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1、枝江市城市规划管理技术（2）http:/ 居住小区、组团开发一般应以街区为规划单元，建设用地未达到下列最小面积的，不得单独建设。(1)多层居住建筑为 6000 平方米；(2)中高层、高层居住建筑为 8000 平方米。建设用地未达到以上规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划管理部门可予核准建设：(1)邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其它类似情况，确实无法调整、合并的；(2)因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；(3)规划建设区内的现状农村地区的建设，因特殊情况，确实难以达到以上规定面积的。7.1.4 原有建筑的建筑容量控制指标已
2、达到规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行新建、扩建。7.1.5 建筑架空层不论其高度均应计入层数，半地下室地上部分高度大于 1.2 米应计入层数；架空层层高小于 2.2 米，不计建筑面积；架空层层高大于 2.2 米(含 2.2 米)，均应计算规划建筑面积；架空层通透并用于公共停车或绿化的，不计规划建筑面积。7.1.6 采用框架结构的住宅，层高不小于 3.0 米。7.1.7 多层住宅宜采用坡屋顶，屋顶附属物(考虑窗、屋面阳台、露台等)宽度之和不得大于建筑面宽的1/2，老虎窗宽度总和不得大于建筑面宽的 1/3。7.1.8 住宅凸窗最外边距外墙边线的距离不得大于 0.6 米。7.2 建筑间距7.2
3、.1 建筑间距除满足本章规定外，还应符合消防、卫生、环境保护、防灾、通风、工程管线埋设和建筑保护等方面的规范和城市设计的要求。7.2.2 住宅间距7.2.2.1 多层、低层住宅平行布置时，其最小间距不得小于南向建筑北向外墙从地面至女儿墙高度的 1.0倍（老城区零星改建不得小于 0.8 倍）。7.2.2.2 住宅底层为商店或其它非居住用房时，住宅间距的计算不得扣除底层的高度。但同一裙房之上的几栋建筑，计算间距时可扣除底层裙房高度。7.2.2.3 多层住宅垂直布置时应符合下列规定：(1)多层住宅南北向垂直布置时，其间距不得小于南侧建筑高度的 0.6 倍；(2)多层住宅东西向垂直布置时，其间距不得小
4、于较高建筑高度的 0.6 倍。(3)当其山墙宽度大于 14 米，应按平行布置间距规定控制；7.2.2.4 多层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：(1)住宅建筑的夹角不大于 30 度时，其最窄处间距按平行布置的住宅控制；(2)住宅建筑的夹角大于 30 度，小于或等于 60 度时，其最窄处间距不得小于南侧建筑高度的 0.6 倍；(3)住宅建筑的夹角大于 60 度时，其最窄处间距按垂直布置间距规定控制。7.2.2.5 高层住宅与高层住宅及高层住宅与多、低层住宅的间距应满足国家强制性规范要求(在大寒日底层满窗日照不少于 2 小时)，并且宜符合表 7.2.2.5 的规定：高层住宅与高层住宅和多、低层
5、住宅之间最小间距表 7.2.2.5高层住宅面宽 南向为高层住宅最小间距 东西向为高层住宅最小间距25 米 26 247.2.2.6 住宅侧面间距，应符合下列规定：(1)条式住宅，多层之间不应小于 8 米；高层与各种层数住宅之间不应小于 13 米；(2)侧面有窗的各种层数住宅与高层塔式住宅侧间距应不小于 18 米。7.2.3 非居住建筑间距7.2.3.1 医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距应符合表 7.2.3 的规定。医院、托幼和学校与相邻建筑的间距表表 7.2.3建 筑 性 质 建 筑 间 距 备 注托儿所、幼儿园 南向遮挡建筑高度 1.25 倍
6、 学 校 南向遮挡建筑高度 1.2 倍 两教室长向相对间距不少于 25 米医院病房楼、(休疗)养院住宿楼 向遮挡建筑高度 1.2 倍 7.2.3.2 除 7.2.3.1 款所列的建筑以外，其它无特殊要求的非居住建筑的间距按住宅间距的 0.8 倍控制，并应符合消防间距的要求。7.2.3.3 非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅间距控制。7.2.3.4 非居住建筑与住宅的山墙间距按消防间距的规定控制。但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距宜按住宅间距控制。7.2.4 建筑间距计算需同时符合下列规定：(1)建筑物间距按最凸出的外墙边线间距计算；(2)建筑物纵墙面外挑阳台、楼梯平台、走廊及凸出辅助设
7、施部分的累加长度超过纵墙面长度 1/3 且超出外墙边线 0.6 米的，其间距按最大外凸部分的垂直投影线计算；(3)住宅建筑山墙设置外挑阳台的建筑间距按阳台外边线的垂直投影线计算。7.3 容积率的奖励与补偿规定7.3.1 提供部分公益用地的（如提供社会停车场，公共绿地），允许在规定的容积率上提高 0.10.3。7.3.2 提供连接两个建筑物的公共天桥或地道的，允许增加部分建筑面积。7.3.3 提供其它市政公用设施用地的，允许提高部分建筑面积。7.3.4 获得容积率补偿的极限值，不得超过规定的容积率的 1.1 倍，且建筑密度不得超过原建筑密度的 10%，建筑间距不得低于 1：0.8。7.4 建筑物
8、退让7.4.1 建筑物退后用地红线距离和退后道路红线距离除满足消防、地下管线、交通安全、市政设施、绿化等方面的要求外，还应符合本章的规定。7.4.2 建筑物退后道路红线7.4.2.1 沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多层建筑，其后退道路红线由城市规划行政主管部门根据建筑规模和道路等级确定，且距离不得小于 3 米。在老城区按此规定控制确有困难的，经城市规划管理部门核定，其后退距离可适当缩小，但不得小于 2 米。低层建筑后退道路红线的距离不得小于2 米。7.4.2.2 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑，其面临城市道路的主要出入口后退道路
9、红线的距离，除满足国家规范外，不得小于 12 米，并应留出临时停车或回车场地。7.4.2.3 高层建筑后退道路红线的距离，应按下列规定控制：(1)建筑高度小于或等于 60 米的，不得小于 8 米；(2)建筑高度大于 60 米、小于或等于 100 米的，不得小于 10 米；(3)建筑高度大于 100 米的，应不小于 15 米。7.4.2.4 道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于 2 米，高层建筑不得小于3 米(自道路规划红线直线段的连接线算起)。7.4.2.5 沿河道道路规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除满足有关的规定外，不得小于 6 米。7.4.2.6
10、 沿铁路两侧兴建建筑物应符合以下规定：铁路干线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于20 米；铁路支线、专用线两侧的建筑工程与轨道中心线的距离不得小于 15 米，且距坡脚不得小于 6 米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于 10 米，围墙的高度不得大于 3 米。7.4.2.7 建筑物后退公路规划红线的距离，应按下列规定控制：(1)沿高速公路退后红线 50 米；(2)沿国道退后红线 20 米；(3)沿省道及一般公路退后红线 15 米。7.4.3 建筑物退后用地红线7.4.3.1 沿建筑基地边界的建筑物，其退后红线距离按本身建筑间距的一半控制。7.4.3.2 界外是居住建筑及学校、医院、托
11、幼等建筑的，除须符合 7.4.3.1 款规定外，须同时符合 7.2 条建筑间距的有关规定。7.4.3.3 界外为公共绿地、广场、水面等开敞空间时，退后红线距离按 7.4.3.1 款非居住建筑的离界距离控制。7.4.3.4 地下建筑物的离界距离宜不小于地下建筑物深度(自室外地面至地下建筑物底板的底部距离)的0.7 倍，且最小值为 5 米。7.5 建筑物高度退让及控制7.5.1 城市主次干道两侧建筑物高度限制按城市规划设计确定。7.5.2 建筑物的高度除符合日照、建筑间距、消防等方面的要求外，必须同时符合本节的规定。7.5.3 在有净空高度限制的气象台、电台和其它无线电通讯（含微波通讯）设施周围新
12、建、改建建筑物，其控制高度应符合有关净空高度限制的规定。7.5.4 在文物保护单位和建筑保护单位周围新建、改建建筑物，其控制高度应符合第 9 章的有关规定，并应编制详细规划、城市设计或建筑设计方案报批。7.5.5 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：(1)沿路一般建筑的控制高度达到道路规划红线宽度加建筑后退距离之和的 1.5 倍后，宜按斜线向后退让；(2)建筑物临接两条以上道路的，可按较宽道路规划红线计算其控制高度。756 建筑物直接临接广场、河道、电力线走廊的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的 1/2 宽度计为道路红线宽度。8、公共设施8.1 枝江市公共
13、设施标准按市级、镇级（街道）、居住小区级配置。市、街道和镇三级公共设施列入公共设施用地(C),居住小区级列入居住用地(R)。8.2 城市公共设施分类按城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ13790)执行。8.3 居住区及以下各项公共服务设施按城市居住区规划设计规范(GB50180-93,2002 年版)的规定进行配套。8.4 居住区公共服务设施(也称配套公建)，应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。9、旧区改建与历史文化保护9.1 旧区改建应同产业结构调整、工业企业技术改造和环境整治紧密结合。9.2 根据现状特点、改建目的和经济条件
14、，旧区改建可采取局部改建、道路沿线改建和成片集中改建三种方式。9.3 旧区改建要注意控制人口密度和建筑容积率。9.4 用地标准9.4.1 旧区改建应根据改建目的、改建方式及改建区的现状特征确定建设用地标准。9.4.2 城市建设密集区或人口密集区的改建，建设用地标准可按国家及本技术规定相关规定的下限控制，但人均建设用地面积不得低于 50 平方米，主要用地指标应符合表 9.4.2 的规定。人口密集区改建主要用地指标表 9.4.2用地名称 占总用地(%) 人均用地(m2)公共设施用地 15-20 8-14其中：商业金融用地 6-8 4-6工业用地 0-4 0-2道路广场用地 15-25 10-15绿
15、地 15-22 7-9其中：公共绿地 - 79.5 文物、古建筑与传统风貌保护9.5.1 具有历史纪念意义、文化艺术和科学价值的文物古迹、古建筑、古树木等，应予以妥善保护，并应按下列规定执行：9.5.1.1 国家、省、市级重点文物保护单位应按三级进行保护：(1)绝对保护区：指文物本身；(2)景观保护区：指与文物关系密切，景观上融为一个整体的环境区域；(3)环境保护区：指对文物保护有影响的环境控制区。9.5.1.2 国家、省、市级重点文物保护单位的保护必须遵照国家文物保护法的相关条目执行。9.5.1.3 在划定的景观保护区范围内，不得进行与保护对象无关的工程建设。9.5.1.4 在环境保护区内，
16、不得增建、新建与保护对象不相协调的建筑物、构筑物。9.5.1.5 被保护对象有破损的，应按原状修复。9.5.2 城市旧区改建中，对于代表城市传统风貌和地方特色的街区和建筑物、构筑物，应予以保留，并应按下列规定执行：(1)传统商业街市老字号店铺等，应加以保护；出现损毁的应按传统特色形式恢复；(2)保护性旧街区内，应以多层和低层建筑为主，以保护街区原有的环境尺度；(3)保护性旧街区内新建项目，其建筑风格、体量、色彩等方面，应与街区环境统一，不得破坏整个街区的环境风貌。10、村庄建设10.1 本章规定适用于枝江市城市规划区内的村庄。10.2 村庄建设规划应符合村镇规划标准(GBJ50188-93)的规定。10.3 村庄规划建设用地范围，应由分区规划或所在镇的总体规划加以界
