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1、房地产金融授信业务分析中国银行 分行首席授信官（CCO）培训课程时间：4月25日，星期三地点：伦敦,欧洲结构信贷部负责人Dave Smith 高级信贷分析师Anne Gormezano GBM欧洲，公司信贷部,2,培训内容,房地产交易中的主要风险要素 风险的度量 风险监控 示例,3,风险要素宏观因素 (1),房地产行业的发展趋势受宏观经济发展形势影响。 必须对不同的经济部门有所了解： 工业部门（具有较高级别的） 仓储业（从工业中分离出来） 零售业（传统零售业和超市） 办公场所（位于市中心或工业园区的） 休闲业（包括旅馆） 健康&个人保健（团体或个人）,4,风险要素宏观因素 (2),金融市场决定
2、企业的融资成本 市场流动性影响资产评估的结果 房地产作为一种资产具有的吸引力决定投资者要求的回报高低,5,风险要素,特殊目的载体,房产,承租人品质,房产性质,位置,发起人,财力,历史记录,融资方,利息偿付比率 (ICR),按揭比例 (LTV),租赁合同,6,风险要素发起人 (1),无追索权，但好的发起人根本不会使银行陷入困境，因为： 经验丰富的发起人能够根据以往的经验评估交易风险 好的发起人会聘用优秀的顾问人员 财力雄厚的发起人可以在需要的时候增加资本投入 违约可能导致声誉风险 实力雄厚的发起人能购获得更为激进的贷款结构,7,风险要素发起人 (2),评估包括三项主要内容： 管理上的依赖性（越低
3、越好） 管理技能（包括咨询顾问） 管理经验（越丰富越好）,8,风险要素房产：位置,房产所在的位置最为重要分为首选、次级偏上、次级偏下和最差四个级别。,9,风险要素房产：房产质量,很好：达到技术指标要求的新建房产，并带有停车场 较好：质量较好、经过装修的新房，房间内配有专门设施 一般：条件较差的老式房屋，不过经过装修可以满足现代居住要求 较差：已经废弃、无法经过改装满足现代居住要求的房屋,10,风险要素房产：类型,供求环境决定了不同的房屋类型具有不同的风险组合。 住宅 商用房 写字楼 物流地产 工业厂房,11,风险要素房产：多样化,向不同行业的房产发放贷款能够降低风险。 单个房产 1项以上数量的
4、房产，但位于同一个城镇/地区 2-5项房产，位于不同的城镇/地区 5项以上数量的房产，均位于不同的城镇/地区,风 险,12,风险要素房产：地区市场的推动,需要对房产宏观和微观地区的出租市场行情进行评估 一旦承租人退租，则该项房产成为收益性房地产所需时间 测算期间：空置期+出租期 测算期间短于12个月，通常被认定为很好 测算期间超过36个月，通常被认定为很差,13,风险要素房产：承租人品质（1）,同行的做法是承租人支付租金的期限越长越好（与其他债权人相比） 根据违约率对承租人进行级别划分，从而评估承租人在租赁期内不支付租金的风险程度 融资资产/组合涵盖众多承租人时，风险性将会降低 承租人品质越高
5、，风险性相应越低,14,风险要素房产：承租人品质（2）,同行的级别划分标准： 政府中央政府 政府地方当局 政府其他层面上 报价公司投资级 报价公司非投资级 中型私营企业 小型私营企业 个体经营企业/合伙企业,15,风险要素房产：最低级别承租人,最低级别承租人缴纳的租金刚刚能满足当前的债务偿付比率。 示例： 年利息成本=500万英镑 最低级别承租人支付的租金=大型上市公司支付的租金 融资期间，由于下列因素而改变： 利率变动 承租人组合的变化,政府 租金：100万英镑,非上市公司 租金：300万英镑,大型上市公司 租金：600万英镑,要求其提供多项租赁房产/组合,16,风险要素房产：租赁 合同,房
6、东和承租人将根据租赁合同约定下列几项限制性条款： 期限：在欧洲，一般为1年到25年 租赁审批：仅需上级机构实施审批？ 指数化？ 资本支出谁负有责任？ 维修费用由谁支付？ 保险谁来购买？,17,风险要素房产：开发性房地产（1）,为房地产开发提供资金比为房地产投资融资更具风险性。 进入投资阶段之前，许多因素都会出问题，如： 难以预料的技术问题 成本超支 开发商破产 市场基础环境发生改变，导致项目无法继续进行,18,风险要素房产：开发性房地产（2）,开发性风险评估的要素数量,开发阶段存在的风险 已选址，但尚未制订规划 场地已清理，并制订出了规划 正在施工 实际完工,开发期 18个月,开发的复杂程度
7、低 中 高,其他因素 指定质检人员，进行独立监控 能为超额成本支付一定的额外费用,19,风险要素房产：投机性融资,投机性融资是指租金收入不足以弥补融资成本支出。 通常出现在某项资产被部分租赁时，银行将为此而承担出租风险（采用标准租赁假设） 市场上投机性开发的程度高低最能说明该市场中的泡沫多少 投机性融资存在着高风险性，对此，RBS还需加大控制力度,20,风险要素融资：关键性比率,按揭比率 (LTV) 也称为杠杆率 计算公式：总借款金额/房产价值 按揭比率上升时，风险随之增加 将融资与资产质量挂钩 利息偿付比率 (ICR) 计算公式：净房租收入/利息成本 ICR下降时，风险增加 将融资与收入流质
8、量挂钩,21,风险要素融资：再出租风险,通常出现在租赁合同在贷款到期前日之前到期的情形下。 风险要素包括： 对其他承租人而言，该房产具有的吸引力 实际租金与市场租金相比，偏高还是偏低 通盘考虑下列因素后进行评估： 贷款期内到期的租赁合同所占比重 当地租赁市场行情,22,风险要素融资：再融资风险 (1),定义：截至贷款到期日尚未支付的贷款金额。 风险要素包括： 贷款到期日之前，特殊目的载体依据潜在的高利息率还本付息的能力 贷款到期日之前，出现承租人违约、房产闲置或以低额租金转租房产等情形时，特殊目的载体的承受能力 全额还款，或是在中间阶段以租金现金流支付剩余的少量贷款,23,风险要素融资：再融资
9、风险 (2),我们应该如何进行评估？ 敏感性分析 情景设定应基于特定的市场、资产和租赁特点。 特点： 假定主承租人退租，同时运用标准再出租假设 假设续租时租金收益下降20% 利率风险无法规避的情况下，利率将增加20%,24,风险要素融资：安全保障措施,可以获得的安全保障措施包括： 具有优先追索抵押权 以特殊目的载体的股票作为抵押 以银行帐户作为抵押 保单转让 无法获得上述抵押的情形下，只能寄希望于贷款给好的发起人,25,风险要素融资：对冲交易,利率对冲交易旨在保证贷款期内的偿债能力。通常要求进行某种形式的对冲交易 对冲交易并不能将再融资风险降到最低 通过运用多种资本市场工具，如：上限期权、掉期
10、等，实现对冲交易、降低风险,26,风险要素融资：借款契约 (1),通过对贷款初期的风险状况进行评估，来安排第一笔贷款的发放 借款契约中订立了一系列条款和条件，使银行免于面对不可预见的种种变化，如： 租金收益的变化 房产物理状态的改变 承租人财务状况的变化 房地产投资市场上基础环境的变化,27,风险要素融资：借款契约 (2),特定的限制性条款： 按揭比率 规定了最小化抵押品/贷款比率的方法，并要求根据最新的专业评估结果进行定期审议 利息偿付比率 规定了租金偿付比率的最低限额，通常每季度计算一次， 是指示房产基础变化的“晴雨表”。,28,风险的度量,通过计算贷款的可能损失来度量，包括以下两个指标： 违约率(PD)：利息/逾期90天以上未付的资金额 违约损失率 (LGD)：债务人一旦违约将给债权人造成的损失数额占全部债权的百分比,可能损失：违约率*违约损失率,29,风险的度量违约率,已设计出了适合各类房产交易的模型 对上文提到的各类风险要素设定权重 对借款人的赋值是千分之一 示例,30,风险的度量违约损失率,一旦出现违约，我们必须提高安全意识，收回贷款 违约损失率高低取决于： 安全保障措施的质量 房产质量 杠杆水平 为违约损失率一般为贷款金额的5%到50% 示例,31,风险监控,贷款时应牢记！ 对租赁合同进行年审 对借款人情况进行年审 定期检查房产状况 监控契约履行情况,
