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1、幸福里踩盘报告,蔡 晓,2,3,P,P,B,精细 particularity ,专业 Professional,基础 BASIC,踩盘的BPP体系,首先了解项目的地块基础点：包括了项目的基本指标、容积率、覆盖率分析、车位比分析及地块的产品类型及整体的开发节奏和客户定位及销售情况分析。,分析规划布局要点，包括建筑、园林及产品户型,标杆配置分析 营销可述性分析,4,项目概况 项目整体技术指标 项目整体户型配比 项目整体容积率、产品线分析 项目整体营销环境分析 项目SWOT分析 项目当期媒体表现分析,Contents,5,1、项目概况华润中心简介,深圳华润中心是华润集团在国内倾力打造的首个“都市综合
2、体”作品，随着2004年底华润中心一期落成并投入使用，这一战略已获得初步成功。如今的万象城已成为深圳的标志性购物中心，每年客流量达3000万人次以上；而国际5A甲级写字楼“华润大厦”，更是深圳最高水准的办公场所，吸引了包括汇丰银行、荷兰银行、上投摩根、雅培制药、华泰友邦基金等世界500强企业竞相入驻；即将于2009年开业的华润中心二期，将充分展现“都市综合体”对于城市资源的强大聚合能力-约20000平米的商业休闲广场，定位为万象城的延续、补充和升华；世界闻名的豪华酒店管理集团-环球凯悦集团，将在华润中心二期开设大中华地区第六家君悦酒店。,6,2、项目当期整体基本技术指标,7,3、项目整体户型配
3、比,项目整体户型配比,经济型：95平方米注重在既定面积下的功能需求，体现都市特色、创新感。特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫生间，追求实用率。 舒适型：143-146平方米注重在既定功能下的空间品质感，特点是空中花园，大厅、大主卧、小房 豪华型：180平方米以上注重在既定功能及空间品质下的差异感，特点是15平方米空中内庭园，中、西厨房设计，带工人房等。,户型特点,8,4、项目整体容积率、产品线分析,幸福里是华润中心二期的住宅部分，容积率为7.76，由3栋层高49层的高层组成，楼高160米左右，是深圳最高的住宅之一。整体定位为“以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源型高尚住宅”，坐拥“华润万象城
4、”和“深圳君悦酒店”等顶级配套，邀请香港著名设计师精心设计，采用世界级品牌，以精装修标准交付，同时还将吸取君悦酒店和香港顶级发展商的服务精华，塑造深圳最高端的物业服务体系。,9,5、项目整体营销环境分析,北面嘉宾路,南面滨河大道,东面宝安南路,西面木棉花路,项目周边环境,10,项目整体营销环境分析,幸福里营销中心设在项目西面的木棉花酒店一、二层，由香港著名设计师张智强量身设计制作，华润集团耗资1000万倾力打造。采用深圳首创封闭式展示方式，装修风格以黑色、暗黄色调为主，突显神秘、尊贵之感,11,项目整体营销环境分析,幸福里营销中心细分为8-10个区域，每个区域分别阐述不同价值点； 打破传统接待
5、流程，采用封闭式接待流线，在每个环节通过不同价值点的讲述给客户充分洗脑； 整个接待流程充分结合模型和项目影视片，从不同角度灌输整体价值体系。 采用单批接待模式，给客户充分尊贵感,12,项目整体营销环境分析,万象城分展场,项目充分利用集团优势，在高档购物场所-万象成设置长期分展场，吸引高端消费人士的注意。,13,6、项目SWOT分析,14,7、项目当期媒体表现,户外广告,外墙广告,15,项目整体布局与规划分析 项目户型图鉴赏 样板房鉴赏,Contents,16,1、项目整体布局与规划分析,君悦酒店,幸福里,万象城及其二期,华润大厦,17,幸福里住宅区设置在华润中心的西南侧，由三栋49层的超高层住
6、宅组成，楼高约160米 。为了营造高尚住宅区安静舒适的环境，整个住宅部分其他与小区路作抬高1.5米处理，设置了两个车行出入口和两个人行出入口。 高层住宅楼衬起项目西部的边缘，以三栋49层高的住宅楼，巧妙地点出地块的南天际线。三栋住宅楼的造型除充分地发挥了视野、方位、及布局的优势，亦能同时酒店塔楼之弧线互相呼应。住宅楼的简洁和典雅的体量，得到裙房衬托向上提升，表达出一个与室外购物中心相似的亲和尺度。,项目整体布局与规划分析,18,2、项目户型图鉴赏,生活区,1栋A户型，三房两厅，2-47层，建筑面积188平方米,南北通透，全明设计 动静分区、干湿分离 10余米空中花园，可观城市风光 双卧凸窗设计
7、，尽享香港大雾山和米浦湿地风光,户型位置分布图,19,南北通透，动静分区 入户花园、空中花园、生活阳台三重室外空间 双卧、客厅、空中花园全南向设计，配以宽景凸窗，尽览香港大雾山、米浦湿地风光,项目户型图鉴赏,2、3栋A户型，三房两厅，2-27全层及29-47奇数层，建筑面积146平方米,户型位置分布图,20,户型通透明亮，动静分区 配置多功能房，方便实用 主卧、客厅与空中花园，全南向设计，通风采光，并可观香港大雾山、米浦湿地风光,项目户型图鉴赏,1栋B户型，三房两厅, 2-47层， 建筑面积188平方米,户型位置分布图,21,正向朝南，户型方正实用 宽景凸窗，6.3米挑高露台，通风采光，尽览香
8、港大雾山、米浦湿地风光 4米面宽客厅，开阔舒适,项目户型图鉴赏,2、3栋B户型,两房两厅，2-27层全层及2947层奇数层，建筑面积95平方米,户型位置分布图,22,户型方正，动静分区 空中花园，巧设私家庭院 主次卧朝南，尽览香港大雾山、米浦湿地风光,项目户型图鉴赏,2、3栋C户型,三房两厅，2-47层，建筑面积143平方米,户型位置分布图,23,户型南北通透，动静分区 入户花园、空中花园、生活阳台三重室外空间 主卧270度观景凸窗，尽享城市繁华,项目户型图鉴赏,1、2、3栋D户型,三房两厅，建筑面积143平方米,户型位置分布图,24,户型方正实用，简洁合理 宽景凸窗，6.3米挑高露台 4米面
9、宽客厅，开阔舒适,项目户型图鉴赏,1、2、3栋E户型,两房两厅，2-47层，建筑面积95平方米,户型位置分布图,25,户型方正，动静分区 空中花园，巧设私家庭院 卧室宽景凸窗，延伸生活空间,项目户型图鉴赏,1、2、3栋F户型,三房两厅，2-47层，建筑面积143平方米,户型位置分布图,26,A、B户型巧妙合拼 11米面宽客厅，雍华舒适 客厅与空中花园全南向设计，采光通风，尽览香港大雾山、米浦风光,项目户型图鉴赏,2、3栋G户型,四房两厅，28-46层偶数层，建筑面积249平方米,户型位置分布图,27,3、样板房鉴赏,首层大堂装修标准 墙面：法国木纹石、进口白洞石、灰镜 地面：进口大理石 电梯门
10、套：发丝黑钢 电梯门面板：黑镜钢,28,样板房鉴赏,电梯大堂装修标准 墙面：法国木纹石 地面：新亚米黄大理石 电梯门套：发丝黑钢 电梯门面板：樱桃木饰面防火门、配自动门磁系统,电梯轿厢装修标准 外门面板：黑镜钢 内门面板及前壁：镜钢 轿厢后壁：扪皮、镜钢扶手 轿厢侧壁：樱桃木、灰镜 天花：透光石 地面：新亚米黄大理石,电梯 每栋配置4台日本进口日立HGH高速电梯（4m/s）,29,样板房鉴赏,客厅、餐厅、卧室 地面：美洲樱桃木三层实木复合地板 墙面：ICI米白色乳胶漆 天花：优质轻钢龙骨石膏板吊顶，ICI白色乳胶漆饰面 灯具：配射灯和隐藏灯带，预留装饰吊灯灯位 衣柜：A、D、G户型设衣帽间，配
11、樱桃木饰面固定衣柜，其中D户型配梳妆台，C、F户型主卧配樱桃木饰面固定衣柜,客厅,卧室,30,门 美洲樱桃木饰面、美国耶鲁门锁、德国海福乐五金。其中入户门为甲级防火子母门、内置1mm厚防盗钢板,厨房 墙、地面：新亚米黄大理石 天花：优质防水石膏板吊顶，ICI白色乳胶漆饰面 橱柜：德国西曼蒂克橱柜，配杜邦可丽耐人造石台面，瑞士弗兰卡水槽及龙头 厨房电器：德国西门子炉灶、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、冰箱,样板房鉴赏,31,样板房鉴赏,卫生间 地面：新亚米黄大理石 墙面：葡萄牙米黄大理石 天花：优质防水石膏板吊顶，ICI白色乳胶漆饰面 洁具：德国杜拉维特座便器、台盆、浴缸 台盆龙头：德国汉斯格雅 浴
12、缸、沐浴龙头及花洒：德国高仪 小五金：雅鼎毛巾杆、厕纸架、浴巾架、浴袍挂钩 玻璃门：12mm厚钢花清玻璃 灯具：配防雾筒灯、射灯及隐藏灯槽 排气扇：松下隐藏式抽风机 镜柜：推拉式镜柜，配防雾镜、进口路轨及门铰 台面：哑光南极白杜邦可丽耐人造石 台柜：樱桃木饰面，配嵌入式毛巾架,32,样板房鉴赏,工人房 地面：米色玻化砖 墙面：ICI米白色乳胶漆 天花：ICI白色防水乳胶漆 灯具：简灯 洁具：龙头、花洒、德国科勒,入户花园 地面：仿金属玻化砖 墙面：仿洞石玻化砖 天花： ICI白色防水乳胶漆 灯具：户外防水吸顶灯,空中花园 地面：仿砂岩玻化砖 墙面：仿洞石玻化砖 天花： ICI白色防水乳胶漆 灯
13、具：户外防水吸顶灯,生活阳台 地面：米色玻化砖 墙面：外墙面砖 天花： ICI白色防水乳胶漆 热水器：日本能率燃气热水器 洗衣机：德国西门子洗衣干衣一体机 灯具：户外防水吸顶灯,33,情景样板房鉴赏,餐厅,客厅,主卧,34,情景样板房鉴赏,次卧,卫生间,主 卧,35,营销分析,Contents,36,营销节点分析,预计09年9月入住,08年7月25日营销中心剪彩暨华润中心二期封顶庆典,08年9月10日幸福里“幸福城市”艺术展,08年10月16日幸福里“fashion show”时尚艺术周,08年10月25日“一虎一席谈，2009经济风云对话”,09年1月8日赤壁（下）专场客户答谢观影会,08年
14、8月21日“中国当代顶尖画家原创版画精品展”,09年7月3日内部选房，样板房内部开放，推出1栋230套住宅供客户选择,09年6月24日1栋231套住宅取得预售证,37,时间：08年7月25日 地点：幸福里营销中心、万象城王子国宴,营销活动分析,营销中心剪彩暨华润中心二期封顶庆典,营销中心举行剪彩仪式正式对外开放，并结合华润中心二期封顶庆典，与万象城全球各大奢侈品牌、君悦酒店联合举行“招商成果发布会”，邀请业内外高层参加，首次在市场上形成树立品牌形象，在业内外高端人士进行口碑宣传和全层营销。,38,中国当代顶尖画家原创版画精品展,营销活动分析,时间：08年8月21日 地点：万象城一楼,张晓刚作品
15、,方力钧作品,吴冠中作品,本次画展组织了吴冠中、方力均、岳敏君、张晓刚、罗中立、刘野等位国内顶尖画家的幅原创版画作品，部分作品甚至为首次公开展出。 华润幸福里借此展现都市综合体的资源聚合魅力，倡导高端的城市生活方式，借顶尖艺术家画展的形式，进行高端圈层营销，打造豪宅品牌。,39,华润幸福里“幸福城市”艺术展,营销活动分析,时间：08年9月10日开始 地点：万象城一楼,“幸福城市”艺术展邀请了在海内外享有盛誉的设计师张智强先生担纲设计，整个设计以橙色、灰色为主，近50个造型各异的组件在万象城中庭，搭建出一个具有立体感的艺术装置，展示活动用简洁而充满传统文化韵味的“幸”字标识构成了地面图案，并配套
16、展出了华润幸福里模型以及与其相邻的项目模型。展会还配以寻找幸福的感悟短片，以及由比利时裔法语天后Lara Fabian演绎的经典音乐wonderful life，营造出一种体悟幸福、追求美好的氛围。 幸福里借此展会又一次对高端客户进行视觉冲击，以“领悟幸福”的名义进行独特的事件营销，扩大自己在高端市场的影响力。,40,幸福里“fashion show”时尚艺术周,营销活动分析,时间：08年11月11日11月17日 地点：万象城一楼,幸福里以国际一线品牌时尚发布、豪华名车车展为载体，在万象城一楼举办“fashion show”时尚艺术周，在为期4天的活动中共举办了7场精彩纷呈的品牌时装秀，Givenchy、BOSS、LANVIN、Y-3、ESCADA等国际一线时装品牌参加了此次时尚品牌秀，并展示了各自旗下的秋冬新品。 幸福里借此活动与各种品牌进行嫁接，强化幸福里城市核心强势资源，充分整合品牌和事件营销，扩大幸福里在高端市场的知名度和影响力。,41,“一虎一席谈，2009经济风云对话”,营销活动分析,
