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1、合作建房解析,广东财税网培训,蔡少优,讲解内容,一、合作开发返还房产 二、合作开发返还货币 三、合作开发分配利润 四、开发商转让在建工程 五、以地换房合作开发 六、土地入股合作开发 七、出租土地合作开发 八、定向合作开发,2,3,合作开发返还房产,国税发2006200931号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：,（一）、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发
2、产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。,5,合作开发返还房产（续）,政策解读： 由于投资方没有承担开发风险，收到的房产分两种情况进行处理： 1、如果投资方收回的是房产，则投资款视为预售款处理。 房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户时的公允价值无关。,6,合作开发返还货币,2、如果投资方收回的是开发产品对应的货币，收到的货币（或者房屋的公允价值）应推定为借款本金和利息,其中利息按照资金占用费缴纳营业税和所得税。 !房产由开发商统一对外销售，而不是分别对外销售。 国
3、税函20051003号国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复 国税函【1995】156号营业税问题解答(之一)10,合作开发司法解释,2005关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。,7,8,合作开发分配利润,（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理: 1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得
4、税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。,9,合作开发分配利润（续）,政策解读： 1、合作双方必须承担经营风险 2、资本的利息不能在税前扣除 3、贯彻先缴税后分配的原则（应适用房地产开发企业的所得税率，而不是分别使用合作双方的所得税率） 4、分配的利润可以是现金，也可以是所开发的房产（用利润和销售价格换算）,10,开发商转让在建工程,1994关于对未建成房屋产权转让征收契税问题的复函 2003关于营业税若干政策问题的通知7 中
5、华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 2007关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复,11,开发商转让在建工程（续）,1、买生地卖生地，按照差额征收营业税，但计算土地增值税时不得加计扣除20% 2、买生地卖熟地或在建工程，按照全额征收营业税，但计算土地增值税时可以加计扣除20% 3、购买在建工程再进行开发，按照全额征收营业税，但计算土地增值税时可以加计扣除20% 4、销售土地或在建工程不预征所得税,12,投资商收购在建工程,一、项目收购方式： 开发商按照收购金额计算营业税，按照增值额计算土地增值税 投资商按照收购金额计算契税 二、股权收购方式： 2002关于股权转让有关营业税问题的
6、通知 1995关于土地增值税些具体问题规定的通知 2003关于企业改制重组若干契税政策的通知,13,以地换房合作开发,企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 1企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 合作建房营业税,14,以地换房合作开发（续1）,土地换出方政策解读： 1、转让土地使用权企业不承担经营风险 2、转让土地使用权的收入应该按照取得房屋时的房屋的公允价值确认计量 3、换
7、入的房产按照公允价值计量 注：纳税义务发生时间递延，但转让金额和增值额加大，形成多交税款 对策：尽早要求分配开发商品,15,以地换房合作开发（续2）,2接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。,16,以地换房合作开发（续3）,土地换入方政策解读： 1、按照分出开发商品时土地使用权的公允价值作为开发成本（土地成本） 2、在办理财务决算前分出开发商品的，按照分出时开发商品的公允价值作为预售收入处理，计算预计的销售毛利 3、
8、在办理财务决算后分出开发商品的，按照分出时开发商品的公允价值作为销售收入处理，计算实际的销售毛利,17,土地入股合作开发,企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理： 1接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。 注：按照入股时的评估价格确认土地转让收入和增值额 合作建房营业税,18,土地入股合作开发（续）,2企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。 政策解读： 1、提供土地使用权的合作方必须承担经营风险，否则按照
9、转让土地使用权处理 2、分得利润可以是现金，也可以是房产（用利润和销售单价换算）,19,出租土地合作开发,合作建房营业税 非房地产企业的甲方拥有土地，联合乙方(房地产企业)开发不动产，由乙方无偿使用20年，到期后不动产无偿转移给甲方使用 。 对甲方租金的计量，应按照房屋在达到交付使用状态时，按照不包括土地使用权的开发成本进行评估确认，再进行简单平均后，分期并入营业额和所得额。 租金的计量，不需要考虑货币的时间价值和通货膨胀因素，不需要计算年金。,西,20,出租土地合作开发（续1）,国税发【2002】9号金融保险业营业税申报管理办法： 第十三条融资租赁以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残
10、值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额，以直线法折算出本期的营业额。 计算方法为：本期营业额=（应收取的全部价款和价外费用实际成本）（本期天数/总天数）,21,出租土地合作开发（续2）,乙方应按照不含土地使用权的开发成本，按照工程承包缴纳营业税。 注：可以理解为甲方用若干年的租金偿还工程承包款 对乙方销售不动产征收营业税的环节应选择在开发的不动产达到交付使用时，一次征收 由于属于合作建房，不涉及房产所有权的改变，不属于预售房地产，因此在征收工程承包营业税时，不需要预征所得税。,22,定向合作开发,甲方拥有土地，联合乙方组建合资公司，双方按照约定的比例出资和分配房产（不对外销售），项目结
11、束后解散合资公司。 2005关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复 2007关于调查承担单一生产功能外商投资企业和外国企业纳税情况的通知,23,定向合作开发（续）,甲方拥有土地，按照乙方的要求设计或施工，乙方负责建筑安装等主要支出，购买价格按照成本加合理利润的方式定价，与市场销售价格没有直接联系 1、乙方以甲方的名义采购材料、设备或进行工程监理. 2、不动产以甲方的名义全部卖给乙方 3、存在合理理由，一般不对销售价格进行纳税调整,24,开发商转让在建工程,1994关于对未建成房屋产权转让征收契税问题的复函 2003关于营业税若干政策问题的通知7 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 2007关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复,
