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1、摘 要: 近几年来商业地产经历了社区商业、大卖场、Mall 时代，现在已经开始进入商业地产发展的最高阶段一-一城市综合体时代城市综合体的建筑设计也区别于以往的建筑类型，它往往体童巨大，功能繁多，往往是一个地区的地标式建筑。笔者通过某商业城项目城市、对设计有更加深刻的理解二关键词:城市建筑;综合体设计;商住模式;节能1 城市混合住区新型的城市功能某城市综合体由 A, B, C 三大地块组成，最大限度地利用最紧凑的城市土地资源来实现复合型的城市功能结构，本综合体集购物、餐饮、休闲娱乐、办公、洒店及居住为一体，满足不同功能主体的多元化需求。A 地块是居住区，B 地块为大型商业、办公区，c 地块是酒店
2、区;三大地块区域各自功能明晰，但又相互紧密联系，各物业均衡且综合发展，确保了健康的宜商宜居的城市环境。项日共分四期，一期总建筑面积 17 万平方米，其中商业面积 7.5 万平方米，公寓面积 6 万平方米。涵盖大型超市、影视城、百货等内容，成为辐射整个市及周边地区的商业地标。本项日由于功能复杂、用地紧张，给设计带来了很大挑战。我们与甲方一起研究整体的开发策略、认真策划.并最终付诸实施。项目引人混合住区的概念，在一定程度上模糊商业和居住功能的界限，使人们尽可能的方便利用社区带来的各种便利，方便大家的生活。这种复合不是简单的功能叠加，既要复合.同时要考虑外来人流，物流对社区的影响，实现内部功能的组合
3、，及外来人流的有效分离。商业、酒店为居民提提供了便利的生活配套设施，满足城市人们不断提高的休闲文化需求;住宅、公寓和办公又为商业保证了稳定的客源，促进商业的繁荣。复合型的城市空间增加了人际交往，消融了城市与人、人与人、人与自然的距离感.活跃了城市经济产业链上的多数环节.是区域可持续发展的催化剂。2 综合体矛盾的综合体本项日总面积超过 17 万平米，容积率接近 6.5，在狭小的地块集合了多种功能形态，如何发挥各种功能的优势，实现 1+12 的经济目标是设计的重要方向。同时功能的集合也将很多矛盾集中，使其更为突出。化解矛后，集中优势，突出亮点成为我们工作的切入点。主要的矛盾集中在一下几个方面:1)
4、狭小地块商业与住宅的矛后:大型商业人流、车流、物流城巨大，如处理不当会对住宅的品质带来重大影响。因此设计中对商业和住宅的关系做厂认直的分析，通过对商业和住宅人流的引导，使他们尽量不产生交叉。同时对住宅的小区通道、大堂、内部走道等公共部位集中处理，营造较好的交通环境，使住户进人小区就能体会出业主的尊贵。2)各种流线的矛盾:本项日中存在商业人流、商业车流、商业货流、住宅人流、住宅车流等多重流线，要保证这些功能流线互不干扰又各自顺畅，难度是非常大的，特别是在用地如此紧张的条件下。设计中通过平面和立体的交通系统综合解决各种流线的关系。除 t 平面上的人车分流，还将部分商业货流通道转移到地下二层，商业内
5、部提供了直通地下车库的自动坡道，方便商业人流的使用，减少地面人流压力。 3)业态组合的矛盾:在本项目 7.2 万平米的商业中涵盖了大型超市、影视城、精品店、餐饮等多种业态，单纯的业态叠加并不能使商业综合发挥最大的价值。设计中通过中庭和商业内街组织各种商业功能，同时根据商业价位、人流密度、业态需求进行分层进行业态的组合，地下一层以娱乐、服饰、家电等功能为主;一层以百货、服饰、功能为主;二三层以超市、百货为主 ;四层五层以影院、冰场、餐饮等娱乐功能为主。通过二三层的大型超市聚集人气，通过四五层大型娱乐设施吸引人气，是人流可以分散到商场的每个角落，最大程度保证总体的商业价值，实际运行情况基本符合我们
6、的设想，没有出现很多大型商业只有一二层旺，上面萧条的情况。3 居住模式的探究投资者与使用者的分离居住产品的客户和产品定位:在设计之初我们就认真的研究过当地的住宅市场。最终以中高档的住宅为建设标准，客户定位为城市白领自住、投资客、和大型跨国企业的中层员工公寓，并以此作为设计的目标，有针对性地进行住宅规划和户型设计。考虑到本项目投资客较多，最终会以出租的形式投向市场，因此在设计中要考虑到投资客的需求.和最终使用者的需求.并将其结合在住宅的设计中。1)针对当地市场的住宅产品的研究和策划:通过对客户的分析和当地市场的判断。确定以小户型作为主力户型，分为一房一厅一卫，两房两厅一卫，两房两厅两卫为主力户型
7、。采用集中交通核和通廊式的建筑布局。四栋建筑结合用地相互错动布置，并逐渐跌落，形成丰富而有动感的建筑形态。户型内部结构规整，无异型房间。板式结构布局，建筑通廊在北侧每隔一段打开，保证每一户均有很好的通风采光条件，减少走道过长带来的压抑感。2)共享交流空间:板式住宅在两栋交接处每隔三层设计大型空中花园，为住户提供交流的场所，同时丰富了建筑形态。在商业屋顶设计近一万平米的空中花园，设游泳池、架空休闲会所、运动场地等功能.也为住户提供厂良好的室外休闲空间。3)户型的研究和配比:在户型的设计上除了保证基本的使用功能以外，特别针对项目以出租客为主要的使用人群.同时考虑到住宅和办公的转换。小户型设计以大空
8、间、可灵活划分为主要思路，并设计部分两方两厅两卫的户型，以方便可以分成两家出租。同时在有限的面宽下，保证客厅主卧有良好的通风采光条件。考虑到小户型出租客对厨房的使用较少，尽员压缩厨房的面积，保证其基本功能，将有限的面积分给客厅和房间等功能。两房的户型设计双层错层阳台，即加改善客厅的采光条件，有在狭小的空间内创造了丰富的空间感受。4 商业模式商场还是娱乐城?随着人们生活水平的提高，去购物中心不仅仅是满足购物的生活需求，还是一种生活方式。人们可以在这里从事休闲、娱乐、交流、集会等私人活动，同时还有广告、展示、发布等社会功能，常规的百货等购物空间面积在现代大型购物中心中往往不超过 50% ,餐饮面积
9、占到 25%-30%，休闲娱乐面积占到 20%-30%。因此不能用传统的眼光肴待现代大型购物中心的作用，从某种程度上来讲现代的大型商业建筑更像一个娱乐中心，它已经成为城市人周末狂欢的场所。因此在设计中要充分考虑这种变化，努力背造舒适的购物环境，创造购物、休闲、集会、展示等等功能的空间，并将他们有机地组织在一起。因此，设计上将商业区分成前后两个主体板块，南板块为购物中心、精品街、超市等，北板块为酒楼、酒店式公寓、办公楼和洗浴按摩城，这两个板块距离适度，既相对独立又通过人行天桥相连接成为一个整体.两个板块的划分使商业区总体量不变，但通过建筑主体的分割使建筑尺度更亲切宜人，并分解厂消防、交通等的压力
10、。1)南板块是购物中心，其地下一层为日常用品超市、美食广场和车库，这层可引人如沃尔玛、永辉等大型超市运背商来经营并由其带动周边商业的繁荣;地上一、二层为家电城、大型百货商场、特色精品服饰等独立店面(步行购物街)，这层可以招国美、苏宁以及品牌百货公司人驻不仅可活跃商业中心的商业气氛，也能提高商业中心的档次定位;三层为影视城、精品独立店面。其中的商场、情品街、超市都与民生息息相关，人流量大，适合设置在城市主干道边上，方便民众的采购生活.其人口前让出宽敞的广场，利于人流的集散;购物中心的体址横向大，竖向小，舒展开阔，在城市视觉景观中起到震撼效果，并能加强城市的城市化、现代化感觉。2)北板块是休闲娱乐
11、、办公中心，其地下一层为车库; 地上一层为精品服饰等独立店面(步行购物街);二层为中型餐饮酒楼;三层为洗浴按摩中心，四层以上塔楼分别是洒店式公寓和办公楼。其中酒店式公寓和办公楼两座高层塔楼相对设置于裙房的东西两侧，酒店式公寓和办公楼的材质、形式基本一致，高度挺拔，强化了商业中心的整体感和标识性。5 星级酒店城市化的象征该区是独立的集中式星级酒店，酒店主体设计靠在 c 地块的右上角.左下角留置出一大块广场，作为酒店的主要出人口和主要景观区，并与商业中心人口前的广场相呼应，并一起形成城市道路边的重要景观中心。酒店裙房各层设置了咖啡厅、西餐厅、高档洒楼及会议中心，并在屋顶设计了游泳池。为保证洒店公共
12、区域及客房的较高标准，建筑采用 9xl0 米的柱网，局部根据建筑体型的变化相应调整，4.5 米也是标房的开间尺寸。建筑的核心筒位于客房主体的中部，集中所有必须的配套功能，尽可能紧凑高效，保证平面有较高的使用率。立面造型设计理念是塑造区域崭新的城市形象，追求现代、简洁、典稚、大气的效果。整个区域规划的建筑高度呈现高低错落，韵律节奏感强，优美的建筑天际轮廓线勾勒出了整片区域的形象与画意.既大方又有细节。既有时代感又不失地方文脉的韵味。6 建筑节能与绿色技术商业建筑耗电量巨大，运行成本很高，因此在设计中对建筑节能做厂着重的考虑。首先在建筑形体设计上尽量规整，减少外立面的幕墙和门窗数量.商业屋顶设计 1 米厚覆土作为屋顶花园.同时提供厂很好的热工条件。建筑空调采用中央空调系统，特别对运肯时间与其他功能不一致的影院等功能独立设计空调系统。在过渡季节采用机械通风减少空调能耗。7 结束语本项目通过 CFD 技术.对整个小区的通风情况进行模拟。优化设计，改善通风条件。可以看出，本项目有着很好的自然通风条件。特别住宅部分南北向空气压差较大，使室内通风条件优越。通过 CND 技术对本项目的噪声情况进行分析和模拟.特别商业了顶冷却塔，对住宅影响很大，设计中通过不断的优化和调整冷却塔位置，使其噪声对住宅的影响降低到了最小的程度。
