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1、房地产开发经营流程,重庆大学-建管学院-何凤麟,房地产项目报批流程简介,序:建设项目及其分类,项目及其特征 项目的定义 定义项目是指在一定的约束条件下（主要是限定时间、限定资源），具有明确目标的一次性任务 项目的特征 项目的单件性或一次性 项目具有一定的约束条件 项目具有生命期,建设项目及其分类,建设项目及其特点 建设项目是以实物形态表示的具体项目： 基本建设项目新建、扩建等扩大生产能力的项目 更新改造项目以改进技术、增加产品品种、提高质量、治理“三废”、劳动安全、节约资源为主要目的的项目 建设项目的组成 单项工程有独立设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或效益的一组配套齐全的工程项目 单位（
2、子单位）工程具备独立施工条件并能形成独立使用功能的建筑物及构筑物 分部（子分部）工程按专业性质、建筑部位确定 分项工程按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等确定，是计量工程用工用料和机械台班消耗的基本单元,建设项目及其分类,建设项目及其特点 建设项目的特点 投资额巨大 建设周期长 整体性强 地点固定,1.1 建设项目及其分类,建设项目的分类 按管理需要划分 基本建设项目 更新改造项目 按建设性质划分 新建项目 扩建项目 改建项目 迁建项目 恢复项目 按建设规模划分 基本建设项目大型、中型、小型项目 更新改造项目限额以上、限额以下项目,按投资额划分 大中型项目： 基本建设项目生产性建设项目中的能
3、源，交通、原材料部门的工程项目，投资额达到 5000万元以上为； 其他部门和非工业建设项目，投资额达到3000万元以上为大中型建设项目； 更新改造项目只按投资额标准划分，能源、交通、原材料部门投资额达到5000万元及其以上的工程项目和其他部门投资额达到3000万元及其以上的项目为限额以上项目，否则为限额以下项目； 此外，还有一部分特殊项目一般不作为大中型项目安排。,建设项目及其分类,建设项目的分类 按行业性质和特点划分 竞争性项目投资效益比较高、竞争性比较强的项目。企业作为投资主体 基础性项目具有自然垄断性、建设周期长、投资额大而收益低的基础设施和需要政府重点扶持的一部分基础工业项目，以及直接
4、增强国力的支柱产业项目。政府通过经济实体进行投资，同时还应广泛吸收地方、企业参与投资，有时还可吸收外商直接投资 公益性项目主要包括科技、文教、卫生、体育和环保等设施，公、检、法等政权机关以及政府机关、社会团体办公设施，国防建设等。主要由政府用财政资金安排,房地产开发项目,房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 房地产开发必项目须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的
5、城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。,项目基本建设程序,项目基本建设程序的概念 基本建设是指利用国家预算内基建资金、自筹资金、国内外基建贷款以及其他专项资金进行的，以扩大生产能力（或新增工程效益）为主要目的的新建、改扩建工程及有
6、关工作。 项目基本建设程序是指国家按照项目建设的客观规律制定的项目从设想、选择、评估、决策，到设计、施工、投入生产或交付使用整个过程中，各项工作必须遵循的先后次序,项目基本建设程序,长期计划,年度投资计划,预备项目计划,五年计划,项目建议书,设计工作,可行性研究,生产准备,施工安装,建设准备,竣工验收,生产运营,项目后评价,设计概算,投资估算,竣工决算,施工图预算,国务院关于投资体制改革的决定国发200420号文件 审批制度：对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别不同情况实行核准制和备案制。 核准制：政府核准的投资项目目录 。仅需向政府提交项目申请报告，不再经过批准项目建议
7、书、可行性研究报告和开工报告的程序。 备案制：对于目录以外的企业投资项目，实行备案制，除国家另有规定外，由企业按照属地原则向地方政府投资主管部门备案。 房地产项目一般适用备案制。,房地产开发流程,房地产开发流程与内容,投资决策分析阶段,前期工作阶段,项目建设阶段,竣工验收与交付使用阶段,物业管理阶段,项目立项 初步可研 项目选择,规划设计 资金融通 土地获取,施工过程 监理招投标 施工招投标,交付使用 竣工验收,物业管理 物业接收,一、投资决策分析阶段,投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括： 市场信息资料搜集； 投资机会研究； 土地信息获取； 土地竞买； 以及项目建议书、
8、可行性研究的编制和审批等工作步骤。,获得土地信息的渠道,土地交易中心 土地转让 合作开发 其它方式,还有什么其它方式？,投资机会研究,针对已有的土地信息 根据开发商自己的开发能力 测算项目的获利能力和抗风险能力 测算土地竞买最高价 经验在这一程序中占了很大的成分 项目策划房地产成功的关键 一、确定具体位置 二、选择好投资时机 三、准确市场定位 四、确定营销原则,先找土地，再考虑项目。 先有项目构想（投资意向），再找土地。,一般的房地产开发项目，有别于重大的基础设施建设项目和其它重大项目。由于土地的获取难度大，开发商的一般做法是先取得土地，然后再考虑项目。在报批的过程中，这两个过程则是相互交替进
9、行的。,土地竞买（土地交易中心）,招标方式 市土房局发出招标公告或邀请招标通知； 索取资料，报名，交保证金； 市土房局组织开标、验标、评标、定标，并向中标者发出中标证明书； 凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金； 申领土地成交确认书,土地竞买（土地交易中心）,拍卖方式 市土房局提前公告拍卖有关事宜； 到市土房局办理竞买手续 ； 市土房局主持拍卖活动，有意竞买者参与竞投，应价最高者为受让方； 受让方与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金； 申领土地成交确认书。办理完建设用地规划许可证后再办理国土证,项目建议书,项目建议书 含义是业主单位向国家提出的要求建设某
10、一项目的建议文件，是对建设项目的轮廓设想 主要作用是推荐一个拟建项目，论述其建设的必要性、建设条件的可行性和获利的可能性 内容 建设项目提出的必要性和依据 产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想 资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析 投资估算和资金筹措设想 项目进度安排 经济效益和社会效益的估计,项目建议书,建议书编制 - 项目建议书由政府部门、全国性专业公司以及现有企事业单位或新组成的项目法人提出。 - 其中，跨地区、跨行业的建设项目以及对国计民生有重大影响的项目、国内合资建设项目，应由有关部门和地区联合提出； - 中外合资、合作经营项目，在中外投资者达成意向性协议书后，再根据国内有关投
11、资政策、产业政策编制项目建议书； - 大中型和限额以上拟建项目上报项目建议书时，应附初步可行性研究报告。初步可行性研究报告由有资格的设计单位或工程咨询公司编制。,项目建议书,审批项目建议书要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主管部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。 房地产项目建议书审批部门 市发展与改革委员会 审批材料 待审批的项目建议书 项目资本金中除自有资金外的资金来源证明 项目业主资信证明材料或营业执照复印件 其他特殊规定必备的材料 审批结果 项目建议书批复,重庆市计划委员会文件 渝计委固2004 号 关于XXX花园项目建设工程 项
12、目建议书的批复 重庆市XX房地产开发有限公司： 你公司XX2004第01号文件收悉。为改善人民居住条件，加快XX区的城市建设，经研究，同意你公司开发建设XX区XX花园，观予以立项批复如下： 重庆市发展计划委员会 年 月 日 主题词：城乡建设 房地产 立项 批复 报送：市计委，区政府。 抄送：区地方税务局，规划分局，区建委，国土局，环保局，房管局，公安分局，财政局，审计局，统计局。,项目建议书批准后工作,国有单位经营性基本建设大中型项目,在建设阶段必须组建项目法人；项目建议书批准后,由项目投资方派代表组建项目法人筹备组。具体负责项目法人的筹建工作。 选定建设地址，申请规划设计条件，做规划设计方案
13、。 落实筹措资金方案。 落实供水、供电、供气、供热、雨污水排放、电信等市政公用设施配套方案。 落实主要原材料、燃料的供应。 落实环保、劳保、卫生防疫、节能、消防措施。 外商投资企业申请企业名称预登记。 进行详细的市场调查分析。 编制可行性研究报告。,项目建议书批准后工作,设立项目公司。母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。 在房子卖完后再把项目公司在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用。,委托环境影响评估,环境影响评价及其基本要求 1. 环境影响评价及其基本原则 概念在确定场址方案和技术方案中，调查研究环境条件，识别和分析拟
14、建项目影响环境的因素，提出预防或减轻不良环境影响的对策和措施，比选和优化环境保护方案的过程 基本原则 符合法律、法规和环境功能规划的要求 坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求 坚持“三同时”原则 环境效益与经济效益相统一 注重资源综合利用,委托环境影响评估,2. 环境影响评价的分类（03.9.1施行环境影响评价法） 环境影响报告书可能造成重大环境影响的项目 报告书内容：建设项目概况；建设项目周围环境现状；建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；建设项目对环境影响的经济损益分析；对建设项目实施环境监测的建议；环境影响评价的结论 环境影响报告表可能造
15、成轻度环境影响的项目 环境影响登记表对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的项目 环境影响报告表和环境影响登记表的内容和格式，由国务院环境保护行政主管部门制定,委托环境影响评估,3. 环境影响评价文件的编制、审批及实施 编制由具有相应资质的机构编制，任何单位和个人不得为建设单位指定评价机构 审批 由有审批权的环境保护行政主管部门审批 项目有行业主管部门的，应当经其预审后，报有审批权的环境保护行政主管部门审批 未经审查或审查后未予批准的，建设单位不得开工建设 实施 项目建设过程中，建设单位应当同时实施环境影响报告书、环境影响报告表以及环境影响评价文件审批部门审批意见中提出的环境保护对策措施 在项
16、目建设、运行过程中产生不符合经审批的环境影响评价文件的情形，建设单位应当组织环境影响的后评价，采取改进措施，并报原环境影响评价文件审批部门和建设项目审批部门备案,委托环境影响评估,环境影响评价的主要内容 1. 环境条件调查 自然环境、生态环境、社会环境、特殊环境 2. 环境影响因素分析 污染环境因素分析废气、废水、固体废物、噪声、粉尘、其他污染物 破坏环境因素分析 对地形、地貌的破坏 对森林草地植被的破坏 对社会环境、文物古迹、风景名胜区、水源保护区的破坏,委托环境影响评估,房地产项目环境影响评估委托部门 具有相应资质的单位 委托结果 项目环境影响评价报告书等 收费标准 遵循市场价 建设项目环境保护管理条例第九条,可行性研究的审批,可行性研究含义是指在项目决策前，通过对与项目有关的工程、技术、经济等各方面条件和情况调查、研究、分析，对各种可能的建设方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法 作用评价项目： 技术上的先进性和适用性 经济上的盈利性
