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1、专题说辞关于派单员信息，顾问电话邀约：您好，请问你是XXX吗？我是比德弗售楼处置业顾问XXX。今天上午我们的派单员记录了您的联系方式。我们现在即将推出的是小高层房源，现在户型已经出来了，您可以先过来了解一下，同时我们还推出了相关优惠活动。您现在不考虑买房也没关系，您可以先过来了解一下，如果觉得我们的小区好，还可以推荐给你的亲朋好友，我们这里也有相关活动给予您一定的丰厚奖励。关于国花会客带客及优惠积分卡对老客户邀约：您好，请问你是XXX吗？我是比德弗售楼处置业顾问XXX。现在我们国花会客带客活动正式启动了，同时还可以办理优惠积分卡活动。如果您介绍新客户成交，最高现金奖励可以达到3500元，你需要
2、来我们售楼处办理相关手续，同时我也可以详细给你介绍一下。关于23#26#销控说辞：（客户来当天一定要向客户确定23#26#已无房源，两天后邀约）您好，请问你是XXX吗？我是比德弗售楼处置业顾问XXX。你前两天过来说多层考虑XXX的户型，现在有一个客户被查出银行信用不良，银行贷款没法审批。我们现在要求他一次性付款或者退房，他一次性付款有难度，如果您有意向的话，可以先过来办理相关手续。但是现在房子只有一套，我的同事也再通知其他客户过来，这个房源是谁先交钱算谁的，所以你如果真喜欢的话就尽快过来吧。关于小红帽说辞：您好，向您推荐一下临邑最好的房子-比德弗国际花园。现在我们即将推出小高层，户型是79-1
3、30，同时还可以享受2万抵3万等优惠活动。我对这方面不是很了解，我们前面售楼中心有专业的销售人员，我带你过去咨询一下吧，这样能让您对项目有更全面的了解，同时还能货比三家，去看看吧！您现在不考虑买房也没关系，您可以先过来了解一下，如果觉得我们的小区好，还可以推荐给你的亲朋好友，我们这里也有相关活动给予您一定的丰厚奖励。如果你今天时间不方便，你可以留下你的联系方式，到时候会有我们专业的售楼人员向你仔细介绍我们的社区和相关活动。多层和小高层的对比：多层是城市稀缺性产品，现在政府为了城市形象以后临邑不会再批准建多层了。既然是稀缺，市场供不用求，人们谁都想得到，也必然会产生多层住宅巨大升值空间。您现在可
4、以不买多层，但是我敢保证，等着过去几年，你必然买不到同等价值、同等面积的多层住宅了。小高层的价位较低，同等的价格小高层所得到的面积会更大，性价比更高，而且小高层也是临邑未来发展的主流趋势，我们的景观配套也是临邑最好的，住在小高层上观景效果也很不一样。关于优惠幅度增加，房子卖不动，是不是降价？。呵呵，怎么可能呢？目前我们项目开盘的房子已经售馨了（卖完了），相关优惠活动只是针对我们即将推出的是小高层房源。你可以看一下我们本次推出的21#楼多层价位，相比上次开盘的多层价格还提高了不少，小高层的价位和多层相比肯定是要相对要便宜的。你所说的降价、卖不动的是一、二线城市因为限购令针对那些恶意炒房的，临邑作
5、为四、五线城市并没有这样的相关政策，而且当地政府现在依然还是在鼓励土地开发的。电话接听说辞：目的：问姓氏 问途径 浅摸底 联系方式您好，欢迎致电比德弗国际花园（你好）哎，你好，你好，你好。您是咨询房子是吧？请问您怎么称呼？（免贵姓张）张老师您考虑多大面积的户型？（110的）您挺有眼光的，这个户型是我们这卖的最好的，房源很紧张了。您是怎么知道咱这联系方式的？（看的宣传牌）奥是这样，您还收到过咱们的宣传彩页吗？（收到过）您还记得上面的红色印章名是什么吗？（不太记得了）是这样，我们的户外业务员大冬天的在外面发传单也是很辛苦的，帮忙想一下吧。（这个有什么用吗？）是这样，我们需要对我们的业务员做一下考核
6、。（苹果）好的，感谢您对我们工作的支持。（你们这房价多少？）咱现在不是都实行一房一价吗?您过来一下我找个专业主任给您介绍一下。（我最近还没空）这样买房子是早买早好，选房子也是早选早好，您还是抽个时间尽快过来吧我们近期推出了很多优惠活动，活动名额有限我这里是前台销售接待，具体资料我这也不全，您留一下您的联系方式，稍后我们的专业主任给您回过去。您的电话是13几还是15几？（你找个会的跟我说说就好）是这样，您应该知道咱们这个楼盘是临邑最好的楼盘，现在销售火爆，我们的主任都在谈客户。这样您的电话是13几还是15几？（我一会儿打过去吧）您过会打过来还是我接。为了不浪费您的时间您告诉下我的联系方式，您的电
7、话是13几还是15几？（13*）好的，等我们销售主任接待完客户稍后会联系你，感谢您的致电，再见。销售主任约客目的：让客户来售楼处看房子。流程：推销自己，拉关系赞美对方。炒房子，提升客户心理价位，制造房源紧迫感，逼客户尽快过来。最后再次推销自己。您好，请问是张老师吗？（是的，你是哪位？）我是比德弗国际花园销售主任我姓陈，您叫我小陈就好。不好意思，我刚刚正在接待客户，没有第一时间回复您，是这样咱们这推出了一个2万顶3万的活动，邀请您过来看一下房子。您看您今天下午过来吧！（今天下午没时间）是这样，咱们这个活动名额有限，我也不想让您错失这次机会，您看您明天上午抽时间过来吧！（明天上午也没空）您看，买房
8、子也是大事，您早来选个好房型好楼层。这样吧您今天下午抽个时间过来一趟，也耽误不了您太多时间。这样我就在这等着您。您来了还有意外惊喜。（好吧看看我今天下午过去）您今天下午几点能来啊？三点行吧？（悬）您告诉我个具体时间我也好有个准备。（四点吧）好的，还记得我姓什么吗？（呵呵）我姓陈，过来找小陈就好。等着您。客户还会问一些问题，都要跟接听电话一样回答一小部分，之后说具体的您过来我给您查一下，主要目的是约客户来售楼处！要快过客户的思维速度，不要被客户的问题带跑！关于区域价值说辞：临邑南部新区以中央生活区、新广场休闲区、中心行政区、教育配套区四大区域为组合的新区发展战略框架。特别是政府重点工程明德广场及
9、水景公园的顺利落成，更是彰显了政府对南部新区核心理念的重视及投入。其中“教育配套区”临邑一中及五中更是拥有着当地优质的教育水平；而随着“中心行政区”临邑县公路局、国土局等相关政府机关的正式入驻。更是引起了临邑各界的关注。而比德弗国际花园就位于瑞园路与花园大道交界处东南，正好位于整个南部新区的核心地段，明德广场以东一路之隔，地理位置十分优越，居住及升值不言而喻。关于房号保留金说辞：客户说拿不定主义回家考虑：答：买房子是件大事，如果您那里还不清楚，我可以为您做一个详细的解答。（我想回去再和家人商量一下）好的，您考虑周全也是应该的。可是你看我们现在的房源不是很多了，近几天看房的客户比较多，不敢保证明
10、天您选择的这套房子还有。如果您今天拿不定主义，可以先交一个保留金。您只要交200元，我们可以为您保留24小时房号。一天之内，这套房子就暂时不再向其他客户推荐了。在这个时间里你可以好好和您的家人商量一下，如果您考虑好了，明天记得过来交2万元定金把房定下来。即使你最后没有购房成功，也请你为我们提供珍贵的意见，保留金我们也是全额退还的！我想这对您来说也是一个利大于弊的好办法！收款收据我马上开给您！目的：留下保留金，让客户的心思依然在房子上，为我们最后成交做准备。注意事项：至少要求三次。（客户说没有带钱是假的）。关于逼定五大技巧：逼定技巧一：配合不让客户有充分考虑权衡的时间，让其匆匆购房；在客户洽谈的
11、时间里，售楼人员互相配合打假电话，或者假扮成顾问之间彼此争取房源的样子，做售楼的托儿。如“郑亚男正在谈客，李婷假装故意听到，然后过来与郑亚男争吵，说该房源下午自己的客户就来成交，你现在给别人介绍是什么意思?”于是制造争执，但不宜时间过长。逼定技巧二：激将法或是把在谈客户想要的那套房，又同时介绍给另外的购房者，造成紧俏的气氛；如客人对某套房有了初步意向，过几天售楼处会告诉他：“此套房马上就有人要购买，你要的话马上过来付定金吧。”逼定技巧三：欲擒故纵客户看中某个房源时，售楼人员会说该房源已售。待过几天后，售楼处会告诉他：“该房源因为贷款原因没有交易成功，但是有很多客户都在争抢这个房源，你要的话马上
12、过来付定金吧。”逼定技巧四：苦肉计告知客户前几天刚刚涨价或者优惠政策刚刚到期，如果你现在交订金，我可以向经理说您是前期老客户，我可以努力申请原价或者相关优惠，不交钱申请不了。（然后就是顾问和经理之间的黑白脸配合）逼定技巧五：舍弃自身利益面对价格上反复纠缠不休，一定要优惠的客户。可以故意做出一副比较为难的样子，让客户认为这件事很难办，然后冒着风险替客户去争取。如：“看来您对这套房子非常满意，也很想购买它，我可以冒着被经理批评的风险去申请，但是显然不会有任何结果，要不我把这套房子的奖金让出来，这是我尽的最大权利了，希望你可以理解。”关于比德弗100街铺投资收益说辞一、题目：假如有一间100的街铺，
13、售价6500-6800元，根据周边同地段市场状况，此商铺租金可达1000元|月，如何通过投资收益的数字分析，使客户相信花60万投资该商铺是获益的？二、答卷：您知道“60万的秘密”吗？您知道“60万既可以变成21万，也可以变成445万”吗？如果您有60万，在这个CPI犹如过山车的年代，如果以年通胀率5%计算，您手上的60万每年的购买率都将打95折，也相当于这60万的年损失率为5%，那么二十年间您的60万的损失如下；一年后：60万*（1-5%）=57万，二年后：60万*（1-5%）5=54.15万五年后：60万*（1-5%）5=46.4万十年后：60万*（1-5%）10=35.9万二十年后：60万
14、*（1-5%）10=21.5万这样您的60万，二十年间就白白蒸发了38.5万元，而同样的60万，如果您用这60万投资一间我们100的商铺，那您每年都将获得商铺的房租收益和商铺本身的增值收益，如下：（1） 、商铺增值收益：我们不考虑近年来商业地产价格飞涨的趋势，仅仅根据未来十年经济整体发展的潮流趋势，按最保守的年增长率10%计，那么十年间该商铺的价值如下：第一年；60万*（1+10%）=66万第二年；60万*（1+10%）2=72.6万第五年；（1+10%）5=96.6万第十年；60万*（1+10%）10=155.6万第二十年：60万*（1+10%）10=403万（2） 、二租金收益：目前该地段
15、同等商铺最低租金为1000元|月，年涨幅按CPI的涨幅5%计（不考虑房租平均涨幅通常高于CPI的情况），那么您的商铺的房租收益如下：第一年；租金收益：1000元|月*12*（1+5%）=1.26万第二年；租金收益：1000元|月*12*（1+5%）（1+5%）=1.32万第五年；租金收益：1000元|月*12*（1+5%）5=1.53万第十年；租金收益：1000元|月*12*（1+5%）10=1.95万第二十年：租金收益：1000元|月*12*（1+5%）20=3.18万 二十年间的租金总收益为：1.26+1.32+1.53+1.95+3.18=42万元那么二十年后您的商铺总效益为：商铺增值+房租收益=403万+42万=445万；也就相当于您的60万元变成了445万元。结果就是这么的令人吃惊：“21万和445万之间的差距”正是“60万的秘密”之所在！您今天的行动决定了明天“60万的秘密”结局！“60万的秘密”是“购买*商铺”，为女儿置办一份不断增值的优渥嫁妆！“60万的秘密”是“购买*商铺”，是为儿子买份会增长的创业基金！“60万的秘密”是“购买*商铺”，
