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1、,智 圆 行 方 大 功 毕 成,沈阳酒店式公寓分析报告 方 大 置 业,2010年11月6日,目录,酒店式公寓基本概念 酒店式公寓发展历程 沈阳市酒店式公寓市场分析 重点个案分析 酒店式公寓的机遇和挑战 酒店式公寓专题研究结论,酒店式公寓 基本概念,定 义,特 点,分 类,动 因,酒店式公寓基本概念,概念解析,定 义,“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。,简单定义其概念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权,解释：它一般是拥
2、有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。,由此可见，严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多为提供高档物业服务的精装小户型住宅，其实质与“酒店式公寓”存在着本质的区别。,酒店式公寓基本概念,概念解析,特 点,酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能,酒店式公寓是一种长
3、期居所（相对于酒店而言）的物业,酒店式公寓必须有酒店般完善的服务,酒店式公寓必须具有居家的氛围,相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势,酒店式公寓基本概念,概念解析,与传统概念的区别,酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉，它最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道。 酒店式公寓是既提供了专业服务，同时又拥有私人公寓的私密性和生活风格的私人物业；即成为连接酒店和私人公寓之间桥梁，又解决了酒店和私人公寓因其经营本质不同所决定的不能提供短期住宅和长期住宅共存的问题。,它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此备受商务人士的青睐,
4、酒店式公寓基本概念,概念解析,分类：按“产权性质”划分,只租不售的“酒店式公寓”,商住产权的“酒店式公寓”,住宅产权的“酒店式公寓”,其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的。,顾名思义，其特征是“商住”性质的产权。该类物业可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、利润税率等方面均较一般住宅受更大的限制。,这是目前北京市场上最为常见的“酒店式公寓”，但由于其本质是“住宅”产权，也决定了它不可能成为真正意义上的“酒店式公寓”。更准确的说，这是
5、一种“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。,酒店式公寓基本概念,概念解析,产品类比分析,项目名称,对比因素,服务式公寓需开发商持有经营，而产权式酒店须承诺相应回报率，且对开发商和酒店管理公司等相关单位的合作关系和操作能力要求较高，本专题不作重点研究。本专题将现实意义下的酒店式公寓作为主要研究对象。,酒店式公寓基本概念,概念解析,发展动因,酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士。这些消费者一般都有丰厚的
6、住房补贴。一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机，此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景。,从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。,酒店式公寓 发展历程,起 源,现 状,发 展,酒店式公寓发展历程,公寓发展,起 源,酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的性质，又有相当于个人 “临时住宅”的特色。最早提出“时权酒店（Time share Hotel）”概念的是瑞士企业家亚力山
7、大。1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起，并很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。,酒店式公寓发展历程,发 展,公寓发展,酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在一些国际大都市，人流量很大，也有很多商机。许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。,酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨
8、房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。,酒店式公寓发展历程,公寓发展,产品市场变革,上世纪九十年代初,2003年起,2005年起,2006年起,服务式公寓,小户型公寓,酒店式公寓,产权式酒店,酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。,小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高。,介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高。,纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商
9、务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄。,酒店式公寓发展历程,公寓发展,沈阳公寓区域分析,五里河商圈 中街商圈： 太原街商圈： 沈阳金廊： 北站商圈：,区域分布,项目规模 ：商务公寓因多数选址市内中心繁华地段，占地多在5万平米以下，少数在5万-6万之间。 面积区间：商务公寓的面积区间设计多以小户型为主，户均面积为40-120平方米。但“麻雀虽小，五脏俱全”，小面积公寓功能区间更为齐全。 价格区间 ：从目前市场上的价格来看，全市商务公寓精装修产品的价格多在8000元以上，一般能达到8000元左右，少数楼层、采光较好的达到900
10、0元/平方米以上，价格区间比较集中。由于商务公寓多以商务人群为主，功能上也偏重于商务性，因此价位较高也就不足为奇。,沈阳市酒店式公寓 市场分析,建筑形式,容积率,供应量,项目分布,价格,户型,装修标准,物业管理,客户分析,小结,沈阳市酒店式公寓市场分析,专项调研,调研目的：本次调研主要针对沈阳公寓类产品的经营方式、产品特征、购买人群等方 面进行深入调查，以期通过对沈阳公寓市场的研究，对同方联合项目的公寓 产品给出可行性的发展建议。,调研时间：2010年10月20日10月27日,调研项目界定： 1、与项目体量接近 2、城市综合体下的公寓产品项目 3、浑南、五里河、金廊沿线、以及沈阳市其它区域的代
11、表性公寓项目,沈阳市酒店式公寓市场分析,区域分析,从区域位置上来看，受政府建设“金廊银带”利好政策鼓励，金廊沿线板块的酒店式公寓在售项目最多，其次是知名公司办公地的五里河板块。 这都是沈阳目前高端商务人群最集中的区域，再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。,沈阳市酒店式公寓市场分析,市场供应量分析,从供应体量上看，94%的在售项目中建面都在10万平米以上，酒店式公寓大多属于中型体量项目，近年酒店式公寓的发展趋势是超百万平米项目逐渐增多。,沈阳市酒店式公寓市场分析,容积率分析,从容积率看，有69%的在售项目容积率在6以上，这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。,
12、沈阳市酒店式公寓市场分析,建筑类型分析,从建筑形式上看几乎清一色的都为高层，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙，成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。,沈阳市酒店式公寓市场分析,装修情况分析,绝大部分的酒店式公寓项目都为精装修,酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一，对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。特别是随着装修标准不断提高，越来越多的项目是赠送全套家具家电，向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。,沈阳市酒店式公寓市场分析,产权年限分析,目前在售酒店式公寓的产权年限，绝大多数项目产权为住宅立项的40年，少部分的为 50年。从市场调查的结果看，客户对产权年限区别并不是非常
13、的敏感，最关心的还是位置和项目的品质。,沈阳市酒店式公寓市场分析,销售价格分析,从在售酒店式公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在6500元/平米至21000元/平米之间不等，但此类产品受地段影响非常明显，金廊沿线的两个项目新华天玺与领先国际因为其显著的区位优势均价已经分别站在了21000元/平米和17000元/平米的高位。,沈阳市酒店式公寓市场分析,销售情况分析,从以上销售情况来看，酒店式公寓产品能被市场接受，销售率都比较喜人。其中地王国际白金公寓属于沈阳早期的公寓产品，开盘时间较早，同时由于位置好，现已售罄。而皇朝万鑫因其高端定位及豪华的档次受到追捧，销售率约90%。位置好、周边配套齐、商业
14、氛围浓厚、且档次较高的公寓产品比较受市场欢迎。,沈阳市酒店式公寓市场分析,主力户型分析,主力户型面积大多集中在50-60平米之间，户型主流为标准间型的一室一厅。少量住宅性质的公寓户型面积偏大，且采光面较多。,不少的酒店式公寓都采用了几梯几十户的集中式电梯设置，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面布局，不仅造成使用率低于普通住宅，同时也使物业的识别性、私密性较差，这也对高端客户的选择有直接影响。,沈阳市酒店式公寓市场分析,主力总价分析,主力总价区间,目前沈阳市场在售酒店式公寓主力总价多分布在4060万之间，地段佳，标准高的产品总价则在7090万之间。此数据说明沈阳的公寓市场尚处于发展阶段
15、，仍有上升空间。而通过精装修提升项目附加值则是项目达到高总价的手段之一。,沈阳市酒店式公寓市场分析,商业配套分析,目前在售酒店式公寓近70%是综合体项目，除了公寓之外还有大量的集中商业，最少也会有一定体量的底商，这对未来项目整体投资环境的提升有很大作用，但一般来说在销售公寓时商业的业态和经营方式都还没有确定，很难对客户的选择产生决定性影响。,沈阳市酒店式 公寓市场分析,置业目的及客群分析,由于40、50平米甚至更小的户型虽然能满足基本的生活需求，但其舒适度远远不如普通住宅，很大程度上是一种过渡性的居住物业。,早期的酒店式公寓能够吸引一定数量的自住客源，很大程度上是由于市场上缺乏类似的产品，没有
16、直观的居住经验，也是因为低总价的吸引。随着环境和价格的变化其作为投资的功能完全的体现出来了，自住客的比例进一步的弱化，投资性质凸显。 客户来源基本以沈河、和平区传统的富人聚集区为主，人群趋向于年轻化，以个体业主、企业职员为当中主力。,沈阳市酒店式公寓市场分析,小 结,目前沈阳酒店式公寓市场已经进入较理性发展阶段，客户开始对项目的品质、区位、背景、经营方式、回报率进行综合的分析。地理位置佳、商业氛围浓、配套齐全的公寓产品受到市场追捧。同时客户对于精装修公寓的接受程度较好，喜欢其所带来的附加价值。,从目前公寓产品的供应面积上看，4050平的小面积产品由于面积小总价低，宜商宜住，市场接受较高。而大面积产品则需要较长的消化周期。,随着沈阳行政中心的南移战略，越来越多的置业者选择浑南区域，其中很大一部分为城市中高端置业人群。因此浑南新区的公寓类产品在逐渐增加，并逐步得到市场认可，未来预计市场放量会进一步增加，品质也会有所提高，竞争将加剧。必须注意的是如何保证打造项目优良的品质被高端人群接受，
