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1、郑州，2015年3月,绿都地产战略项目,房地产价值链分析,国际市场房地产价值链分析3 房地产标杆企业价值链分析15 中国房地产市场价值链发展与演变29,A. 国际市场房地产价值链分析,日本地产市场发展以综合型的开发商为主，三井、住友等领先龙头的业务基本贯穿整个产业链，近年来逐渐转型至产业链后端,产业 价值链,总体 规划,土地 购置,财务 管理,产品 设计,工程招标及建设,产品 定位,营销,一级 开发,增值 服务,物业 管理,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,各环节集中度,后评估及物业处置,10,代表 企业,运作模式及特点,资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,日本地产市场发展情况总结,集
2、中度高,集中度低,价值链环节解析,三井不动产 住友不动产 三菱地产 东急不动产,负责商业地产和物业的增值服务提供以及物业管理的通常同时也是住宅和商业地产的开发商 能够从集团内部获得土地信息 控制着较多的土地,鹿岛建设,在重建维护、避震节能方面表现优异 多为家族企业管理模式，依靠悠久历史积累起来的与政府之间良好的关系，仍承担大量的基础建设业务,主要通过SPC（特殊目的公司）提供无追索权贷款，以及J-REITs资产证券化的手段来操作,欧力士地产,由政府实施土地一级开发的主体 但是民间力量以及个人可以作为土地集约开发的主力军,政府主导，市场开发,政府总体规划,东京建物等建造者,土地市场的资源和数据透
3、明度较高，银行和政府均提供相关信息,板仓建筑研究所 隈研吾事务所 EDAW Inc,专注于地产设计环节中部分内容，比如专注外观或者绿化设计,Daikyo,三井不动产 东急不动产,各地产开发商企业根据自己的目标客群自行决定产品定位，并注重同客户关系的维护,同建筑企业以及开发商保持密切合作，拥有自己的建筑公司，通常同时从事物业管理,A,美国地产市场在价值链的各个环节上基本都具备专业化的服务提供者，且每个企业的经营模式和目标客群差异化程度较高,产业 价值链,总体 规划,土地 购置,财务 管理,产品 设计,工程招标及建设,产品 定位,营销,一级 开发,增值 服务,物业 管理,0,1,2,3,4,5,6
4、,7,8,9,各环节集中度,后评估及物业处置,10,代表 企业,运作模式及特点,资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,美国地产市场发展情况总结,集中度高,集中度低,标准化产品体系和高效的项目管理,Pulte DR Horton Hins Lennar,Realogy,CBRE Jones Lang LaSalle,强大的房源和销售管理系统进行规模扩张,高度专业的物业咨询和管理能力,强化REITs的操作，具备较强的融资能力和专业服务能力,价值链环节解析,各级政府会统一主导土地规划，但是在一级开发方面通常会外包至其他市场化运营的开发商公司进行,API 集团 MDU 建设服务集团,KPF建筑事务所
5、SOM建筑设计事务所,HFF Tishman speyer,Ryan Companies Gilbane,由BLM()土地管理局总体规划,专业的事务所承接地产开发商的外包业务,National land partners Simon,部分地产综合运营商会自行购买土地用于自建 同时，专职的地产机构向私人提供土地出售服务,产品设计和实际施工通常结合进行 强势的BIM是推荐建设的有利基础,A,香港房地产市场开发运营的价值链上，土地制度背景下的政府+大企业开发主导了前端，大地产商垂直整合模式延伸到后端,产业 价值链,总体 规划,土地 购置,财务 管理,产品 设计,工程招标及建设,产品 定位,营销,一级
6、 开发,增值 服务,物业 管理,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,各环节集中度,后评估及物业处置,10,代表 企业,运作模式特点,资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,香港地产市场发展情况总结,集中度高,集中度低,价值链环节解析,城市基础设施与地产结合（港铁模式）,“坐地生财”,租售并举的物业产品组合，抵抗金融风险 财务保守策略下的低资产负债率,全能地产商,政府主导,1,2,3,4,前10大地产商占市场的80%，基本都采取垂直整合策略，掌握核心环节，外包技术环节,A,新加坡房地产价值链上，政府主导前端规划与保障型住房开发，其他各类物业从二级开发到后端管理，形成了几大公司全产业链覆盖,总体
7、 规划,土地 购置,财务 管理,产品 设计,工程招标及建设,产品 定位,营销,一级 开发,增值 服务,物业 管理,1,2,3,4,5,6,7,8,9,后评估及物业处置,10,资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,新加坡地产市场发展情况总结,集中度高,集中度低,现有市场情况,政府掌控大多数土地，对土地出让的统一规划严格,CapitaLand,City Development,Keppel Land,UOL Group,Singapore Land,产品定位和设计受规划控制和指导 中低端产品由政府定位,大型开发商基本都建立了增值服务、物业管理、房地产咨询经纪的产业链后端服务能力,成熟物业打包进入信
8、托，盘活资金,轻重资产分离，通过旗下房地产私募基金，针对不同回报诉求，为各类物业开发融资,建筑的资源集约利用技术,A,德国房地产市场开发较为分散，领先企业业务贯穿整个产业链，近年来逐渐转型至产业链后端针对存量物业的物业管理,产业 价值链,总体 规划,土地 购置,财务 管理,产品 设计,工程招标及建设,产品 定位,营销,一级 开发,增值 服务,物业 管理,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,各环节集中度,后评估及物业处置,10,代表 企业,运作模式特点,资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,德国地产价值链环节发展,集中度高,集中度低,住宅商业租赁繁荣；选址与能力非常重要,以分散的融资渠道、小
9、杠杆固定利率为主,竞争格局解析,TAG IMMOBILIEN,IVG Immobilien AG,Deutsche Wohnen,Gagfah,Deutsche Euroshop,DIC Asset AG,开发环节以个人自建/合作建房为主，行业以大量的小型承建商为主导，无需购买土地和销售，行业高度分散,政府对土地有严格的制度及供给规划,a,b,c,价值链重要环节,A,运营环节市场特点,在政府干预的大量个人自建/合作建房的主导下，德国住宅开发商建成物业后更多以出租而非出售实现利润,资料来源：Royal Institute of British Architects；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,运
10、营是价值链利润来源,德国政府对房地产市场的行政干预导致土地红利收窄，挤压地产商许可获得的土地红利的空间,开发商长期持有物业，通过长期稳定的住宅出租或商业地产租赁收入来实现利润,价值链环节解析运营环节,土地 购置,财务 管理,产品 设计,工程招标及建设,产品 定位,营销,增值 服务,物业 管理,个人自建/合作建房无需购买土地，因而土地交易对整体市场的影响较小，土地红利空间相对较小，建成物业后更多用于出租而非出售,开发商长期持有物业，通过长期稳定的出租收入来实现利润 德国出租物业综合素质均较高使得私人房屋租赁市场十分活跃 德国超过一半居民，均通过私人租赁市场解决住房问题,实现利润的核心环节,A,利
11、润转移方向,正因开发商较难通过收购整理土地获利且空间较高，行业更多需通过长期租赁获取利润，物业管理能力成为企业的核心竞争环节,资料来源：Royal Institute of British Architects；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,德国房地产价值链格局与价值分布,价值链格局与盈利模式,价值链,价值分布 （示意）,行业总体,建筑施工,100%,物业管理,规划设计,土地获取,出租运营,说明,土地购置与建筑施工的价值比例较低 政策抑制了开发商通过收购土地而造成的对市场供应的影响程度 规划设计、出租运营、物业管理等方面的价值比例较大 优质物业与服务可提升租金及物业价值 物业运营管理能力将成为企
12、业的核心竞争环节 土地红利集中在价值链后端，形成时间较长 具有良好物业出租运营及管理服务能力和资源的企业将主导价值链,价值链 环节,价值链环节解析,A,英国房地产市场开发较为集中，领先企业业务均涉及开发阶段的土地购置、销售等创造利润的核心环节,产业 价值链,总体 规划,土地 购置,财务 管理,产品 设计,工程招标及建设,产品 定位,营销 销售,一级 开发,增值 服务,物业 管理,0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,各环节集中度,后评估及物业处置,10,代表 企业,运作模式特点,资料来源：罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,英国地产价值链环节发展,集中度高,集中度低,商业地产较成熟，物管结合金融工具
13、,竞争格局解析,Berkeley Group,Barratt,Land Securities,British Land Co,Hammerson,Intu Properties,设计、施工、销售、物业管理等非核心外包为主,政府对土地供给管制较低,物业建成后，开发商通过销售将利润变现,开发商收取土地，申请加大开发强度获利,A,开发环节市场特点,在自由市场的导向下，英国房地产企业主要以收购土地、获取规划许可而获利，并通过出售变现,资料来源：Royal Institute of British Architects；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,土地获取价值链利润主要来源,德英国房地产以自由市场为导向
14、，行业由开发商主导,在开发商主导的市场下，产业价值链的核心在购买土地，并通过出让物业来将利润变现,价值链环节解析,土地 购置,财务 管理,产品 设计,工程招标及建设,产品 定位,营销 销售,增值 服务,物业 管理,开发商向私人逐幅土地收购，并向政府部门申请规划许可，其中改变土地用途和加大土地开发强度（如容积率）是开发商最大的利润来源,实现利润的核心环节,设计、施工、销售、物业管理等非核心外包为主,物业建成后，开发商通过销售将利润变现,A,在英国开发商较易通过收购整理土地获利且空间较高，行业盈利模式围绕获取土地环节,资料来源：Royal Institute of British Architec
15、ts；罗兰贝格与乾狮行业联盟分析,英国房地产价值链格局与价值分布,价值链格局与盈利模式,价值链,价值分布 （示意）,说明,英国市场土地红利形成在价值链的前端，实现时间较快 利于形成开发商主导的价值链格局 开放自由的土地供应机制，利于开发商通过收购土地资源，而形成对市场供应的控制 开发商可依靠提升整理土地获利，掌握拿地资源的开发商主导产业链,价值链 环节,价值链环节解析,行业,100%,物管,销售,建筑施工,规划设计,土地,40%,A,海外发展经验表明，城市不同发展阶段影响了土地红利的形成速度与规模，驱动行业从围绕土地开发的住宅向围绕物业运营的商业地产过渡,城市化阶段与房地产行业业态演进,城市化率,供不应求 大量人口涌入城市，住宅需求快速增长，猛于城市范围及建设速度 通过土地平整，基础设施、配套等居住所需的建设与完善，将原来居住条件与氛围提升 土地性质的改变、调整规划条件，提升土地价值或土地开发强度,快速城市化发展阶段,供求关系较为缓和 人口流入城市速度减慢，城市范围扩大、设施配套等建设不断完善 通过规划设计、业态配比、招商运营、专业的物业管理与服务，实现业态功能完善，资源聚集 通过上述的建设带动新的需求，改变土地性质、调整规划条件，提升土地价值或土地开发强度,城市化成熟稳定阶段,新增住宅需求,土地红利来源,土地升值快 且因供不应求，需要被压抑，土地升值呈先扬后抑
