技术管理成本控制研究概述精编版

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1、成本控制研究-技术管理领域,结合项目，有的放矢,2012/09,-2-,研究框架,一、理 念 设计阶段成本控制 二、规 划 设计阶段成本控制 三、方 案 设计阶段成本控制 四、施工图 设计阶段成本控制 五、景 观 设计阶段成本控制 六、室 内 设计阶段成本控制,-3-,一、成本 理念 控制目的 核心原则 微笑曲线 控制手段 抓住重点 实施办法,二、规划 阶段 开发时序 停车指标 公建配套 交通组织 场地竖向 综合管线 小区景观 建筑高度 样 板 区,三、方案 阶段 土方平衡 设备用房 建筑高度 结构合理性 体形系数 建筑层高 开窗比例 户型平面 架 空 层,顶部构架 地下车库 储藏空间 赠送空

2、间 立面材料 建筑部品 标 准 化,-4-,五、景 观 阶段 重点分配 软硬比例 水景比例 苗木品种 标 准 化,六、室 内 阶段 装修范围 材料选择 标 准 化,四、施工图阶段 结构优化 管 井 隔 墙 节能计算 构造做法 精 装 修 设 备 设计变更 标 准 化,一、成本控制理念,成本控制研究,-6-,一、成本控制理念 微笑曲线 控制目的 核心原则 控制手段 抓住重点 实施办法,成本控制 研究 - 控制理念,-7-,成本控制理念 - 微笑曲线,借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？,微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边

3、是营销；纵轴则代表附加价值的高低。 微笑曲线,-8-,成本控制理念 - 微笑曲线,小区规划建筑方案施工图景观设计室内设计,建立“全过程”设计成本控制理念,-9-,成本控制理念 - 控制目的,思考： 价 值 + 附加价值 - 成 本 = 利 润 利润最大化，更好的挣钱。,会花钱，才有可能会挣钱 走远了，忘记了出发的目的,-10-,成本控制理念 - 核心原则,产品与作品的区别？ 向制造业学习！,“客户体验”是衡量成本控制是否合理的最核心原则,成本控制理念 - 核心原则,不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准,-11-,客户体验分析：一、外部要素二、内部要素,成本控制理念 - 核心原则,决定客户购房

4、的体验分析,客户体验因档次、城市有别,-12-,-13-,成本控制理念 - 控制手段,思考： 如何协调成本与品质之间的矛盾？,-14-,4控制手段 资源分配 - 品质和成本的平衡 竞品对标 - 击败竞争对手,成本控制研究 - 理念阶段,先分析开发，其次建安，再次？,-15-,成本控制理念 - 控制手段1,“资源分配” 解决品质与成本之间矛盾的控制手段！,有限资源合理分配，自身分配,-16-,成本控制理念 - 控制手段,-17-,成本控制理念 - 控制手段2,“竞品对标” 在成本上击败竞争对手的手段就是对标！,好钢花在刀刃上，类别间分配,-18-,对 标 表 诉求分析,成本控制理念 - 控制手段

5、2,-19-,实施办法 标 准 化 - 70%，减少错误的贡献 标准深度 - 部品or建筑标准化 标准复制 - 还是需要设计优化 组装机还是品牌机？ 买标准零件还是买辆整车？,成本控制研究 - 理念阶段,二、规划设计阶段成本控制,成本控制研究,-21-,二、规划设计 阶段成本控制 开发时序 小区停车 公建配套 交通组织 场地竖向 样 板 区 建筑高度 小区景观 综合管线,成本控制研究,-22-,思考：战略层面的开发时序 和财务成本密切相关！ 规划设计也对其影响！,相信自己，你也可以当。,成本控制 研究 - 规划阶段,-23-,1、开发时序 首期资金 - 投入和成本 首期速度 - 规模和高度 开

6、工规模 - 规模和标段 土方挖填 - 挖填结合 首期到位 - 管线设备 交付时序 - 交叉投入 分期规划 - 规划层次,成本控制研究 - 规划阶段,-24-,1、开发时序 首期资金 - 投入和成本 首期速度 - 规模和高度 先开发1期B区位置中等 待开发2期C区抬高价格 最好开3期A区位置最差 样板区无地库，周期短 1期小高层区，周期短 1期规模较小，出形象,成本控制研究 - 规划阶段,1期 B区 小高层+别墅,2期 C区 高层+别墅,3期 A区 高层+小高层+别墅,-25-,1、开发时序 开工规模 - 招标约 10万 标段约5-6万 标段清晰，避免交叉 土方挖填 - 挖填结合 B1地块小高层

7、规模 9.7万 B2地块的别墅规模 4.7万 与招标、施工标段规模匹配 理想的土方平衡 小高层地块挖土 抬高别墅区场地,成本控制研究 - 规划阶段,B区2标 小高层,B区1标 小高层,B区4标 小高层+别墅,B区3标 别 墅,-26-,1、开发时序 首期到位 - 设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入 交付时序 - 避免重复、交叉投入,成本控制研究 - 规划阶段,物业用房、机房（消防、电信、智能化）,首先满足一期交付 管网分期、统一,-27-,2、小区停车,事业部和常州项目地库比例,机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。,成本控制研究 - 规划阶段,-28-,2、小区停车（机动车） 地下车库

8、面积 ：地上建筑面积 约 20-25% 高度重视！深入研究！严格控制！,成本控制研究 - 规划阶段,-29-,2、小区停车（机动车） 有效的场地 ：减少边角场地 地上or地下 ：10%的比例 未来的需求 ：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求 公建的停车 ：没有地下配比，尽量地面解决,成本控制研究 - 规划阶段,-30-,2、小区停车（非机动车） 非机动车 停车配比：2.0 辆 / 户 非机动车 地下停车：不 便 利 非机动车库设计严重浪费！大有潜力可挖！,国家政策和现实生活：滞后、机会,成本控制研究 - 规划阶段,-31-,2、小区停车（非机动车） 理想位置 ：地面（架空层、停车棚、就近

9、）、地下（集中管理） 多余指标 ：地面非机动车位变机动车位 多余空间 ：赠送储藏间、物业使用,以客户为导向，合理分配资源。,成本控制研究 - 规划阶段,-32-,3、公 建 配 套 物业管理的不满意 是否与开发的技术管理问题？,成本控制研究 - 规划阶段,-33-,3、公 建 配 套 思考： 小区变设置数量是否达到极限？ 物管用房如何设置最合理？ 与后期物管成本是否关联？,物业管理也和规划设计密切相关！,成本控制研究 - 规划阶段,-34-,3、公 建 配 套 配套商业 ：比例和位置 物管用房 ：位置和规模 物管成本 ：规划和运营 居 委 会 ：位置和规模 小 区 变 ：位置、数量 组团大堂

10、：形式和规模,成本控制研究 - 规划阶段,-35-,3、公 建 配 套 组团大堂 ：形式和规模,成本控制研究 - 规划阶段,常州项目一期B区组团大堂,常州项目三期A区组团大堂,-36-,4、交 通 组 织 小区交通系统也关乎成本！,成本控制研究 - 规划阶段,-37-,4、交 通 组 织 出 入 口 ：数量和物业 消防车道 ：长度和成本 小区主入口：人班 小区次入口：人班 保安：工资吃住管理成本 年 万,成本控制研究 - 规划阶段,-38-,5、场 地 竖 向 思考：土方量控制如何做到最优化？ 土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3 土石平衡：计算：24600 x 1米 x 30元/ =

11、73.8万/米 条件：10万小区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户 结果：每抬高1.0米，建筑单方节省73.5元/ 方法：抬高场地、土方平衡 基坑支护： 基础形式： 场地排水：物业投诉集中在地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水 场地持力层 场地抬高 地下室计容,成本控制研究 - 规划阶段,-39-,6、样 板 区 思 考：售楼处规模、样板区规模占项目规模比例 ？ 售楼处：投入成本=6000+4000 元/ 维护成本= 8-10 人 样板区：景观成本 = 800-1000 元/ 维护人员= 4- 6 人 样板区：维护成本= 4.0-5.0万 元/人、年,有限资金投入适当的规模。 售楼处1200

12、减少100装修成本提高900元/；减少200装修成本提高2000元/,成本控制研究 - 规划阶段,-40-,7、建 筑 高 度 思考：住宅经济高度、层数是少？（9层、11层、18层、80米）,假设10万，每户使用面积78，不同层数，得到户数不同,成本控制研究 - 规划阶段,-41-,8、小 区 景 观 软硬比例 ：绿地3：7 到 龙湖1：9？ 水景面积 ：档次与面积的关系 苗木种类 ： 9、综 合 管 线 分期和整体,成本控制研究 - 规划阶段,-42-,前至开发时序 后至物业管理 均与规划设计密切有关 均与成本控制密切联系,成本控制 研究 - 规划阶段,三、建筑设计阶段成本控制,成本控制研究

13、,-44-,建筑风格 户型平面 结构优化 得 房 率 建筑高度 设备用房 体形系数 开窗比例,架 空 层 顶部构架 地下车库 储藏空间 赠送空间 立面材料 建筑部品 标 准 化,三、建筑设计 阶段成本控制,-45-,1、建筑风格,成本控制研究 - 建筑设计阶段,-46-,2、建筑户型 综合影响：结构优化 、 得 房 率 、 开窗比例 、 体形系数,成本控制研究 - 建筑设计阶段,-47-,成本控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区户型平面图,万科7个成本指标所带来的经济效益 7 项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2 按开发量 500万计，则成本降低额约为10亿元！,-48-,

14、3、结构优化 选型比选 ：框架、框剪、剪力墙 平面规整 ：水平向、垂直向 装饰构件 ：结构构件、装饰构件,成本控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区、#楼14万的户型平面图,-49-,4、得 房 率 交 通 核 ：影响得房率 得 房 率 ：多层 85%、小高层 82%、大高层 78-80% 赠送空间 ：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。 档次、售价和赠送比例 ?,成本控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区户型平面图,-50-,6、设备用房 设备用房 ：辐射范围、位置 管线长度 ：铺设长度、 分期实施 ：满足一期、结合整体 用房功能 ：水 泵 房、配 电 房、煤气调压站 消控中心、电信机房,成本

15、控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区 设备用房布局示意,-51-,7、体形系数 - 体形与效果平衡 结构成本 ：结构用量 能耗计算 ：保温厚度、门窗形式 外表面积 ：装饰面积、保温面积,成本控制研究 - 建筑设计阶段,常州A区和镇江户型平面图分析,-52-,建筑设计阶段成本控制,建筑层数控制：建筑层数会影响结构体系的经济性，也会影响设备的配置要求，规划中应尽量避免尴尬的层数。,7层要设电梯/12层要设两部电梯/19层要设剪刀梯 6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米” 11层、18层底部架空高度应小于4.5m,-53-,建筑设计阶段成本控制,建筑层高控制：在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高。,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5% ，剪刀楼梯当层高大于3150时，要增加休息平台，增加公摊面积。,-54-,8、开窗比例 降低能耗 ：外围护能耗最大处为窗 保温性能 ：提高窗保温性能，成本提高很大 窗墙成本 ：窗/墙=330-550 /150 元/平方米 外 遮 阳 ：随窗面积增加 330 元/平方米 护窗栏杆