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1、三四线城市的客户特征 人群特征：一般情况下，三、四线城市都有固定且集中的高收入群体。 这类人群一般集中在垄断行业、医疗卫生机构等，及有灰色收入的 政府公务员、生意人群体，这些是三、四线城市传统的主力购房群体。 另外，一些城市的支柱产业可能会成为该城市的经济支柱。 比如煤矿产业对于新密的重要意义， 这些支柱产业的从业人员往往是该城市房地产消费的目标客户。 但是无论目标客户用行业划分，或是以地域划分， 三、四线城市目标客户的攀比炫耀心理明显，圈层聚集，容易扎堆， 通过各种关系形成一个复杂无形的关系网络，排斥较低圈层群体，彼此间信息通畅迅速。, 销售现场管理水平 与一、二线城市相比，三、四线城市的销
2、售案场管理水平明显偏弱。 主要体现在人员的招聘培训不规范、案场纪律松散、竞争机制不明显、 制度执行不彻底、客户服务理念欠缺等。这些问题的出现制约了产品的销售进程， 但另一方面也为专业营销策划公司的成绩突破提供了机遇， 从提升销售案场管理水平着手，往往会成为专业销售代理公司工作的突破点。,业务员水平 业务员的素质体现在两个方面，精神面貌和业务能力。 从实际的情况来看，三、四线城市多数业务员精神面貌较差， 服装不能统一或者质量太差，形象气质难与产品匹配。 业务员出身背景复杂，与各级领导存在关系，旱涝保收，难以管理。 业务能力还停留在介绍阶段，切客能力弱，缺乏对客户的启发和引导， 客户成交比例低，变
3、相造成对到访客户的资源浪费。,新密市位于河南省中部，处在郑州都市圈的东南发展轴上，为中原城市群的腹心位置，具有良好的发展和区位优势。,河南中部，郑州与新密相邻 东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连；距河南省会郑州40公里，中原名刹少林寺55公里，新郑国际机场45公里。市域东西长46.2公里，南北宽32.4公里，总面积为998.16平方公里。辖4个街道、11个镇、2个乡，1个风景区管委会：总面积为1001平方公里。,登封,新密,新郑,新密城市研究,新密距离郑州、机场距离较近，城市间交流较为便利；,郑石高速,321省道,323省道,316省道,232省道,郑少洛高
4、速,交通现状： 地处陇海、京广两大铁路和107国道、310国道、连霍高速公路郑汴路段、京珠高速公路等四大干道公路十字叉地区，郑少洛高速公路中间重要节点位置，交通区位条件十分突出。 中原城市群发展带来的交通规划利好： 中原城市群城际轨道交通网规划获国家发改委批复郑州至洛阳线（新郑机场-登封-洛阳）经过新密，全长约145公里，从新郑机场引出，经新密、登封至洛阳南，预计开工时间为2011年。 新郑新密登封临汝 总长138.5公里（其中新建108.5公里，利用新密铁路改造30公里） 2010年，计划开建设郑州至新密的快速通道，计划改造郑州至新密的公路；,新密城市研究,第二产业占据比例较大，市区煤矿开采
5、、耐火材料等相关产业发展较好，有着相对雄厚的经济基础，居民较强的购买能力，但是，随着郑煤集团外迁以及国家对煤矿的加强管制，资源城市未来面临城市转型问题。,新密市的综合经济实力较强，发展水平极高。新密市的经济发展呈现出高速发展的态势。新密市的居民的消费水平较高，消费能力较强。高速发展的经济状况为新密市房地产行业的发展奠定了坚定基石。,新密城市研究,根据城市整体GDP走势、房产市场指标、消费能力、消费意愿、消费偏好等不同经济背景属性来判断商业的发展阶段。新密较高的人均GDP水平使我们得出新密目前处于接近第三阶段，即将进入提升型消费阶段。,2010年新密人均GDP:7500元,新密城市研究,城市发展
6、规划以新密市城区为中心，重点向西发展，兼顾向北发展，控制向东、南发展,城市性质新密市城区是郑州都市圈的重要卫星城市，新密市的政治、经济和文化中心，以发展能源科技工业和管理服务业为主的工贸城市。 城市发展方向调整完善中心城区组团、老城组团和城东组团；重点发展城西组团、科技园组团和城北组团；重点向西发展，兼顾向北发展，控制向东、南发展。 空间布局结构组团式结构形态，共有六个组团（中心组团、老城组团、郑煤集团组团、新华路组团、西区组团、东区组团），同时以双环、方格路网、单中心和南北主轴线结构进行空间组织。,新城西区组团以行政及文化娱乐、体育、商业为主，用地面积6.0平方公里，人口规模9万。以近、中期
7、为卡发重点，在青屏山以南，安排一类居住用地。成片开发新居住区，以中档多层为主，综合解决道路、水、电等市政基础设施和公共服务设施建设，完善社区服务，形成一定的吸引力，引导中心城区人口向新区转移。,新城西区规划,新密城市研究,新密市完成了平安路以西、未来大道以东，铁路以北、屏阳路以南2.58平方公里新城市中心区修建性详细规划，顺利通过省建设厅评审。 城市发展思路：“东区抓改造，净绿亮美，提升品位，中区抓商贸，完善功能，增进活力，西区抓增容，拉大框架，树立形象。 城市向西发展，无疑为项目提供了良好的发展机遇；,城市未来向西发展，西区规划中的城市高品质住宅区、政务区；为项目提供良好的发展机遇；,新密城
8、市研究,新密市房地产市场以前主要以“小产权”占据市场主流，自住开发，随着城市的发展，正在逐步走向规范化专业化，市场机遇和挑战同时存在。,2009,2008,2010,2007,2006,2005,2004,2005年前主要以私人开发的规模较小的单独的楼栋为主。 康年花园、鑫苑花园、凯悦园邸是最早出现的小区。,出现了中强国际、未来花园等超过10亩的成型项目,2006年后新密房地产进入了“准正规”阶段，品牌开发商以“金城置业”较大，其开发的“金城时代广场”是新密最大的项目，将近百亩的大盘，以商场、高层商住楼裙楼为主的集休闲、购物、娱乐、餐饮等为一体大型复合型物业。,2009年至今，新密房地产市场开
9、发从中低端向高端跨越，出现了中强御金湾,金成花园以及本案项目等高端住宅项目，2011年郑州知名房地产开发商永威置业两大高端品牌项目进驻新密，新密市房地产市场专业化的比拼愈显激烈。,新密市房地产发展历史,新密市房地产市场研究,历史成交分析 三房130-140，四房160-170户型是目前新密市成交的主力户型。,三房130-140,四房160-170,新密市房地产市场研究,新密市房地产的热点区域集中在城市西区，东区主要为老城区，目前新品供应相对较少。,青屏苑,西区,东区,美景山城,金海洋房,中兴融园,瑞祥花园,中强御金湾,祥和铭居,中强国际,金铂宫,青屏苑,金城花园,未来城市花园,天园城中城,金鼎
10、御园,西 区,东区,御景天城,金域华府,新密市房地产市场研究,市场供应总供应量累计约115.5万，但从2010年全年去化情况及2011年上半年去化情况看，市场年去化量仅20万方，供求关系严重失衡。,新密市房地产市场研究,永威金域蓝湾 未开盘,永威金域华府 4300元/,荣域华府 未开盘,西大街,政 通 路,平 安 路,长 乐 路,开 阳 路,农 业 路,未 来 大 道,金源新天地 3600元/平方,金鼎御园 3700-4000元/平方,中强御金湾 4200元/平方,天园城中城 4000元/平方,领秀城 4300元/平米,雪 花 街,金城花园 4100元/平方,东大街,青屏大街,溱水路,嵩山大道
11、,北 密 新 路,御景天城 3900元/平米,新城区板块,青屏广场板块,东城区板块,密 州 大 道,新密房地产市场格局,新密在售住宅项目主要分布在西部新城区，其次是位于新老城区过渡的商业中心区青屏广场附近，东城区暂无新项目销售，这主要与政府对新区的规划方向和政策倾向性有密切关系。 根据目前已入市但尚未正式销售的项目分布情况综合分析，预计未来几年新密房地产发展方向仍将以新城区为主。,新密市房地产市场研究,片区印象,道路交通：板块内向、外向交通都较为便利，长乐路、青屏大道、西大街等多条交通主干道贯穿东西南北； 板块配套：板块内生活、商业配套较为齐全，休闲广场青屏广场、金博大、丹尼斯等等，聚集了休闲
12、、娱乐、服务、购物、居住等复合功能；,区域楼市特征,价格特征：板块内项目不多，但商业、休闲配套完善，房价较高，集中在4000-4300元/平米之间。 产品特征：主要是以小高层、高层为主，多层已成为稀缺；主力户型为87-92平方左右两房、125-135平方左右的三房。 客户特征：配套齐全，主力客户为私营业主及企业中高层和附近县城客户为主，与新区客户特征相近。,区域未来可供开发的土地有限，住宅供应以中小规模的小高层、高层产品为主，价格方面在4500元/平方左右。,区域前景判断,领秀城,金成花园,青屏广场板块核心商业区，配套完善，价格升值空间大,片区印象,道路交通：内向、外向交通都较为便利，多条交通
13、枢纽主干道； 板块配套：未来的城市行政、居住中心，但人气不够，生活、商业配套正在完善中。,区域楼市特征,价格特征：板块项目较为集中，品质以中高档住宅为主，价格集中在4000-4300元/平米。行政新区，政府重点规划，楼盘升值空间较大。 产品特征：产品较为多样，多层、小高层和高层、别墅，以多层为主；户型以舒适型为主，主力户型为90平方左右两房、130平方左右的三房与160平方左右的四房。 客户特征：主力客户以私营企业主和行政机关单位员工等高收入人群为主。,区域前景判断,区域房地产发展过度依赖于市政建设速度，且潜在供应量加大，区域竞争激烈 ； 高档品质楼盘不断增加，区域竞争升级； 高层产品逐渐成为
14、区域主流，区域未来均价有望达到4500元/平方以上。,金御华府,中强御金湾,新城区板块供应热点，城市新核心区、起点较高，潜力巨大,开发商：新密市祥和房地产开发有限公司 项目地址：青屏广场南侧 规模：占地130亩，总建面38万平方，由15栋26-30层高层组成，一期为三栋高层，600多套房源 物业类型：高层住宅、商业街 建筑风格：新古典主义 建筑规划：半围合式 销售情况：一期2010年12月11日内部选房，当天选房300多套，剩余房源重新认筹，2011年7月10日开盘，当天去化90%,对外报价：一期内部选房价3800元/ 一期2011年开盘4200元/ 定位：市中心38万平方公园家,一期户型配比
15、,城中村改造项目，也是目前规模最大的项目，周边配套完善，临近青屏广场，规划较为新颖，半围合式住宅、商业街相结合的纯高层项目，定位较高，市场客户接受度较好。,127.39平方,87.77平方,128.49平方,典型楼盘分析领秀城,一期,开发商：郑州永威置业有限公司 项目地址：新密市溱水路与政通路交汇处 规模：总占地60亩，总建筑面积约11万平方米，共计8栋高层 物业类型：高层 建筑风格：新古典主义 推广语：城市贵脉 擎峰门庭 主力户型： 85-160平方米，3房为主 项目卖点：知名品牌、内部景观、物业管理服务等 2011年6月5日一期认筹,6月18日开盘，当天推出200套，去化50%；二期推出房
16、源近300套，9月25日认筹，当天认筹20张，目前认筹50余组。,该项目为纯高层社区，内部配套设施齐全，整体定位高端，准现房入市，景观示范区、样板间处理较好，彰显开发商实力的同时，提升项目美誉度，进而带动楼盘的销售量。,典型楼盘分析金域华府,一期,二期,二期,开发商：河南中强房地产有限公司 项目地址：新密市溱水路与政通路交汇处 规模：总占地196亩，总建筑面积16万平方米，目前正在销售的是二期住宅，以多层电梯房和小高层为主 物业类型：别墅、多层、小高层、高层 建筑风格：新古典主义 建筑规划：围合式 销售情况：一期已售完，二期正在销售中（1#、20#、27#），其中1#楼100套精装小户型8月28日开盘，当天去化近40套，但后期去化较慢,主力户型：两房89.8-94.8，三房125-176 ，四房162-191，4060平米精装蓝宝石公寓 均价：4300元/,该项目整体品质较高，开发商在新密知名度较高，前期开发中强国际树立良好客户资源与市场口碑，但周边配套设施尚不完善，项目主要以高端品质住宅打动消费者，加上位于新
