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1、郑州，2015年4月,绿都地产战略地图,5.2房地产未来产品发展格局研究,根据家庭面积&人均居住面积矩阵，结合郑州未来的消费结构升级趋势，绿都应将产品重点聚焦在改善需求,家庭面积,人均居住面积,备注：人均居住面积为建筑面积,紧凑,舒适,享受,小户型,舒适户型,大户型,中户型,家庭面积,人均居住面积,紧凑,舒适,享受,小户型,舒适户型,大户型,中户型,家庭面积,人均居住面积,紧凑,舒适,享受,小户型,舒适户型,大户型,中户型,基本需求-刚需,改善需求-再改,享受需求-高改,郑州市场现有居住消费结构的主要产品，也是绿都短期快赢的基础,郑州及类似区域市场未来主力居住消费结构的产品趋势，也是绿都中期布
2、局及终局优势的主力产品范围内,更适用于一线城市及萎缩中的二三线城市，建议中短期不作为产品研发重点,未来主力产品,基石产品,A,绿都未来产品定位,资料来源：罗兰贝格&乾狮地产联盟分析,在界定主力产品面积段产品后，根据人均居住面积&人均功能面积矩阵，从居住舒适度维度进一步细化指标，圈定绿都的产品方向,人均居住面积,人均功能面积,备注：人均居住面积为建筑面积,紧凑,舒适,享受,紧凑,舒适,基本需求-刚需,改善需求-再改,享受需求-高改,享受,人均居住面积,人均功能面积,紧凑,舒适,享受,紧凑,未来主力产品,舒适,享受,人均居住面积,人均功能面积,紧凑,舒适,享受,紧凑,舒适,享受,基石产品,郑州市场
3、的消费人群构成以及住宅消费结构决定适度的人均面积匹配不同区间的人均功能面积可以覆盖郑州未来的主力消费人群，功能空间的舒适度很大程度上决定了产品品质 如：135 三室二厅二卫+开放厨房 VS三室二厅三卫+开放厨房,不同类型的面积定义建议绿都在经过充分的消费者研究和产品经济测算后制定产品标准,A,绿都未来产品定位,资料来源：罗兰贝格&乾狮地产联盟分析,通过以上产品定义引导绿都优化产品结构及产品升级，过程中根据客户需求提供可溢价增值的产品附加服务，提升绿都产品竞争力,居住需求,区域均价百分比,低档产品 80%-90%,中档产品 100-110%,高档产品 130%,基石产品,享受改善,舒适 改善,现
4、有绿都产品经济性,居住需求,区域均价百分比,低档产品 80%-90%,中档产品 100-120%,高档产品 130%,基石产品,享受改善,舒适 改善,未来绿都产品经济性发展方向,产品附加值,精装修,园林景观,物业服务,智能家居,互联智能社区,增值服务,经济性指标是衡量企业运作项目成功与否的重要指标，产品的附加服务应建立在同时满足客户体验需求及客户消费能力两个条件之上,A,绿都未来产品定位,资料来源：罗兰贝格&乾狮地产联盟分析,绿都可通过对物业管理模式、工具、服务范围的不断创新，从而提高物业服务的附加价值，形成企业差异化的竞争力,服务提升,基本功能,个性化个性化,粘性形成,随着行业的发展，越来越
5、多企业将商业模式的重点向价值链后端转移，以此获取更高的价值及更加长期的竞争力 通过对物业管理模式、工具、服务范围的不断创新，从而提高物业服务的附加价值，形成企业差异化的竞争力,物业服务的发展趋势,物业服务标准不仅仅限于基础的物业服务，提升到生活便利性、资产的保值性,服务标准提升,服务的范围不仅限于原先的”三保“服务，延展到房屋增值、电子商务及金融服务等,服务范围的提升,通过移动信息技术建立起新的物业服务技术支持，做到快速反应、快速服务,技术支持的提升,从居住的秩序环境、邻居关系、物业管家、财务透明等增加客户的感受,客户感受的提升,业主,开发商,物业,提供精品生活，享受智慧、便捷、人性化服务,提
6、升企业品牌形象，快速提高企业利润率,提供周到细致服务的同时，降低人工成本,A,绿都产品定位,资料来源：罗兰贝格&乾狮地产联盟分析,基本需求 远郊基本型：经济能力有限，对附加值要求较小，一般存在于一线城市 城市基本型：有一定经济能力，对舒适性无太高要求，但是对配套等附加值需求高 品质基本型：经济能力较好，对舒适性、附加值等都有一定要求,改善需求 被动改善：一般是由于家庭结构升级、需求升级而被动进行首次改善的置业 主动改善：一般是为提高居住舒适度或居住附加值对居住品质进行主动升级的置业,享受需求 资源型享受：一般是需求较高的附加资源一般发生在城市中心或自然资源较好的区域 舒适型享受：为提升居住舒适
7、度进行的改善，对资源附加值要求较低，一般发生在城市郊区,建议绿都对产品附加值及舒适性深入研究，顺应市场需求的发展，并由此建设绿都特有的溢价盈利能力,弱,强,弱,远郊基本,城市基本,品质基本,被动改善,主动改善,资源型享受,舒适型享受,舒适性,附加值,主要市场,潜力市场,机会市场,溢价能力,溢价能力,传统模式产品优化提升,A,资料来源：罗兰贝格&乾狮地产联盟分析,绿都需要清晰判断市场的发展变化，形成短期快赢、中期布局、长期优势的发展战略，并逐步建立绿都特有的新商业模式,现在式,将来式,做什么,怎么做,产品定义,城市消费结构,定义模糊 刚需/首改/再改/豪华型等无明确判别标准,供方市场,需求市场,
8、各专业模块的发展与变化,从绿都的现状与能力出发，结合并融汇贯通先进企业的经验，形成适应绿都发展的能力特点,通过对消费者需求的精准和全面了解，运用适度并逐步发展的有限柔性定制，缩短销售周期，获得更大额的利润，并取得竞争优势,产品以市场、客户需求为导向 个性化、品质需求释放，换房周期延长,专业能力改进方向,在重点城市可选择刚需类及部分首改产品，但是要形成差异化、形成竞争壁垒 短期能力建设目的是快赢，针对行业市场成熟度高主流产品的优化，全面复制的拿来主义是最快途径,基本需求： 合理的居住面积 功能完善的户型设计 三保完善满足需求的物业水平 价格合理能满足基本需求精装修 完善的生活商业配套 完善的公共
9、交通体系,基本需求： 精细化产品研发及创新能力 客户敏感点的研究及提升能力 各阶段成本控制能力 标准化精装修的研发及成本控制能力 满足需求的社区内配套能力 物业服务水平集口碑运作能力的提升 售后服务及客户跟踪的能力,改善/享受需求： 舒适化的产品研发及创新能力 客户溢价敏感点的研究及提升 个性化、信息化、精细化的物业服务 柔性定制化及精装修研发能力 智能家居的资源统筹配套能力 绿色智能化社区的资源配置能力 超越需求的社区配套提升能力 个性化的售后及客户跟踪能力,改善/享受需求： 舒适且功能完善的户型设计 智能化家居居住体验 绿色健康社区的居住需求 满足个性化需求的柔性精装修 精细化的物业服务 满足生活需求的社区配套 完善的交通体系,A,资料来源：罗兰贝格&乾狮地产联盟分析,传统模式产品优化提升,
