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1、指导教师：董艳侠,个人住房贷款方案模型,班级：数学071 姓名：童立刚,论文的结构和主要内容,第一部分 主要概述了住房贷款问题的背景以及提出了住房贷款方案模型。 第二部分 对住房贷款的三种基本方式进行了详细论述。在此基础上，运用了一些数据，通过一些表格分析各种住房贷款模型的优劣，得到不同人群的适合模型，以及提前还贷的话，则又该采取何种方式。 第三部分 介绍了国外的住房贷款模型。 第四部分 是本文的总结。,随着市场经济的发展和国家住房政策的改革，目前基本上取消了福利分房，住房作为市场上的一种商品来出售。很多人都面临购房问题，但不具备一次付清购房款的能力。所以必须贷款购房。所以关于个人住房贷款方式
2、引起了社会各界的越来越多的关注。居民以小额首付而后分期付款的按揭贷款方式去获得住房条件的改善，是当前住房消费方式的首选。随着房贷政策的放开，贷款购房的人员占个人购房的比例已达80%以上，可以说，贷款购房是关系我们老百姓千家万户的一个大事。,1 系统的背景,某夫妇计划购买100万的一套房子，首付30万元，其余70万元按揭贷款，且打算用20年的时间还清贷款。目前，银行的年利率是6.6 %，他们 （1）采用等额本金还款法偿还贷款。在这种情况下计算该夫妇每月的还款额的数量以及共计利息为多少？如果采用等额本息还款法，则每月还款额以及共计利息又为多少？ （2）若他们打算在北京购房，采用个人住房公积金贷款方
3、式，则情况如何？（假设该住房公积金贷款能够还清70万元的按揭贷款） （3）如果选用个人住房公积金和个人住房商业性贷款结合的方式，即个人住房组合贷款方式。若该住房公积金贷款额度为35万元，其余按个人住房商业性贷款中的等额本息还款法支付，则其每月需支付的贷款为多少？总利息为多少？ （4）另外，再如果贷款满5年时，银行的贷款利率由6.6 %调到6.8%，采用等额本息还款法。此时该夫妇可以选择一次将余下的全部贷款还清或者提前偿还30万元，那么在这种情况下一次还清的总额与提升利息后的每月还款额又应是多少？,问题的提出,所谓的个人住房商业贷款是中国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，是银行用其信贷资金
4、所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 该种贷款方法常用的还款方式有 （1）到期一次还本付息法 （2）等额本金还款法 （3）等额本息还款法 （4）等额递增（减）还款法。,2 个人住房商业性贷款模型,2.1 到期一次还本付息法 是指贷款到期后，借款人一次性归还全部本金和利息。即到期后一次性还本付息款额为：,每月还款本金=,2.2 等额本金还款法 等额本金还款法（又称利随本清法、等本不等息还款法）。就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内，每期（月）归还
5、，同时付清自上一个还款日至本次还款间的贷款余额所产生的利息的一种还款方式。,2 个人住房商业性贷款模型,2 个人住房商业性贷款模型,2.3 等额本息还款法 等额本息还款法是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，每月还款金额包括本月应还的本金和利息，在借款截止日期前全部还清本息，但每月利息和本金所占的比例不同。由于每月还款额相同，显得相对简单、干脆，故目前大部份借款人都采用这一还款方式。,运用以上模型可解决如下问题 若某住户需贷款A元，每月可偿还贷款T元，他想尽量短期内还清贷款。问他的贷款期最少是多长?,2.4 等额本金还款法和等额本息还款法的比较,2 个人住房商业性贷款模型,2.5 增减型还款
6、模型,这里N取12的倍数，,对于增减型还款方式主要适用于预期收入与预期开支的差额有明显幅度的购房者。非常适合准备跳槽的家庭和准备进行投资创业的家庭；也适合当前还款能力较弱（采用等额递增法）和当前还款较强（采用等额递减法）的家庭。选择这种方式，无疑增加了还款的灵活性，可与其它家庭理财产品结合起来安排家庭收支，从而使家庭财务安排更趋合理。,3 个人住房公积金贷款方案模型,所谓的住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。,4 个人住房组合贷款方案模型,所谓个人住房组合
7、贷款一般是指住房公积金贷款和住房商业贷款两项贷款的合称。如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价80%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过房价的80%，这叫组合贷款。组合贷款只有缴存公积金的职工才可以申请。,等额本金还款法,等额本息还款法,三种70万元贷款方案采取等额本息还款法时的还款比较表,5 提前还贷模型,采取等额本金还款法，第m期付款后，已还利息和剩余本金为,采取等额本息还款法，第m期付款后，剩余本金和已还利息,6 国外住房贷款模型分析,日本的公共公司提供了低利率的住房按揭贷款。然而，由于一些家庭的限额信贷，限制了他们利用从公共公司贷款市场来贷款。
8、因而从商业银行借贷取决于有多少家庭在公共公司贷款市场被限量以及到了什么程度。这是通过分别判断贷款需求和信用约束函数所产生的无偏估计来计算的。 日本抵押贷款市场在公共公司主导下提供低息按揭贷款,以支持家庭的需求。通过商业银行贷款与家庭在公共公司的贷款限量多少和程度深浅有关。很多公共公司在减少商业银行住房贷款尺度的基础上，把重点放在私人抵押贷款。通过住房购买决定衍生出了住房贷款需求模型。要估计住房贷款需求函数，混合着需求和约束的双重功能。应用微观数据分析公共住房贷款的需求估计和信用约束，通过交换回归模型，用样品分离估算方法，分析了不同家庭在商业银行住房贷款需求。,7 小结,通过本文的建模和计算分析
9、可以知道，贷款方式的选择除了受到银行利率、贷款期限和各种方式的利息总额等因素影响，同时它还取决于贷款人的收入状况。收入高而且工作稳定的贷款者可以选择等额本息还款，并根据自己的收入选择还款期限，而收入较低的贷款者则会根据自己在今后几年的月收入进行展望，是会提高、还是减少？自己是否还有机会升职？另外如果是新婚夫妇则会考虑更多的因素，如果贷款者对于自己的收入没有信心，觉得自己的收入不稳定，那么可以适当的延长还款期限，尽管这种选择会使得所还的利息增大，但是在这段较长的时间里，该贷款者仍有机会将更多的资金进行投资，此时，如果贷款者因投资获得的收益大于他还给银行的利息，那么这种选择也是可行的 。,The end，thank you！,
