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1、 房地产开发法律风险管理指引 法律法律事务事务部部 二一二一四四年年 1 目目 录录 第一章 房地产开发法律风险概述. 1 第二章 国有建设用地使用权取得. 3 一、国有建设用地使用权的取得方式 . 3 （一）建设用地划拨取得 . 3 （二）划拨用地性质变更 . 6 （三）国有建设用地出让取得 . 6 （四）国有建设用地转让取得 . 13 二、国有建设用地取得过程的法律风险 . 14 （一）土地交易过程的风险 . 14 1. 招拍挂违法违规的风险 . 14 2. 土地出让合同签约主体不适格的风险 . 15 3. 未按规定条件交纳土地出让金的风险 . 16 4. 以股权转让方式进行土地转让的风险
2、 . 18 5. 非净地摘牌的风险 . 18 6. 房地产项目违规转让的风险 . 19 7. 集体用地及划拨用地非法转让的风险 . 20 8. 司法拍卖项目的风险 . 22 （二）土地利用过程的风险 . 23 1. 土地闲置的风险 . 23 2. 恶意囤地炒地的风险 . 26 3. 非法占用土地的风险 . 26 4. 不按批准用途使用国有土地的风险 . 27 5. 未进行土地使用权展期申请的风险 . 29 6. 划拨地房地产抵押的风险 . 29 第三章 项目公司设立 . 31 一、房地产企业的设立 . 31 （一）公司设立的条件 . 31 （二）房地产开发的资质 . 32 2 二、房地产公司设
3、立过程的法律风险 . 35 （一）房地产公司设立的法律风险 . 35 1. 未获取营业执照开发的风险 . 35 2. 无资质或越资质开发的风险 . 36 3. 资质证书作假的风险 . 37 4. 变更手续违规的风险 . 38 （二）合作开发模式的法律风险 . 39 1. 合作主体资质不适格的风险 . 39 2. 不承担经营风险的合同认定的风险 . 39 3. 资金投入不到位的风险 . 40 4. 需求投资额超出合同约定的风险 . 41 5. 小股东利益保障的风险 . 42 第四章 规划设计与报规报建 . 43 一、房地产开发的过程中涉及的规划事项 . 43 （一）土地利用总体规划 . 43 （
4、二）城市总体规划 . 43 （三）控制性详细规划与修建性详细规划 . 44 二、房地产开发的过程中涉及的规证 . 45 （一）国有土地使用证 . 45 （二）建设工程规划许可证 . 46 （三）建筑用地规划许可证 . 47 （四）建设工程施工许可证 . 48 （五）商品房预售许可证 . 50 三、房地产开发的过程中涉及的前期报批手续 . 51 四、规划设计与报规报建过程的法律风险 . 55 （一）报规报建过程的法律风险 . 55 1. 城市规划变更的风险 . 55 2. 规划条件和附图未纳入出让/转让合同的风险 . 56 3. 擅自变更规划设计条件和附图的风险 . 57 4. 未获取建设工程规
5、划许可证进行设计的风险 . 58 5. 未获取建设工程规划许可证进行施工的风险 . 59 3 6. 未按照建设工程规划许可证规定施工的风险 . 59 7. 未取得建设用地规划许可证占用土地的风险 . 60 8. 建设工程与规划条件不相符的风险 . 61 9. 未获得施工许可证进行施工的风险 . 62 10. 未按施工许可证期限开工的风险 . 62 11. 以不正当手段骗领施工许可证的风险 . 63 12. 使用未审查或不合格施工图施工的风险 . 64 13. 未按要求办理工程质量监督手续的风险 . 65 14. 政府审批图纸意见不一致的风险 . 65 15. 报审图纸与现场施工不一致的风险 . 66 16. 图纸表达不准确及不严谨的风险 . 67 17. 竣工资料备案延迟的风险 . 68 18. 竣工后未移交建设项目档案的风险 . 69 （二）设计合同关键条款的法律风险 . 69 1.设计团队管理条款的风险 . 69 2. 发包人提供资料和文件条款的风险 . 70 3. 设计费进度款支付条款的风险 . 71 4. 设计修改及返工补偿条款的风险 . 71 5. 设计人设计标准条款的风险 . 73 6. 知识产权归属条款的风险 . 73 7. 限额指标管理条款的风险 . 74 8. 解约时设计费核算条款的风险 .
