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1、济南北闸项目市场调研&定位报告,我们的目标,实现项目开发价值，并在开发中听得到每一个价值链流动的声音,为项目的开发建立利润保障发展模式；,为项目的开发建立能够达到利润最大化的价值提升模式；,为项目开发建立整合各方资源的最优化解决方案；,第三部分 区位综合分析,报告结构,第二部分 项目分析,第一部分 核心问题分析,第五部分 需求市场专题分析,第六部分 项目定位分析,“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案策划所秉承的 宗旨,第四部分 供应市场分析,第一部分 核心问题分析,核心问题分析即找出项目关键问题所在！世纪万邦以专业力洞察项目本质内涵，探索问题解决的最优化方案。,如何突破区域销售瓶颈，实现项目
2、的快速销售?,如何确定合理利润目标，进行销售均价的制定?,土地性质及特征 制约开发销售的程度如何?,需求市场中目标客户如何界定才能快速实现房源的去化?,1、如何使得项目开发价值最大化？ 2、如何找准主打市场，锁定目标客户，快速回笼资金?,如何选择上市时机及合理安排销售周期？,核心问题:,第三部分 区位综合分析,报告结构,第二部分 项目分析,第一部分 核心问题分析,第五部分 需求市场专题分析,第六部分 项目定位分析,“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案策划所秉承的 宗旨,第四部分 供应市场分析,第二部分 项目分析,“发现项目潜在价值，挖掘项目核心竞争力”是我们策划工作的灵魂。,项目区域环境分析
3、,地块分析,SWOT分析与策略,项目概况,项目概况,项目东临城市主干道济泺路、北靠次干道泺安路，周边有4路、5路、K58、K68、111路、114路、130路等近10路公交环绕，交通优势较为明显。,周边环境分析-交通,项目地块区域环境较差，项目周边分布有济南泺康印铁制罐厂、济南金属颜料厂、黄河电器设备厂等工厂，但在城市总体规划下，“五带三片区”建设将带动区域环境改善。,周边环境分析-环境,生活配套较为齐全，聚集了宾馆、药店、美发、银行、诊所、集贸市场等生活设施；教育、市政、娱乐配套设施较少。,周边环境分析-配套,项目处于泺口商圈辐射区，泺口商圈鼎盛的商气及人气为本项目带来了较大的发展机遇。,周
4、边环境分析-商业氛围,项目地块分析-已拆迁，前期土地平整难度小,项目地块是整个地块甚至泺口板块中最有价值的地块之一： 1、地块西近泺口街道办事处中心，东侧靠济泺路； 2、通过济泺路至汽车站仅5分钟车程； 3、紧邻泺口商圈，可以充分享受商圈内鼎盛的商气及人气。 4、地快为平地，平整难度小。,项目地块分析-地块在泺口板块中是最有价值的地块之一,该项目位于城市规划北部商贸服务轴济泺路泺口片区，区域发展潜力大； 项目处于泺口片区成熟居住区，居住氛围较为浓厚； 项目处于泺口商圈核心辐射区，商业氛围浓厚； 项目规模较大，地势平坦，有利于做出整体规划布局； 处于前期策划阶段，可以借鉴代理公司的建议，开发市场
5、热销产品。,项目SWOT分析-区域、地段及交通是项目较之竞争对手的核心优势,项目区域认可度不高； 项目周边社区质素低； 该项目南靠铁路 ； 项目地块有多家公司投资开发，带来竞争压力。 解决方案： 在开发过程中，从规划着手，营造社区优质环境，并通过恰当的项目形象包装，相应加大前期广告投入，树立项目良好品牌形象。 通过营造层次丰富的景观降低视觉和噪音污染，根据价值理论安排房源位置，同时将大门设在主干道。,项目SWOT分析-区域环境、铁道是项目最大的劣势,济南市政府的“北跨”总体战略及天桥区政府“五带三片”的发展新思路为本项目带来宏观上的发展契机。 随着济南北部居住环境的改善，该区域正在发展成为房地
6、产开发的热点区域，为项目的销售带来良好的机遇。,项目SWOT分析-区域规划及发展是项目的最大机遇,宏观政策的风险； 项目周边尚有紧临的几家工厂尚未搬迁，对项目未来居住环境形成一定影响； 项目周边在建和在售项目众多，竞争较为激烈。,项目SWOT分析-政策、竞争项目的上市是项目面临的重大威胁,解决方案： 全程、系统、科学地制定项目发展计划和营销思路。 全力塑造项目的中高档形象。,项目开发现状与对区域资源的最大化利用； 抢占区域市场空白点； 创新制胜和差异化产品及营销策略； 弱化、规避负面信息。,项目SWOT基本策略,第三部分 区位综合分析,报告结构,第一部分 核心问题分析,第五部分 需求市场专题分
7、析,第六部分 项目定位分析,“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案策划所秉承的宗旨,第四部分 供应市场分析,第二部分 项目分析,第三部分 区位综合分析,分析项目区域市场资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位 。,区位特点,城市规划,产业经济分析,区域发展潜力,房地产市场现状,区位特点-传统的工业区，环境差，认知度低，发展滞后,“泺口板块”是济南城市总体规划中的北部区域，隶属于济南天桥区。泺口板块处于济南传统的老工业区，整体环境较差，区域经济发展滞后。,中疏,北 跨,南控,城市改造给房地产带来巨大的发展空间 未来城市东区将是发展热点区域 济南北部开发空
8、间较大。,西部新城,东拓,西进,济南城市规划,东部产业带 东部新城,黄河以北用地宽阔，地势开敞，是城市进一步拓展空间的选择。规划研究结合北展区的建设，实现城市跨黄河发展，沟通主城区形成便利的交通条件，构筑北部城市新区，形成城市空间进一步扩张发展的新载体。,南控区启动城市、旅游、生态、水利、林业、农业、村庄、环保规划；该城区为消费者心目中的传统高尚住宅区,西部新城将建设高速铁路新济南站,老城保留商业服务中心的职能，加强古城保护，以体现泉城历史文化风貌为特色,济泺路片区北临黄河，东界津浦路，南界胶济铁路，西界无影山路，定位为城市北部商贸服务轴，城市客运枢纽、综合居住区。规划人口20万-21万人。这
9、里将形成“一带两轴、两心三区”布局结构。“一带”即小清河滨河景观及发展带；“两轴”为北园大街和济泺路；“两心”为北园大街和济泺路交汇处的地区商业中心和位于济泺路和小清河交汇处的商贸中心。“三区”包括商业商贸居住区、商业商贸文化区和交通枢纽商业居住区。另外还将规划4个公交车首末站、15个加油站、1个加气站、10个社会停车场。,区域规划-一带两轴两心三区，济泺路片区泺口板块,泺口板块,济泺路片区,一带两轴两心三区,区域产业经济分析-药山工业片区、桑梓工业片区、大桥经济片区,区域产业分析,药山,桑梓,大桥,药山工业片区：以新型工业化为导向，着力发展高科技、高附加值、低污染、低耗能新型都市工业； 桑梓
10、工业片区：以济南重化工业园为依托，承接市区传统工业企业转移，引进大型重化工业项目，建成以化工等传统工业为主的重化工业基地。 大桥经济片区：以大桥镇驻地为基础向西拓展，规划平方公里，建设新大桥中心镇。,区域市场住宅供应特点-单户面积、均价逐年上升，但仍低于市区水平,本区域市场户均销售面积逐年上升，仍低于市区平均水平,销售单价逐步上升，但仍低于市区平均水平,区域商品房销售现状与趋势 -主力需求为中小户型的产品,据统计，20062007年 主力需求面积是在80110平米的产品。 均价在3000-4000元/平方米的需求比例最大。,区域市场发展潜力-北部区域潜力大，市场需求以基本居住及基础改善型为主流
11、,北部区域市政的投入将给该区域房地产市场带来巨大的开发潜力，将吸引全市市场，潜力巨大。 初次置业及基础改善型消费占据该区域市场需求主流，其中基础改善性需求呈现逐年增多区域，且容量很大。,区域市场发展潜力-潜在置业者对北部市场信心增长,区域发展，环境改善，居住条件完善。,地产开发企业抢滩北部，大型居住区即将形成。,置业者对北部的认可度在提高。,区域市场发展前景看好,置业北部信心增长,报告结构,第一部分 核心问题分析,第五部分 需求市场专题分析,第六部分 项目定位分析,“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案策划所秉承的宗旨,第四部分 供应市场分析,第二部分 项目分析,第三部分 区位综合分析,第四部
12、分 供应市场分析,分析项目区域市场资源价值，运用市场调研手段找出市场空白点及市场需求点，力求准确的市场定位及项目定位 。,供应量分析,区域供应市场概述,竞争项目分析,未来供应趋势分析,热销产品分析,各区域新楼盘总量分析济南市供应市场供应量的调查研究主要是以在售的新盘为主，其目的是了解济南近期市场供需情况及特点，分析济南市场的整体走向，,从济南市项目的分布看，槐荫区的项目居多，主要是因为槐荫区内有阳光100这样的规模庞大的项目 ，其次为历下区、市中区，这两个区的项目，无论是规模、还是品质上都相对较高；供应量最少的是历城区，历城区项目数量较多，但项目的规模相对较小。,区域供应市场概述-区域主要在售
13、项目一览,（数据来源：世纪万邦2007最新市场调研数据库）,区域供应市场概述-从目标客户上来看，区域客户是主力。,竞争项目分析-竞争对手选择目前本区域呈现商品房和旧改房共同构成供应市场局面。按照竞争程度，我们选择主要竞争项目进行分析。,主要,次要,商品房：天建天和园、金田苑、泺安广场 旧改房：阳光水岸,商品房：碧水尚景、重汽翡翠郡 旧改房：鼎舜赵苑及项目周边众多旧改房,项目概况,竞争项目分析-天建天和园,25万平米主题园林水景社区 春夏秋冬四大社区组团各具特色。 设计12000平米文化主题水景园区，1400平米现代健身活动中心。,规划理念,天建天和园,春夏秋冬四大组团各有特色，主力户型较为齐全
14、，由48-130平米的一室一厅到三室两厅组成。,主力户型,天建天和园,销售价格,均价为4000元/平米，总价范围在21-52万之间,天建天和园,购买客户区域分布,主要为城区西北片区居民,天建天和园,项目概况,竞争项目分析-碧水尚景,规划理念,2250平米高尚会所，邂逅“名仕”生活。 恒温游泳池，国际生活的享受。 风格各异的主题广场、情趣盎然的跌水平台。 70米楼间距，可不同角度观赏风景。,碧水尚景,主力户型,功能户型，追求用，与自然，与景观共存，聪明人的选择。 以86-94平米的两室两厅为主,其它均为三室两厅，面积在110-150平米之间.,碧水尚景,销售价格,均价4700元/平米，总价范围在
15、38-68万之间。,一户一价，低楼层销售状况较好,碧水尚景,购买客户类型,主要为城区北部片区居民,碧水尚景,项目概况,竞争项目分析-泺安广场,销售价格,目前二手房均价4100元。,泺安广场,项目概况,竞争项目分析-金田苑,规划设计,采用欧陆风格设计，外观典雅大方，名家景观设计。 大型中心绿地，社区花园、主题式景观。,金田苑,主力户型,户型包含经济二居、温馨三居，南北通透、动静分区布局合理。 以70-80平米的两室两厅为主,金田苑,销售价格及客户来源,均价3500元/平米， 总价范围在20-42万之间 剩余两栋预计均价3300元/平米,西北部区又以药山周围为主,金田苑,综述： 商品房销售速度远高
16、于旧改房，旧改房销售价格较低且销售周期长，区域商品房需求旺盛 两室的销售快于三室 区域一室户型较为匮乏,区域热销产品分析-项目产品销售情况分析,未来供应趋势- 机会与竞争并存,1、北部区域房地产市场总体开发水平较低，多集中在基本居住型住宅需求水平。由于基础配套设施建设对区域市场的提升正在显现，新的地产开发秩序即将形成。 2、缺乏大手笔整体规划，产品档次及规模亟待提升。 3、该区域的巨大开发潜力已经显现，快速占领市场，区域整体规划的“井喷式”开发即将出现。,报告结构,第一部分 核心问题分析,第五部分 需求市场专题分析,第六部分 项目定位分析,“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案策划所秉承的宗旨,第二部分 项目分析,第三部分 区位综合分析,第四部分 供应市场分析,区域需求市场状况及潜力分析,潜在目标人群产品需求分析,潜在目标人群特征分析,潜在目标人群配套需求分析,潜在目标人群价位承受力,第五部分 需求市场专题分析,区域需求状况及潜力分
