济与社会发展情况分析 四、长沙市商业环境及商业地产情况分析 五、关于小户型 第一部分：调查背景第一部分：调查背景 引言 一、调查目的与执行战略 本次调查

2、是本着务实并以理性得出可执行性项目规划结果，追求 项目发展价值最大化为目的的前提下进行的。 二、调查方式与对象 1、深度访谈：业内专业人士(实际执行有 10 人) 2、针对性问卷调查 （1）业主问卷：由万顺物业公司派出问卷 40 份，收回有效问卷 20 份。 （2）消费者问卷调查：请湖南女子大学房地产专业共 10 人，于 同一天分别在项目所在片区(定为 3000 米内)分别于楼盘售楼处周围， 大型商场门口，房交会现场，万顺家园等地调查，派出问卷 160 份， 共收回有效问卷 138 份。 周边商业状态调查：应用专业统一的表格，请湖南女子大学房地 产专业的学生 5 名，采取扫街的方式，对项目所在

3、片区多条街道（包 括胡同） 进行访问登记，共回收有效表格 30 份（计约 600 门店） （共 8 条街） 3、典型项目实地调查 1)、商业：已执行共 10 家 2)、平盘：已执行全计 35 个项目(含项目片区所有在售楼盘，可 类比性楼盘，或供鉴学习的项目) 4、间接调查 1)、剪报(湖南日报、长沙晚报、萧湘晨报、湖南经济日报) 2)、政府机构资料搜集：长沙统计局、长沙房产交易中心、长沙 建设局、长沙规划局。 3)、网上搜集资料 5、参加活动 1)、长沙市 2004 年商业地产市场分析论坛。 2)、长沙春交会 三、资料统计与分析方法 1、深度访谈与资料搜集：采取经验判断及观点集合重叠式总结 2

4、、问卷：excel 计算与制图 第二部分：项目核心价值因素调查分析第二部分：项目核心价值因素调查分析 一、区域城市结构一、区域城市结构 1、项目周边人口因素：万顺家园所在地属于都正街居委会。见图 示。辖区人口常住人口 20000 人，暂住人口 8000 人。 （资料提供：都 正街居委会治安主任李先生） 2、城市结构详情表 类别详情数量项目关联性 社区马王街社区、定王台社区、金沙里社区3 企事业单位 宿舍 市政府宿舍、市财政局宿舍、市规划局宿舍、省 人民医院宿舍、煤碳厅宿舍 5 企事业单位省人民医院、太平洋保险公司、市地税局、市公 安局档案科、都正街城管队，市工业设计院、省 纺织集团、都正街小学

5、、工商所、 、康复医院、邮 政所 12 1提供稳定的静态系统； 2属于传统社区，尚未 被现代商业冲击或启动； 3除了即将消失的五金 一条街，尚未有任何形式 的商业体，易于书写新的 商业主题。 大型建筑定王台新府 （写字楼） 、 凤凰大厦、 天心城市广场、 顺天国际财富中心 商铺数量（详情见片区商业网点布局）1提供动态客流 2可吸纳购买我们的住 宅和商铺 公共设施天心公园1 与公园管理处建立合作， 向业主提供优惠园票。2 提供项目环境优势和地 区配套。3 增强商业能见 度。 （易于找到） 交通体系、 道路状况、 通行量 人民路开通，将直接建立项目临街地位，并拉近 项目与五一商圈的距离； 多路公交

6、车经过项目 1 提供动态客流； 2 提升商业价值 规划人民路开通 二、长沙的人文环境二、长沙的人文环境 湘楚文化：“唯楚有才，于斯为圣”岳麓书院对联 长沙是一个超前消费的城市： -见长沙消费与零售市场的调查 -亲身感受，与深圳相比有过之而无不及 长沙是一个较具休闲娱乐经济趋势特色的城市 -长沙满街都是足浴保健按摩茶馆 -娱乐业+眼球经济兴盛超前 a)电视连续剧还珠格格 打响全中国，此后长沙广电局兴建“长 沙金鹰影视文化城” ，并倡导培养本地影视人才，各剧尽量起用本地 人才； b)湖南卫视是仅次于中央电视台在广告运营最红火的电视台，继 而长沙各个电视台（频道）都百花齐放越办越好，并着力在娱乐、时

7、 尚引导市场； c)长沙各电视台（频道） 、行业（如汽车、房地产）都在搞各种各 样的选美； d)一个“漂亮宝贝”发廊能够开多个分店，单店三层，且作到了 长沙无人不知，是个奇迹； 三、片区街铺分布三、片区街铺分布 路名典型店面统计平均店面 （平米） 项目关联性 建湘南路、 天心 路 建材、五金、机械一条 街（将拆迁） 少量餐饮、 休闲店，一个中型音像 751 善待拆迁户， 对于提高项 目形象及口碑是有必要的； 2 于该地块形成一个专业 店市场是有可能的。 都正街内几条 胡同 超市 3 家，药店 1 家， 休闲 6 家，菜市场 1 家 401 解决老百姓的温饱和健 康是最根本； 2 可建立规范市场

8、或配套 取代之。 人民芙蓉路至 项目 西餐厅 2 家， 其他 10 家60将会纳入项目同一商圈，有 互动互补作用 蔡锷路美容店，酒吧，服饰精 品，婚纱摄影 140（胡同内 45 个） / 城南路休闲 6 家，餐饮 4 家， 其他 10 家 115/ 解放中路餐饮休闲酒吧 12 家美 容美发用品 2 家，医院 诊所 4 家， 文艺类 9 个， 银行典当 3 家地产，其 他 4 家 150/ 定王台书市图书110每日大量年轻时尚文化人群， 我们可否吸纳，值得思考 四、长沙市在售楼盘一览表（部分）四、长沙市在售楼盘一览表（部分） 五、项目商圈单店调查五、项目商圈单店调查 新一佳（候家塘） 经营规模1

9、.1 万平方米 3 层 交通情况劳动路与芙蓉路交接，公交车路线多 市场环境东塘商圈候家塘中心，人流量大 经营范围一层：生鲜，熟食，手机，钟表，眼镜，出租铺位 商品配置 二层：食品，日用品，洗涤日化， 三层：家杂，百货，电器 日营业额60 万 日 均 人 流 量 6 万人 经营模式百货超市 经营效果优 市场定位中档客户，周边居民，公交上下客 配套服务齐 评价选址佳，适合该类型商场经营 沃尔玛 经营规模1.6 万平方米 2 层（二三层） 交通情况解放西路，黄兴路步行商业街东侧 市场环境商业中心区成熟地 经营范围一层： 商品配置二层：冷冻冷藏，生鲜，熟食，食品 三层：日用，家杂，百货，电器， 日营业

10、额50 万元 日 均 人 流 量 7 万人 经营模式超市 经营效果良 市场定位全国统一，中高档客户，逛街市民 配套服务齐 评价万达商业城龙头商业零售项目，品牌号召力大，黄金商业 位置，互动效果强 家润多（体育场） 经营规模6000 平方米 1 层（地下） 交通情况体育场底下层，临东塘商圈，交通主干道旁 市场环境地段开阔，车流量大，人流量小，步行交通不便，商业氛 围低，周边居民少 经营范围 商品配置生鲜，熟食，冷冻冷藏，食品，日用，家杂， 日营业额8 万元 日 均 人 流 量 1.5 万人 经营模式超市 经营效果差 市场定位量贩型，大通道，驾车购物场所 配套服务少 评价今后发展不乐观 家润多（火

11、车站） 经营规模7000 平方米 3 层 交通情况火车站商圈核心位置，交通便利 市场环境车流量大，人流量大，商业氛围浓 经营范围一层：小吃，生鲜，熟食， 商品配置二层：食品，日用品，洗涤日化， 三层：家杂，百货，电器 日营业额50 万元 日 均 人 流 量 8 万人 经营模式超市 经营效果优 市场定位中低档消费，装修陈列不佳，火车站位置定位好 配套服务齐 评价效益优，硬件软件需提高 好又多 经营规模7000 平方米 2 层（二三楼） 交通情况黄兴路步行街西端，交通便利 市场环境紧靠核心商圈，人流量大 经营范围一层：出租铺位（茶艺，珠宝，首饰，钟表，眼镜， ） 商品配置二层：生鲜，熟食，食品，冷

12、冻冷藏 三层：日用品，洗涤日化，家杂，百货，电器 日营业额30 万元 日 均 人 流 量 6 万（二三楼） 经营模式超市 经营效果一般 市场定位同行竞争优势不明显，黄金位置稍偏地段 配套服务齐 评价选址邻近沃尔玛无优势，商家希望通过其带旺一楼及其他 楼层大量铺位，因商品优势不足，效益很差空位多 平和堂 经营规模4 万平方米 7 层 交通情况五一商圈，黄兴路与五一路交接处 市场环境商业气候成熟 经营范围负一层生鲜食品用品超市 商品配置一层品牌钟表珠宝、皮鞋、名店 二层品牌女装 三层品牌男装、休闲装、 四层内衣、床用、儿童、体育、 五层美食广场、游乐中心 六层中西餐厅 日营业额80 万元 日 均

13、人 流 量 5 万人 经营模式大百货 经营效果优 市场定位一流品牌吸引中高档消费者 配套服务齐 评价经营优良，管理到位，品质高，促销欠缺 黄金珠宝化妆品市场 经营规模5000 平方米 2 层 交通情况黄兴路步行街中 市场环境步行街，人流量大 经营范围黄金珠宝化妆品 商品配置 日营业额低 日 均 人 流 量 7 万人 经营模式租赁商铺 经营效果差 市场定位定位模糊，未形成专业市场 配套服务- 评价专业商户稀少，无有影响力大客户进驻，即将转型 老照壁美容美发用品市场 经营规模3000 平方米 1 层 交通情况蔡锷路老城区 市场环境 经营范围美容美发用品 商品配置 日营业额（租金 80 元/平方米）

14、 日 均 人 流 量 8000 人 经营模式租赁商铺 经营效果良 市场定位传统 配套服务少 评价原老照壁老客户及商户为中坚力量，形成地区专业市场 第三部分：问卷统计与分析第三部分：问卷统计与分析 一、业主问卷统计分析 调查地点调查地点 A：万顺家园、天心公园、蔡锷南路、定王台书市 B：贺龙体育馆(房交会现场) C：BOBO 国际、五一新干线、步行街、铜锣湾、王府井 D： 通程广场、新时空 NO.1、曙光大邸、一心花园、国中星城售楼处、 唯一星城 E、雅华香舍、鸿盛大厦 F、好又多、新一佳、平和堂 G、河西区 0 H、随机 ABCDEFGH 714242617121820 5.1%10.1%17

15、.4%18.8%12.3%8.7%13.1%14.5% 说明：之所以于项目所在地(A)问卷少，是因为我们己有多次了 解周边情况：业主问卷(40 份)，周边商业网点调查(80 个)。 二、消费问题部分 1、您家买菜一般去 A、菜市场 B、超市 C、不定 分类ABC 数量383516 比例42.70%39.33%17.98% 2、您家买日常用品 一般购买数量是 A、一次性大批量购物 B、零星购买 如是零星购买，一般去 哪里？ A、百货商场 B、超市 C、专卖 店员 D、批发市场 分类AB 数量2554 比例31.65%68.35% 3、您平时一般去哪 里玩？（最多选 2 个） A、KTV 房 B、

16、茶楼 C、酒 吧 D、网吧 E、休闲中心 F、美容院 G、逛街 H、逛公园 I、健身运动 分 类 ABCDEFGHI 数 量 61017884141711 比 例 6.3%10.5%17.9%8.4%8.4%4.2%14.7%17.9%11.6% 4、您玩的地方一般家有多远？ A、一公里以上 B、5001000 米 C、200500 米 D、200 米以内 5、您玩的地方，档次一般为？ A、中高档场所 B、大众化场所 分类ABCD 数量35300 比例5.36%94.64.%00 分类ABCD 数量3322106 比例46.5%31%14.1%8.5% 6、您对目前消费场所的满意度是：（ 最 多选 2 个） A、价格便宜 B、品种齐全 C、商品 质 量 D 服务好 E、档次高 F、环境好 G、商品信誉好 分类ABCDEFG 数量722191922212 比例6.8%21.4%18.4%18.4%1.9%21.4%11.7% 调查对象统计 1、男