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1、 电话:021-80197619 邮箱: 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 疫情背景下,达州房地产市场是否依旧值得投资? 亿翰智库西南院 5 月开启以“川渝投研”为主题的川渝城市研究,整理了各城市的房地产 开发特征,给予房企专业的进入性参考,以及投资机会建议。 往期回顾: 1. 宜宾:一个值得深耕的潜力型城市 2. 起底成都 “ 陆家嘴 ” 秦皇寺 CBP 3. 南充:川企霸榜下,外来房企下一个进入点在哪 4. 东进的风也吹过十陵 5. 双流机场两侧的市场:左侧降温,右侧恒温 6. 外来房企立足绵阳的 2 种核心策略 7. 撤县划区后的新津,房企是否还
2、值得入驻 8. 青羊新城:城西核心,成都新贵 引言 如今,一二线城市的房地产市场趋于饱和,大型品牌房企开始逐渐下沉三四线,在全国 各地攻城拔寨,抢占生存空间,优质三四线也逐渐成为开发商“兵家必争之地”。 本次疫情中, 商品房市场受到一定程度的冲击, 而作为内生型的三四线的市场受到的冲 击明显更大。作为典型内生型三四线城市的达州在 2020 年二季度楼市恢复速度在川内实际 上仅处于中游水平,恢复速度相较南充、绵阳等城市表现较差。 那么目前达州房地产市场是否依旧值得投资?如果适合投资的话哪些板块值得投资? 外来房企应如何进驻达州呢?下面将由我为大家一一解答。 图:达州城市区位示意图 电话:021-
3、80197619 邮箱: 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图片来源:公开渠道 “ 达州 是否依旧值得投资? 一、短期支撑:达州楼市调整加速,土地市场仍有机会 1)楼市:目前达州楼市箱体震荡特征明显,刺激性政策加速市场调整 最近五年达州楼市主要能划分成以下三个时期: 蓄力期:2015 年 1 月到 2017 年 1 月。市场整体不温不火,供销波动较小,价格整体稳 定。2016 年受到购房补贴、货币化安置等政策刺激,市场逐渐显现升温势头。 爆发期:2017 年 2 月到 2018 年 9 月。在土地市场成交溢价大幅上涨的背景下,达州楼 市正式开启爆发之路
4、。“一房难求”成为该阶段达州楼市的一大特征,积压多年的改善需求基 本也在这个阶段释放完毕。该阶段后期,市场供需关系由供不应求逐渐转变成供大于求。 调整期:2018 年 10 月至今。受供需关系转变、需求 (刚需)与产品 (改善) 错配影响, 前期达州市场开始出现降温,价格也出现波动剧烈。2019 年受供地减少影响,供需关系再 次转变。 同时市场产品结构逐渐由改善向刚需转变。 经过爆发期-调整期转换时的价格测试, 价格一致性预期形成, 需求回归平稳, 达州楼市目前整体发展平稳; 2020 年, 受疫情冲击, 达州政府出台各种刺激性政策(购房补贴、提高公积金额度等)有望加速市场调整过程,预 电话:
5、021-80197619 邮箱: 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 计年底能够基本调整完毕。 图:达州(主城区)2015 年至今商品住宅供销量价情况(点击查看大图) 数据来源:亿翰智库 从库存角度来看,整个 2019 年达州楼市整体处于“去库存”的状态中。2019 年整年政府 供地较为克制,导致入市项目较少,进而导致库存一直处于下降状态。根据达州市 2019 年国民经济和社会发展统计公报得知达州市商品房待售面积 27.21 万,下降 61.8%,去 库存效果明显。政府供地的克制首先实现了去库存,再者调节了房地产市场供需关系,最后 更为后面市场复苏留出一
6、定市场空间。 2)土地市场:下半年有较多投资机会 2019 年土地市场“上热下冷”,2020 年受疫情影响市场恢复较慢,可关注下半年拿地机 会。 2019 年上半年各大开发商踊跃参与多轮竞拍, 竞争激烈, 但整体看土地溢价不比往年; 下半年土地市场遇冷,底价成交,整体溢价持续低位运营,流拍屡见;2020 年伊始受疫情 影响土地市场依旧不温不火, 中小开发商受资金影响, 对土地价格更加敏感, 拿地更偏理性, 整体拿地意愿不强。 结合目前达州楼市加速调整的预期, 达州土地市场低成本拿地机会已然出现。 参考 2020 年的供地计划,2020 年后半段供地节奏或加快,机会仍然较多。 图:2015 年一
7、季度至 2020 年二季度达州(主城区)宅地供求量价情况 数据来源:亿翰智库 电话:021-80197619 邮箱: 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图:2015 年一季度至 2020 年二季度达州(主城区)宅地出让金和溢价率 数据来源:亿翰智库 综上, 短期内达州商品住宅市场将加速调整, 并且预计在来年“返乡潮”来临前调整完毕; 目前土地市场整体遇冷,土拍竞争较小,有利于看好达州市场的开发商进行拿地投资。 二、长期支撑:城镇化提升催生大量需求,杠杆水平低、市场可持续性良好 川内人口大市,城镇化提升下需求空间较大。达州属于川内第三大人口大市,截止到
8、2019 年底,常住人口都在 574.1 万人,城镇化率 47.14%,城市化仍有较大的提升空间,城 市核心市辖区未来 5-10 年仍有进一步聚核发展的动力。同时,达州中心城区人口密度达到 1.1 万人/平方千米,位列全省二级城市第一,城市向外扩张需求仍旧存在较强动力,整体而 言达州房地产市场继续向上的空间不变。此外,达州为人口净流出城市,户籍人口大于常住 人口数量达到 84.84 万人,有较高的返乡置业的增长预期。 达州的杠杆水平较低,房地产市场具有良好健康度和可持续性。截止到 2019 年年底, 达州房价收入比仅为 2.84,房价收入比相对较低,市场有提升空间;同时房地产投占地区生 产总值
9、仅为 9.9%,房地产依赖度较小,市场仍有较大增长空间,整体健康度和可持续性较良 好。 达州哪些板块值得投资? 一、达州城市将重点往西、南向发展 地形限制,西向发展是必然,南北向也将适度发展。达州市区受西部铁山、东部雷音铺 山、北部凤凰山限制,多山地、丘陵分布,城市发展受地形限制较大。整体而言达州仅西边 较为宽阔平坦,从经济效益、规模效应等层面来说,达州发展必然向西倾斜。同时考虑到老 城向外扩张两翼均衡,南外北外也将适当发展。 图:达州(主城区)地形示意图 电话:021-80197619 邮箱: 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图片来源:公开渠道 根
10、据达州市城市总体规划(2011-2030),达州中心城区发展采取“南延西扩东跨, 适度向北发展”的城市空间发展模式,目前主城整体发展发展方向为城市西、南向,城市建 设也将集中在城西、南方向,同样的房地产投资机会也将着眼这两个方向。 图:达州(主城区)城市空间发展模式示意图 图片来源:公开渠道 同时根据 2018 年至今土地成交建面占比来看,西外占比 62%、南外次之占比 27%、北 外占比 9%、 长田新区占 2%, 政府也在通过土地供应积极引导房企向城市西、 南向进行投资。 电话:021-80197619 邮箱: 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图
11、:2018 年至今达州(主城区)各板块成交宅地规划建面占比情况 数据来源:亿翰智库 二、政府近年规划着力打造西城莲花湖、马踏洞片区与经开区长田新区 目前达州建设重点仍是西外, 从近几年年供地计划及政府动作上来看, 莲花湖、 马踏洞、 长田新区将是后期的建设重点,2020 年可重点关注这三大板块的拍地机会。 表:莲花湖、马踏洞及长田新区规划情况 数据来源:公开数据整理 2020 年拟出让商住等经营性用地 107 宗, 土地总面积 8153 亩。 其中分布于西外莲花湖 片区、 马踏洞片区、 马踏洞外围、 长田新区等几个片区的土地占比仍较高。 这也充分说明 2020 电话:021-80197619
12、邮箱: 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 年这三大区域依旧是达州政府重点建设区域。 达州属于典型的内生型的三四线城市, 达州房地产市场目前整体处于调整期中, 聚焦城 市核心位置能够有效规避风险。 从目前的板块规划建设情况来看, 莲花湖板块目前开发建设 最为成熟,但是相对的板块商品房存量较高,竞争相对也较大,而长田新区和马踏洞板块仍 处于起步阶段,配套有待完善。再结合达州财政情况来看,达州城市建设并不适合全面开花 的打法,据此推测下一步莲花湖片区、马踏洞、长田新区将是达州市未来数年的建设核心, 未来增长潜力较大。 达州应该如何进? ” 目前达州本土房企依
13、旧是占据主导位置, 但是随着外来品牌房企的不断进驻, 本土房企 市场也在逐渐被挤压,整体而言目前达州房地产市场比较开放,同时竞争也在逐渐加强。 图:2018 年至 2020 年 6 月达州(主城区)本土-外来房企招拍挂拿地建面占比情况 数据来源:亿翰智库 招拍挂仍是目前达州的主流的拿地模式,联合本土房企开发、联合拿地、勾地等方式也 正成为新进房企入驻的较好方式,且逐渐形成趋势。收并购拿地模式目前较少,但是达州目 前存量土地较多,存在较多的收并购机会。随着达州拿地成本越来越高,预计后期收并购模 式将会受到越来越多房企的关注。 实际上,品牌外来房企进驻达州时间集中在近 5 年中,部分房企进行一波收
14、割后退场, 也有房企持续深耕。 在进驻方式上审时度势并充分利用自身优势, 快速打开达州房地产市场 的大门。 中国恒大,降维打击,精准切入。2017 年 5 月 28 日,打着 9A 精装体系标签的恒大雍 河湾正式入驻达州,恰逢达州市场改善需求释放时机,凭借较优质的产品打开达州市场。碧 桂园,合作共赢,步步为营。2017 年 11 月 10 日碧桂园和中大鑫成合作开发了碧桂园的达 电话:021-80197619 邮箱: 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 州首秀-碧桂园梦里巴国项目,之后又与达州天佑资产共同开发了碧桂园凤凰台项目,在 当时均取得不俗的成绩,
15、之后 2019 年独自取地开发了碧桂园越珑湾项目。碧桂园通过和本 土企业进行合作, 快速打开市场, 在依托自身影响力逐步推进项目。 与之相似的企业如金科, 2020 年 4 月金科联手达州国企金地实业,在复兴片区打造了金科集美嘉悦项目,目前蓄客 情况良好。2018 年 1 月 29 日,绿地城通过“特色小镇”为切入点,取得和政府合作,以较低 的价格拿地,之后以较低的价格入市迅速取得市场认可。 图:典型外来房企进驻达州(主城区)时间 数据来源:亿翰智库,公开信息整理 外来房企成功进驻达州实际上除了自身不俗的实力外, 准确把握对应阶段的市场特征和 客户需求也是其中非常重要的原因。当前达州房地产市场
16、有几大很明显的特征: 1)客户地缘特征突出,客户大部分来自各自板块及周边乡镇; 2)总价天花板非常明显,目前 80 万总价是达州市场的一大分水岭,高于此价格的项目 走量明显较低; 3)低总价刚需较受欢迎,且在未来不短的时间中仍将是主流; 4)市场上同质化竞争愈发明显,面积段和总价段有大量重叠。 小结 达州市场依旧值得投资。短期来看,于楼市层面,当前达州楼市从疫情的影响中逐渐恢 复,刺激性政策将加速达州房地产市场调整进度,预计年底将或调整完成。同时经过一年的 去库存,为达州楼市增长提供了空间。于土地层面,近年来达州政府土地供应较为克制,整 体市场较为健康。同时,受疫情影响,土地市场较冷,加之楼市有加速调整可能,土地市场 存在逆周期拿地机会。长期来看,达州作为川东城市群核心城市之一,城市人口、经济、产 业等基本面均拥有较明显的优势, 城镇化继续深化以及人口红利依旧能够在未来支撑达州楼