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1、 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 疫情背景下，达州房地产市场是否依旧值得投资？ 亿翰智库西南院 5 月开启以“川渝投研”为主题的川渝城市研究，整理了各城市的房地产 开发特征，给予房企专业的进入性参考，以及投资机会建议。 往期回顾： 1. 宜宾：一个值得深耕的潜力型城市 2. 起底成都 “ 陆家嘴 ” 秦皇寺 CBP 3. 南充：川企霸榜下，外来房企下一个进入点在哪 4. 东进的风也吹过十陵 5. 双流机场两侧的市场：左侧降温，右侧恒温 6. 外来房企立足绵阳的 2 种核心策略 7. 撤县划区后的新津，房企是否还
2、值得入驻 8. 青羊新城：城西核心，成都新贵 引言 如今，一二线城市的房地产市场趋于饱和，大型品牌房企开始逐渐下沉三四线，在全国 各地攻城拔寨，抢占生存空间，优质三四线也逐渐成为开发商“兵家必争之地”。 本次疫情中， 商品房市场受到一定程度的冲击， 而作为内生型的三四线的市场受到的冲 击明显更大。作为典型内生型三四线城市的达州在 2020 年二季度楼市恢复速度在川内实际 上仅处于中游水平，恢复速度相较南充、绵阳等城市表现较差。 那么目前达州房地产市场是否依旧值得投资？如果适合投资的话哪些板块值得投资？ 外来房企应如何进驻达州呢？下面将由我为大家一一解答。 图：达州城市区位示意图 电话：021-
3、80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图片来源：公开渠道 “ 达州 是否依旧值得投资？ 一、短期支撑：达州楼市调整加速，土地市场仍有机会 1）楼市：目前达州楼市箱体震荡特征明显，刺激性政策加速市场调整 最近五年达州楼市主要能划分成以下三个时期： 蓄力期：2015 年 1 月到 2017 年 1 月。市场整体不温不火，供销波动较小，价格整体稳 定。2016 年受到购房补贴、货币化安置等政策刺激，市场逐渐显现升温势头。 爆发期：2017 年 2 月到 2018 年 9 月。在土地市场成交溢价大幅上涨的背景下，达州楼 市正式开启爆发之路
4、。“一房难求”成为该阶段达州楼市的一大特征，积压多年的改善需求基 本也在这个阶段释放完毕。该阶段后期，市场供需关系由供不应求逐渐转变成供大于求。 调整期：2018 年 10 月至今。受供需关系转变、需求 （刚需）与产品 （改善） 错配影响， 前期达州市场开始出现降温，价格也出现波动剧烈。2019 年受供地减少影响，供需关系再 次转变。 同时市场产品结构逐渐由改善向刚需转变。 经过爆发期-调整期转换时的价格测试， 价格一致性预期形成， 需求回归平稳， 达州楼市目前整体发展平稳； 2020 年， 受疫情冲击， 达州政府出台各种刺激性政策（购房补贴、提高公积金额度等）有望加速市场调整过程，预 电话：
5、021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 计年底能够基本调整完毕。 图：达州（主城区）2015 年至今商品住宅供销量价情况（点击查看大图） 数据来源：亿翰智库 从库存角度来看，整个 2019 年达州楼市整体处于“去库存”的状态中。2019 年整年政府 供地较为克制，导致入市项目较少，进而导致库存一直处于下降状态。根据达州市 2019 年国民经济和社会发展统计公报得知达州市商品房待售面积 27.21 万，下降 61.8%，去 库存效果明显。政府供地的克制首先实现了去库存，再者调节了房地产市场供需关系，最后 更为后面市场复苏留出一
6、定市场空间。 2）土地市场：下半年有较多投资机会 2019 年土地市场“上热下冷”，2020 年受疫情影响市场恢复较慢，可关注下半年拿地机 会。 2019 年上半年各大开发商踊跃参与多轮竞拍， 竞争激烈， 但整体看土地溢价不比往年； 下半年土地市场遇冷，底价成交，整体溢价持续低位运营，流拍屡见；2020 年伊始受疫情 影响土地市场依旧不温不火， 中小开发商受资金影响， 对土地价格更加敏感， 拿地更偏理性， 整体拿地意愿不强。 结合目前达州楼市加速调整的预期， 达州土地市场低成本拿地机会已然出现。 参考 2020 年的供地计划，2020 年后半段供地节奏或加快，机会仍然较多。 图：2015 年一
7、季度至 2020 年二季度达州（主城区）宅地供求量价情况 数据来源：亿翰智库 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图：2015 年一季度至 2020 年二季度达州（主城区）宅地出让金和溢价率 数据来源：亿翰智库 综上， 短期内达州商品住宅市场将加速调整， 并且预计在来年“返乡潮”来临前调整完毕； 目前土地市场整体遇冷，土拍竞争较小，有利于看好达州市场的开发商进行拿地投资。 二、长期支撑：城镇化提升催生大量需求，杠杆水平低、市场可持续性良好 川内人口大市，城镇化提升下需求空间较大。达州属于川内第三大人口大市，截止到
8、2019 年底，常住人口都在 574.1 万人，城镇化率 47.14%，城市化仍有较大的提升空间，城 市核心市辖区未来 5-10 年仍有进一步聚核发展的动力。同时，达州中心城区人口密度达到 1.1 万人/平方千米，位列全省二级城市第一，城市向外扩张需求仍旧存在较强动力，整体而 言达州房地产市场继续向上的空间不变。此外，达州为人口净流出城市，户籍人口大于常住 人口数量达到 84.84 万人，有较高的返乡置业的增长预期。 达州的杠杆水平较低，房地产市场具有良好健康度和可持续性。截止到 2019 年年底， 达州房价收入比仅为 2.84，房价收入比相对较低，市场有提升空间；同时房地产投占地区生 产总值
9、仅为 9.9%，房地产依赖度较小，市场仍有较大增长空间，整体健康度和可持续性较良 好。 达州哪些板块值得投资？ 一、达州城市将重点往西、南向发展 地形限制，西向发展是必然，南北向也将适度发展。达州市区受西部铁山、东部雷音铺 山、北部凤凰山限制，多山地、丘陵分布，城市发展受地形限制较大。整体而言达州仅西边 较为宽阔平坦，从经济效益、规模效应等层面来说，达州发展必然向西倾斜。同时考虑到老 城向外扩张两翼均衡，南外北外也将适当发展。 图：达州（主城区）地形示意图 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图片来源：公开渠道 根
10、据达州市城市总体规划（2011-2030），达州中心城区发展采取“南延西扩东跨， 适度向北发展”的城市空间发展模式，目前主城整体发展发展方向为城市西、南向，城市建 设也将集中在城西、南方向，同样的房地产投资机会也将着眼这两个方向。 图：达州（主城区）城市空间发展模式示意图 图片来源：公开渠道 同时根据 2018 年至今土地成交建面占比来看，西外占比 62%、南外次之占比 27%、北 外占比 9%、 长田新区占 2%， 政府也在通过土地供应积极引导房企向城市西、 南向进行投资。 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 图
11、：2018 年至今达州（主城区）各板块成交宅地规划建面占比情况 数据来源：亿翰智库 二、政府近年规划着力打造西城莲花湖、马踏洞片区与经开区长田新区 目前达州建设重点仍是西外， 从近几年年供地计划及政府动作上来看， 莲花湖、 马踏洞、 长田新区将是后期的建设重点，2020 年可重点关注这三大板块的拍地机会。 表：莲花湖、马踏洞及长田新区规划情况 数据来源：公开数据整理 2020 年拟出让商住等经营性用地 107 宗， 土地总面积 8153 亩。 其中分布于西外莲花湖 片区、 马踏洞片区、 马踏洞外围、 长田新区等几个片区的土地占比仍较高。 这也充分说明 2020 电话：021-80197619
12、邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 年这三大区域依旧是达州政府重点建设区域。 达州属于典型的内生型的三四线城市， 达州房地产市场目前整体处于调整期中， 聚焦城 市核心位置能够有效规避风险。 从目前的板块规划建设情况来看， 莲花湖板块目前开发建设 最为成熟，但是相对的板块商品房存量较高，竞争相对也较大，而长田新区和马踏洞板块仍 处于起步阶段，配套有待完善。再结合达州财政情况来看，达州城市建设并不适合全面开花 的打法，据此推测下一步莲花湖片区、马踏洞、长田新区将是达州市未来数年的建设核心， 未来增长潜力较大。 达州应该如何进？ ” 目前达州本土房企依
13、旧是占据主导位置， 但是随着外来品牌房企的不断进驻， 本土房企 市场也在逐渐被挤压，整体而言目前达州房地产市场比较开放，同时竞争也在逐渐加强。 图：2018 年至 2020 年 6 月达州（主城区）本土-外来房企招拍挂拿地建面占比情况 数据来源：亿翰智库 招拍挂仍是目前达州的主流的拿地模式，联合本土房企开发、联合拿地、勾地等方式也 正成为新进房企入驻的较好方式，且逐渐形成趋势。收并购拿地模式目前较少，但是达州目 前存量土地较多，存在较多的收并购机会。随着达州拿地成本越来越高，预计后期收并购模 式将会受到越来越多房企的关注。 实际上，品牌外来房企进驻达州时间集中在近 5 年中，部分房企进行一波收
14、割后退场， 也有房企持续深耕。 在进驻方式上审时度势并充分利用自身优势， 快速打开达州房地产市场 的大门。 中国恒大，降维打击，精准切入。2017 年 5 月 28 日，打着 9A 精装体系标签的恒大雍 河湾正式入驻达州，恰逢达州市场改善需求释放时机，凭借较优质的产品打开达州市场。碧 桂园，合作共赢，步步为营。2017 年 11 月 10 日碧桂园和中大鑫成合作开发了碧桂园的达 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 州首秀-碧桂园梦里巴国项目，之后又与达州天佑资产共同开发了碧桂园凤凰台项目，在 当时均取得不俗的成绩，
15、之后 2019 年独自取地开发了碧桂园越珑湾项目。碧桂园通过和本 土企业进行合作， 快速打开市场， 在依托自身影响力逐步推进项目。 与之相似的企业如金科， 2020 年 4 月金科联手达州国企金地实业，在复兴片区打造了金科集美嘉悦项目，目前蓄客 情况良好。2018 年 1 月 29 日，绿地城通过“特色小镇”为切入点，取得和政府合作，以较低 的价格拿地，之后以较低的价格入市迅速取得市场认可。 图：典型外来房企进驻达州（主城区）时间 数据来源：亿翰智库，公开信息整理 外来房企成功进驻达州实际上除了自身不俗的实力外， 准确把握对应阶段的市场特征和 客户需求也是其中非常重要的原因。当前达州房地产市场
16、有几大很明显的特征： 1）客户地缘特征突出，客户大部分来自各自板块及周边乡镇； 2）总价天花板非常明显，目前 80 万总价是达州市场的一大分水岭，高于此价格的项目 走量明显较低； 3）低总价刚需较受欢迎，且在未来不短的时间中仍将是主流； 4）市场上同质化竞争愈发明显，面积段和总价段有大量重叠。 小结 达州市场依旧值得投资。短期来看，于楼市层面，当前达州楼市从疫情的影响中逐渐恢 复，刺激性政策将加速达州房地产市场调整进度，预计年底将或调整完成。同时经过一年的 去库存，为达州楼市增长提供了空间。于土地层面，近年来达州政府土地供应较为克制，整 体市场较为健康。同时，受疫情影响，土地市场较冷，加之楼市有加速调整可能，土地市场 存在逆周期拿地机会。长期来看，达州作为川东城市群核心城市之一，城市人口、经济、产 业等基本面均拥有较明显的优势， 城镇化继续深化以及人口红利依旧能够在未来支撑达州楼
