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1、 报 建 手 册 2007 年 7 月 目目 录录 第一部分第一部分 项目开发报建流程项目开发报建流程 1 第二部分第二部分 项目前期阶段报建流程项目前期阶段报建流程 7 一、办理签署土地使用权出让合同书手续 7 第三部分第三部分 项目建设阶段报建流程项目建设阶段报建流程 10 一、办理项目地名注册手续 10 二、办理项目立项 12 三、规划局 13 （一）办理建设项目选址意见书 13 (二)办理建设用地规划许可证 13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15 （四）办理建设用地规划批准书 15 （五）建筑设计方案报批 16 （六）办理建筑工程规划许可证 16 （七）办理临时建筑许可证(
2、政府机构或企业申报) 17 （八）办理临时建筑许可证(私人申报) 18 （九）建筑物室外装饰工程设计方案报批 18 （十）“一书两证”及附件变更遗失补发 18 （十一）办理建设工程规划验收合格证 19 （十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告 20 （十三）规划设计单位资格认证 21 四、市建设局 22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案 22 （二）建设工程缴费指南 25 （三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南 29 （四）房地产开发项目手册备案指南 15 （五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证 32 （六）建筑工程（新建和既有建筑装修、
3、加层、扩建、改建）施工许可证 34 （七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证 39 （八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南 43 （九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南 49 （十）工程合同纠纷调解申请指南 52 （十一）房地产开发项目转让备案指南 53 （十二）商品房预售广告备案指南 54 （十三）商品房预售楼款用款申请指南 56 （十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明 58 （十五）商品房预售许可指南 59 （十六）商品房预售许可证变更、延期指南 61 五、城市管理局 63 六、人防办 76 七、消防局 79 八、房管局 82
4、第一部分 项目开发报建流程第一部分 项目开发报建流程 项目前期阶段报建流程 支持性文件财务部设计部开发部成本部市场营销部 项目论证 资料移交 产品定位 策划 办理签署土 地使用权出让 合同书手续 支付地价 办理建 设用地规 划许可 证 办理交纳 土地出让 金 办理建 设用地批 准书 交纳土地 契税 办理土 地证 总的方案 确定 项目投资 估算书 项目建设阶段报建流程 成本部财务部项目部设计部开发部市场营销部 确定项目名称 报公司管理层 审批 办理项目地名 注册手续 设计任务书 设计方案招标 设计方案 报规划局、国土局、消防局、 环保局、民防局等部门审批 报计委审批项 目可行性报告 初步设计 报
5、规划局、国土局、消防局、 环保局、民防局等部门审批 报计委办理年 度商品房计划 确认基础图 基础提前开工 报建 基础开工 安排放线办理基础验线 施工图设计 施工图审查 到消防局，镇府审批，报规划 局办理工程规划许可证 办理施工许可证 主体施工 面积预测 复核面积预测 工程形象进度 达预售条件 测绘机构出具工程进度 鉴证报告 办理预售许可性 与银行签署预 售监管协议 物业公司招标 与物业公司签 署前期物业管 理合同 正式销售 完成填报住 宅使用说明 书、住宅 质量保证书 项目竣工阶段报建流程 支持性文件项目部开发部设计部 脚手架拆除 施工竣工 规 划 验 收 消 防 验 收 燃 气 验 收 电
6、梯 验 收 办 理 竣 工 档 案 验 收 办理竣工验收备 案证书 交付使用许可证 办理房地产权初始 登记 竣工面积实测测量复核实测面积 实测报告 有误 符合 人 防 验 收 环 保 验 收 防 雷 验 收 附表 1：项目报批报建附表 1：项目报批报建 序 号 序 号 报批报建 事项 报批报建 事项 所需资料所需资料 资料来源资料来源 部门部门 资料提交时机资料提交时机使用部门使用部门 项目建设指标和规划方 案及设计说明 设计部 1 建设项目 投资立项 土地中标通知书开发部 完成投资计划立项 10 个工作日 开发部 项目部 设计部 2 规划方案 专家评审 规划方案总平面、单体 立面效果图 设计
7、部 召集会议前3个工作 日 开发部 项目部 3 规划方案 总平面审 查意见书 规划方案总平面蓝图两 张、经济技术指标 设计部 办理审批需 15 个工 作日 开发部 项目部 4 交管消防 人防意见 征求 交通流线图、地下车库 平面、停车方案、坡道、 出入口 设计部 办理各项审批前须 征询各部门意见 开发部 项目部 5 放大样、 日照分析 总平面标注单体尺寸,与 周边道路关系,与周边 建筑关系 设计部 放大样 7 个工作日; 日照分析审核 15 个 工作日 开发部 项目部 6 建筑扩初 设计意见 书 报批图（平、立、剖及 基础图） 各五套A4图纸、 设计部 上报政府窗口需 15 个工作日 开发部
8、项目部 7 建筑消 防、交管、 人防、环 保审批、 人防工程施工图 消防工程施工图 交管方案确定、机械设 备中标书 设计部 在建人防审批前 25 个工作日确定人防 方案设计 开发部 项目部 8 办理正式 开工批复 立项批复,规划批复意 见,土地证 9 建设工程 规划许可 证 提供建筑图三套（A4）设计部 完成规划许可证前 15 个工作日 开发部 项目部 营销管理部 相关台帐开发部 10 交纳规 费、办理 冲抵手续银行资金财务部 冲抵需 30 个工作日 交费需 15 个工作日 开发部 11 领取规划 许可证、 公示牌、 现场放线 开工 施工现场平整 工程部配 合 项目部 3 个工作日 3 个工作
9、日 开发部 项目部 附表 2：配套工程报批报建：附表 2：配套工程报批报建： 序 号 序 号 工作内容工作内容所需资料及工作支持所需资料及工作支持资料来源部门资料来源部门 资料提交资料提交 时机时机 使用部 门 使用部 门 各种管网的技术条件， 确定水 泵房、调压站、箱变、高压环 网柜、开闭所、变电所、配电 间、 各种管道井等的具体位置 项目部 1 委托项目 综合管网设 计 确认管网及各种配套设施总 体规划是否合理 设计部、 征求各 个职能部门 设计中设计部 2 综合管网设 计报批 管网综合图 各管线主管部门意见 设计部 2 各配套专业 施工图设计 小区规划平面图、园林平面 图、 各种安装工程
10、专业施工图 设计部 设计前 一周 项目部 3 各专业施工 图的审查 各专业施工图 各专业设计单 位 天完成项目部 4 组织审查设计方 案、设计概算、施 工图纸会审、确认 施工图纸进行会审、确认 确认设计概算 项目部 7 天完成项目部 5 确定各个施 工队伍； 审核预算 施工预算审核、确认成本部天项目部 6 洽谈、签订 施工合同 对合同条款确认成本部天 项目 部 7 组织施工单 位 进场、交接 支付预付款成本部项目部 各管线验收 单项 现场施工完成项目部项目部 8 开通水、电、 煤气、小区路 灯等；电信、 宽带、有线电 视具备开户 条件 技术参数、专业表格填写 进行竣工测量验收 项目部 设计部
11、9 设备移交 专业公司 设备商的配合； 材料部 项目部 物业公 司 相关部 门 附表 3：项目验收阶段报批报建附表 3：项目验收阶段报批报建 报批报建事项报批报建事项所需材料所需材料资料提交部 门 资料提交部 门 提交时机提交时机使用部门使用部门 人防工程验收人防竣工图纸 相关批文 项目部 验收前 10 日 项目部 防疫验收防疫竣工图纸 相关批文 项目部 验收前 10 日 项目部 环保验收环保竣工图纸 相关批文 项目部 验收前 10 日 项目部 消防验收 消防技术检测报告 竣工图纸 项目部 验收前 10 日 开发部 规划验收单体工程竣工图纸 项目部 验收前 10 日 开发部 项目综合验收（房产
12、 局、街道、小区办、绿 化办、通邮办、建委、 公安局、环卫） 建设工程综合验收 备案 项目部项目部 第二部 项目前期阶段报建流程第二部 项目前期阶段报建流程 一、办理签署土地使用权出让合同书手续一、办理签署土地使用权出让合同书手续 一、土地使用权转让 （一） 适用范围 1、已办理有偿使用的国有土地使用权转让； 2、 国有企业、 集体企业和公有经济成分占主导地位 （占 51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权 转让； 3、 经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让 ； 4、 原经批准划拨的经营性房地产项目用地， 补办出让 手续后再转让。 （二） 所需资 料 1、转让交易 （1）
13、土地使用权交易申请报告（1 份）； （2）土地使用权交易申请审批表（1 份）； （3） 转让方营业执照复印件、 法人代表合法身份证明复印 件（企业）； （4）主管部门、董事会同意转让文件； （5）土地使用证； （6）土地补偿费的证明材料； （7）地价评估报告书； （8） 地理位置图 （1： 1 万） （划出用地范围红线） （1 份） ； （9）数字化地籍图（5 份）、宗地图和上述图件的软盘。 （10）市规划局的规划用地许可证和规划红线图 2、补办出让交易 （1）土地使用权（经营性）出让（补办出让）申请审批表 （2）原土地使用者申请补办出让后转让报告 （3）竞买人申请竞买报告、申购登记表 （4）
14、原批准用地文件 （5）原规划批准文件复印件 （6） 宗地图 （2 份）、 地籍图 （5 份）、 土地利用现状图 （1 份） （7）转让双方营业执照复印件及身份证复印件 （8）村委会交齐地价款证明 （9）估价报告 （10）磁盘 （三） 办理程序 1、土地交易中心受理土地使用权转让申请、并进行初审； 2、报市国土资源局审批； 3、 土地交易中心根据土地使用权转让原则设定二种 交易方式：一是挂牌交易，二是交易鉴证。 属于挂牌交易范畴的主要有：已办理有偿使用的国有资 产、集体资产和公有经济成份占主导地位（占 51%以上） 的公司、企业以及行政、事业单位的国有土地使用权的转 让；原经行政划拨批准的国有资产、集体资产和公有经 济成份占主导地位的公司、企业以及行政、事业单位的国 有土地使用权转让 ； 转让方要求用挂牌交易方式交易的。 属于交易鉴证范畴的主要有：已办理有偿使用的民营、 个体和外资企业的国有土地使用权转让；房地产开发项 目的别墅地转让；因房产转让而造成土地使用权转让的； 经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让。 （1）挂牌交易
