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1、房地产经营与管理,任晓宇 ,第一讲 绪论及房地产初印象,本讲逻辑体系 一、这门课的用处？ 二、你所了解的房地产业？ 三、为什么要研究和学习房地产经营与管理？ 四、学习房地产经营与管理的哪些方面？ 五、怎么学好房地产经营与管理？,一、这门课的用处？,1、房地产估价师 考试内容：房地产基本制度与政策 房地产开发经营与管理 房地产估价理论与方法 房地产估价案例与分析 房地产估价相关知识,2、房地产经纪人 3、房地产策划员和房地产策划师,课程性质,专业选修课 开阔同学们的视野，用专业理性分析存在的房地产现象，拨开现象探索事物的本质,一、你所了解的房地产业？,1、请用几个词来形容你所认识的房地产业？ 暴
2、利、拆迁、物业管理混乱、物业税、贷款、万科、金地、高房价、一万五千元/平方米 总而言之，经济地位高，社会地位低；挣钱不少，骂声不断；,2、房地产那些事儿,（1）美国次贷危机 （2）深圳、济南的房地产“团购”事件 （3）最近中央银行针对房地产业的一系列的货币政策的调整，以及房地产限购令，物业税的开征等等 （4）碧桂园开发的房地产半小时内销售额过亿元 （5）温州房价腰斩断供频现 (6)“鬼城” （7）安徽芜湖购房新政救市 关于房地产那些事儿，说不完 面对这些现象我们更应该去研究它的运动规律。,3、房地产的范畴和概念,房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 房地产实物：土
3、地、建筑物及其地上定着物。 房地产的各种权益。 房地产的区位。,二、为什么要研究和学习房地产经营与管理？,1、微观角度 对于个人来说，除了是衣食住行的需要，还有投资的需要，“盛世置业，乱世藏金”。 60后分房60后生人80年代买房 70后集体集资建房70后生人90年代买房 80后真正的商品房开始了80后生人新世纪买房,60后生人80年代买房,“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”杜甫茅屋为秋风所破歌，很好地印证了60后在80年代作为购房主力军的心态，对能拥有住房十分渴望。 80年代初，中国实行福利分房的住房制度，想要分房需要资历，而对于刚参加工作不久的60后想要分得房子显然不太现实，大部分依旧
4、与父母家人拥住在老屋，直到1987年12月1日，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，至此中国的商品房时代拉开大幕，在随后的日子里60后住房不再那么困难。在商品房正式步入市场初期，集资建房、福利分房依然主导，这也是60后主要的购房途径。小小的一步改变了中国长久以来的房地产市场格局，60实实在在的见证着。,70后生人90年代买房,90年代初期，以计划经济为主导的城市建设导致新型住宅建筑风格单一，在购买上更多以集体购买为主，而且更多带有单位福利性质，真正意义上的个人住房还相对较少，购房者选择性弱，住户对住房没有太多要求，能住是第一要素，户型、交通、配套不是买房的重要参考指标。1998年政
5、府正式取消福利分房制度，中国房地产市场正式全面步入商品市场，集体购买基本退出舞台，个人消费开始主导市场，中国房地产市场的快速发展也从此开始。60末70初的那代人伴随着中国房地产的蓬勃发展也开始积累人生财富，在新世纪房地产市场发展到最疯狂的时候，这代人又再次扮演了关键的角色。,80后生人新世纪买房,“一片涨声按不住，单价已过万元关；月供到死期方尽，产权到手泪始干。”这是互联网上广为流传的房奴诗，这也是在中国房价坐上火箭后购房者的真实写照。 20世纪初80后开始步入社会参加工作并逐渐成为社会的中流砥柱，买房是人生路上的头等大事。与80年代、90年代不同，新世纪的房地产开发商与时具进，各类新型住宅雨
6、后春笋般冒了出来，房子也越建越高，从多层到小高层再到高层，户型面积从20几个平方到200多个平方，包罗万象满足了不同用户的不同需求，房价也是步步高升在公元2007年达到极致。70年代末80年代初生人的这群人见证了中国房地产发展的疯狂，一同经历了房价过山车，在08年房价似乎到了底端，80后怀揣父母给的首付款小心翼翼的挑选着未来的小窝。现在房价又是涨声一片。与炒房团火拼抢房的是80后，在网上大骂开发商黑心的是80后，在网上发上心爱小家装修照的还是80后，痛并快乐的80后，80后买房路还将继续，同学们也是80后，还有半年就毕业了，马上也会加入到买房大军中去,既然说到这里，我们来了解 一下中国的房地产
7、市场的历史发展历程。,附加：房地产业的历史沿革,1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业。 19491955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期。 19551965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位。 19661978年，房地产混乱停滞。 1978今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场。,2、宏观角度,对于国家政府来说，地方政府的主要财政收入来自土地出让价款，房地产是国家的支柱产业。 房地产业是前后关联度较大的产业，带动效应大。 美国三大支柱产业，汽车、医药、房地产。,2006福布斯排行榜（5个）
8、,1 黄光裕 男 37 180.9 家电零售连锁、北京房地产 2 许荣茂 男 56 173.6 世茂集团 房地产 3 荣智健家族 男 64 158 中信泰富集团 多元化集团 4 朱孟依家族 男 47 152.36 合生创展、珠江投资 房地产 5 张茵 女 49 115.8 美国中南控股废纸回收、造纸 6 张力 男 53 115.2 富力地产集团 房地产 7 施正荣 男 43 113 尚德太阳能 太阳能产品 8 刘永行 男 58 91.7 东方希望集团 饲料 9 郭广昌 男 39 90.84 上海复星高科技集团上海房地产、钢铁、零售 10 鲁冠球 男 61 90.5 浙江万向集团 汽车零部件,2
9、007福布斯排行榜（6个）,1杨惠妍16.2碧桂园广东房地产 2许荣茂7.3世茂集团香港房地产 3郭广昌4.85复星国际上海综合 4张力4.75富力集团广东房地产 5张近东4.5苏宁电器江苏零售 6彭小峰3.85江西赛维LDK太阳能江西太阳能 7张欣3.8SOHO中国北京房地产 8卢志强3.7中国泛海控股集团北京房地产 9荣智健3.65中信泰富香港综合 10黄光裕3.6国美电器北京零售 房地产,2008福布斯排行榜（3个）,1刘永行男60204东方希望上海,饲料、铝电、金融 2黄光裕男39183.6鹏润投资北京,家电零售、房地产 3杨惠妍女27151碧桂园广东房地产 4刘永好男57149.6新
10、希望,四川饲料、房地产、金融 5周成建男43136美特斯邦威浙江服装连锁 6张近东男45122.4苏宁电器江苏家电零售 7李彦宏男40115.6百度北京搜索引擎 8杜双华男43108.8京华创新河北钢铁 9马化腾男37107.4腾讯广东QQ 10周福仁男57105.4西洋集团辽宁,化肥、耐火材料,2009福布斯排行榜（4个）,1王传福男43396.0比亚迪电池、IT零部件、汽车 2刘永行男61375.5东方希望 饲料、重化工业、投资 3宗庆后男64327.7娃哈哈浙江饮料 4吕向阳男47279.9投资、金融、矿业、房地产 5杨惠妍女28266.3碧桂园广东房地产 6许荣茂男59262.9世茂集
11、团上海房地产 7马化腾男38259.4腾讯广东QQ 8刘忠田男45258.8忠旺集团辽宁,铝型材、塑料型材 9张近东男46252.6苏宁电器江苏家电零售 10王健林家族男55239.0大连万达,房地产,2010福布斯排行榜（4个）,2011福布斯排行榜（3个）,1梁稳根男54594.5三一集团湖南机械装备制造 2李彦宏男42588.2百度北京搜索引擎 3刘永行男63434.7东方希望，饲料、重化工业、投资 4刘永好男60421.9新希望，饲料、房地产、金融化工 5宗庆后男66415.5娃哈哈浙江饮料 6许家印男52396.4恒大集团广东房地产 7吴亚军女47377.2龙湖地产北京房地产 8张近
12、东男48358苏宁电器江苏家电零售 9何享健男69351.6美的集团广东日用电器制造 10邱光和男59306.9森马服饰纺织品、服装、鞋帽零售,2012福布斯排行榜（5个）,3、工程管理专业角度,投资决策阶段，房地产市场的调查，可行性研究，投资估算，房地产策划等。 销售阶段，需要分析市场状况，销售方案的制定，定价策略，市场营销、销售广告,三、学习房地产经营与管理的哪些方面？,1、认识房地产作为商品的特性（十大特性） （1）不可移动（位置固定性）：房地产位置固定，不可移动。其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。 （2）独一无二：也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。没有两宗完全
13、相同的房地产。 （3）寿命长久：对于土地而言，也称不可毁灭性或永续性，建筑物寿命长久。可以为其占用者带来持续不断的利益。,（4）供给有限：供给有限造成房地产具有独占性。 （5）价值量大：单价高，总价大。 （6）用途多样：也称为用途的竞争、转换及并存的可能性。 （7）相互影响：房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。 （8）易受限制：政府对房地产限制的四种特权：管制权、征收权、征税权、充公权。,（9）难以变现：也称为变现能力弱、流动性差。变现能力是在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度 。 （10）保值增值：引起房地产价格上升的原因（五方面）： 对房地产进行投资改良投资增
14、值， 外部经济自然增值， 需求增加导致稀缺性增加自然增值， 通货膨胀保值， 房地产使用管制改变自然增值。,2、房地产种类,（1）按用途分类（10类）居住房地产商业房地产办公房地产旅馆房地产餐饮房地产体育和娱乐房地产工业房地产农业房地产特殊用途房地产综合用途房地产,（2）按开发程度分类（掌握）,1)生地无基础设施 2)毛地有基础设施未拆迁 3)熟地完善的基础设施场地平整可直接建造建筑物 4)在建工程已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程） 5）现房已建造完成可直接使用,3）熟地的分类,（3）按实物形态分类（9类）,1)土地分为空地和有建筑物的土地 2)建筑物分为以建造完成的建筑物和
15、尚未建造完成的建筑物 3)土地与建筑物的综合体 4)房地产的局部 5)未来状况下的房地产期房 6)已经灭失的房地产如已拆迁和完全损毁的房屋 7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分 8)以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产 9)整体资产中的房地产,(4)按权益状况分类（20类）,1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产“干净”的含义（6大特征） 。 2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房3)“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等4)共有的房地产。共有包括：按份共有和共同共
16、有。 5)有限产权或部分产权的房地产。,“干净”的含义（6大特征）,房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。,6)有租约限制的房地产。 7)设立了地役权的房地产。 8)设立了抵押权的房地产。 9)有拖欠建设工程价款的房地产。 10)已依法公告列入征收、征用范围的房地产。 11)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。 12)开发建设手续不齐全的房地产。 13)房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。,14)临时用地或者临时建筑的房地产。 15)违法占地或者违法、违章建筑的房地产。 16)房地产的租赁权。 17)地役权。 18)房地产的抵押权。 19)房地产的空间利用权。 20)房地产中的无形资产。,(5)按是否产生收益分类,收益性房地产 非收益性房地产,(6)按经营使用方式分类,销售、出租、营业、自用。,3、房地产经营管理的内容（两大行业四大类
