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1、 武隆潜力香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司 第 1 页 共 91 页前 言随着武隆县的经济发展、交通条件的改善和居住观念的变革，整个武隆房地产行业将推向了一个新时期。市场表现力有限，但是市场的挖掘是无限的，在获得项目客户群体的同时，还要规避潜在项目对本案的影响，有效、合理、科学地规避竞争，赢得市场的认可。因此在市场上战胜竞争对手、赢得市场先机，就只能打造楼盘品质，做出自身产品的差异化，以此提高企业核心竞争力。产品缺乏创新、同质化严重的物业将逐渐丧失有效竞争力，产品优质化、特色化和差异化的楼盘将引领武隆房市。同时，随着武隆房地产开发量的增加，开发商更加重视项目运作中的市场研究
2、和成本控制。为了更好掌握本项目的市场营销以及发展战略，我司专业营销运作团队将为本项目寻求科学的决策依据和项目成功运作谋求更大的保障。承蒙贵司的厚爱，特向贵司呈交本方案，并努力为贵公司提供最好的、最优质的专业服务。我们希望，通过科学、严谨而全面深入的研究及分析工作，加上后期专业高质量的营销运作，发现市场机会，准确市场定位，从而为本项目的顺利开发、品牌塑造和成功营销奠定坚实的基础!项目开发前应思考的几个问题 1、 项目运作面临的市场竞争态势如何？2、 我们应该进入怎样的细分市场，采用什么样的差异化竞争策略？3、 怎样运用本项目的 SWOT 分析，以确立和彰显本项目的特色和个性，4、 如何营造本项目
3、的核心竞争优势？5、 谁是我们的目标客户群体？我们应采取何种方式、以什么样的姿态吸引其关注？6、 本项目靠什么去吸引足够的客源特别是我们的目标客户群体，促进其下单购买？7、 我们应采用何种市场运作模式来确保本项目市场运作顺利、成功？ 武隆潜力香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司 第 2 页 共 91 页第一部分 武隆现状及其房地产市场一、武隆县整体概况一）武隆概述1、地理位置武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积 2901.3 平方公里，辖 26 个乡镇 186 个村，人口 40 万。其中，巷口镇是武隆县政府的驻地。2、行政区划武隆
4、县由巷口镇、火炉镇、仙女山镇、江口镇、羊角镇、长坝镇、鸭江镇、白马镇、平桥镇、黄莺乡、后坪乡、沧沟乡、石桥乡、浩口乡、双河乡、和顺乡、桐梓镇、土坎镇、接龙乡、土地乡、白云乡、铁矿乡、赵家乡、庙垭乡、凤来乡、文复乡 26 个乡镇组成。3、旅游资源有“地下艺术宫殿、洞穴科学博物馆”芙蓉洞， “南国第一牧场”仙女山，亚洲最大的天生桥群天生三桥， “生物基因库”白马山和芙蓉江库区、千里乌江画廊、龙水峡地缝、黄柏渡漂流等自然景观，被称为中国西部地质之乡。目前，已开发建成芙蓉江国家重点风景名胜区、仙女山国家森林公园景区、天生三桥景区三大景区。芙蓉洞、天生三桥景区被评为 AAAA 级风景区，国家级地质公园正
5、在申报之中。武隆县是重庆市十佳旅游区和中国优秀旅游城市，旅游业也成为武隆县的一大支柱产业。4、水利资源 武隆潜力香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司 第 3 页 共 91 页全县有大小河流 50 多条，水能理论蕴藏量 240 万千瓦，可开发量为 190 万千瓦，现已开发 55 万千瓦，是全市水力资源最为丰富的县之一。5、矿产资源全县已探明矿产 22 个品种，其中煤矿储量达 4000 万吨；大理石出露面积约 43 平方公里，品位 96.6%；铝土矿储量 16000 万吨，品位 60%；重晶石储量 300 万吨，开发价值很大。6、其它资源全县林业用地 215 万亩，森林覆盖率 32
6、.7%。全县有天然草场 174 万亩，其中仅仙女山草场就在 10 万亩以上。生猪常年存栏 2425 万头，启动实施 100 万头无公害优质肉猪基地建设。二） 、武隆经济状况2003 年，全县国内生产总值 20.82 亿元，比上年增长 12.1%；其中一产业 5.49 亿元，增长 3.7%；二产业 7.98 亿元，增长 19.7%；三产业 7.35 亿元，增长 11.6%；一、二、三产业比从 2002 年的 28：36：36 调整为 26.4： 38.3：35.3，产业结构日趋合理。地方财政收入 1.055 亿元（按新体制计算为 8690 万元） ，增长 16.4%；全社会固定资产投资14.03
7、 亿元，增长 2.8%；农民人均纯收入 1955 元，增加 153 元；人口自然增长率3.95。这些指标的实现，为我县全面建设小康社会迈出了坚实的一步。二、武隆发展规划一） 、城市发展解放初期，县城面积约 0.20 平方公里，257 间房屋（建筑面积约 2.47 万平方米） ， 武隆潜力香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司 第 4 页 共 91 页因国民党溃军纵火焚烧，仅存 24 间（建筑面积约 0.39 万平方米） 。在县委、县政府的领导下，县城人民发扬自力更生的革命精神，50 年代新建房屋面积5.14 万平方米，60 年代新建 4.60 万平方米，70 年代新建 11.38
8、 万平方米。据 1985 年县城房屋普查统计，县城房屋面积为 38.83 万平方米。90 年代初，特别是改革开放和重庆直辖以来，县委、县政府带颔全县人民解放思想，发扬“敢想敢干、实干快干”的武隆精神，按照“高标准定位、高起点规划、高质量建设、科学化管理、全方位开放”的城市建设发展思路，以拓展城镇规模为重点，以提升城市形象为核心，有力的推动了县城的建设发展。至 2003 年底，县城建成区面积已达到 4.7 平方公里，是解放初期的 23.5 倍。县城房屋建筑面积已达到 210 万平方米，是解放初期的 538.5 倍。城市道路、桥梁、供水、供气、排水等市政政基础设施明显改善，人民广场、世纪广场、新时
9、代广场、电信大楼、金海大酒店、武隆大厦、人民大礼堂、宏福饭店等一批标志性建（构）筑拔地而起，一座新兴的旅游县城正在不断显示其蓬勃生机。在加快新城区开发、老城区改造的同时，全县还加强了城市景观和灯饰工程建设，城市面貌焕然一新，成为镶嵌在乌江流域的一颗璀璨明珠。二） 、交通建设近十年来，共完成交通建设投资 6.85 亿元。公路通车里程达 1152 公里，公路密度达到 39.7 公里 /百平方公里；县新增二级公路 117 公里，三级公路 167 公里，四级公路181 公里；2002 年底，全县农村公路总里程达到 918 公里，实现了 100%的乡镇通公路；各类营运车辆达到 1220 台，客运线路达到
10、 69 条，年均客运量达到 212 万人次，客运周转量达到 7281 万人/ 公里，货运量达到 176 万吨，货物周转量达到 9031 万吨/公里；船 武隆潜力香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司 第 5 页 共 91 页舶数量达 79 艘，船舶总动力达 6500 千瓦。公路总体布局上将形成两纵四横一网 的格局。两纵为：西部开发通道重庆至长沙高速公路、国道 G319 线公路； 四横 为：省道垫道路 S203、省道石雷路 S303、省道水铁路 S904 和武隆至务川公路； 一网即农村公路网络建设。到 2005 年，等级公路总里程达到 802 公里（其中：二级公路 254 公里，三
11、级公路 275 公里，四级公路 273 公里） ，等级公路密度达到 27.6 公里 /百平方公里；到 2007 年等级公路里程达到 1022 公里（其中：高速公路 45 公里，二级公路 254 公里，三级公路 293 公里，四级公路 430 公里） ，等级公路密度达到 35.2 公里 /平方公里；到 2010 年等级公路里程达到 1373 公里（其中：高速公路 80 公里，二级公路 254 公里，三级公路 293 公里，四级公路 746 公里） ，等级密度达到 47.3 公里/平方公里。全县新建了武仙路、武道路、江共路、鸭大路、火白路、石桥移民公路，改扩建了巷江路、巷白路、双白路( 武隆段)
12、，初步形成了车站、港口、城乡公路网络与水运相结合的交通新格局。三） 、基础设施建设完成固定资产投资 14.03 亿元，增长 2.8%。交通通信建设方面，8 小时重庆控制工程乌江三桥实现初通，完成投资 4082 万元；石梁河大桥完成投资 705 万元；边滩隧道完成投资 676 万元。两小时武隆 工程完成投资 8300 万元，其中巷（口）土（坎）公路完成油路铺设 8.5 公里，火（炉）土（地）公路路基工程全面完成；实施了原 28 个乡镇170 公里的县乡公路改造。开工建设了垫（江）道（真）路武隆北段工程。电信及信息化建设完成投资 4800 万元。能源水利建设方面，装机 30 万千瓦的江口水电站竣工
13、投产，累计完成投资 17.06 亿元，3 台机组全部发电。中心庙水利工程、大溪河三级站、大剑滩 武隆潜力香江家苑营销策划初案盛世大唐（重庆）地产顾问有限公司 第 6 页 共 91 页电站、木棕河一级站等一批水利水电工程竣工投入使用。接龙水利工程累计完成投资1911 万元。年产 30 万吨的氧化铝项目完成投资 6000 万元。旅游开发方面，芙蓉洞公路完成硬化；仙女山滑雪滑草项目建成投入使用；芙蓉江大峡谷完成了初期开发。生态环境建设方面，县城污水处理厂和垃圾处理场建成投入使用；一、二、三级管网建设任务完成计划进度；过江管桥完成投资 800 万元。三峡地质灾害治理项目完成投资 6319 万元，羊角危
14、岩、柏杨坪高边坡治理工程结束。其他建设方面，世界银行贷款项目县城沿江环境综合整治工程前期工作完成投资 1469 万元。实验小学建成投入使用。仙女山、白马山扶贫开发园区完成投资 2600 万元。四） 、项目所在镇巷口镇发展巷口镇是县城所在地，是武隆县的政治、经济、文化中心，319 国道横贯其境，奔腾不息的乌江顺境而过，武仙路、武道路横贯全镇南北。距重庆 180 公里，黔江 168 公里。该镇地形呈“条形状” ，主要分布在乌江两岸的纵深方向“乌江画廊”的腹心地带，既是乌江流域经济新高地，又是发挥渝东南“咽喉”和“窗口”辐射作用的战略要地，是重庆打通黔蜀门屏和三峡库区生态经济区的要津。全镇幅员面积 276.平方公里，辖 49 个行政村，8 个居委会，总人口 6 万余人。随着改革开放的深入，尤其是党的十六大召开后，巷口镇继续抓住西部大开发和重庆直辖的契机，上下一心，迎难而上，镇域经济发
