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1、工工 程程 经经 济济 学学 课课 程程 设设 计计 学 生： 学 号： 专 业： 班 级： 指导教师： 四川理工学院建筑工程学院 二 O 一二年六月 四川理工学院课程设计 1 目 录目 录 一、项目概 况 2 一、项目概 况 2 二、项目实施进 度 3 二、项目实施进 度 3 三设项目法人项目财务评 价 9 三设项目法人项目财务评 价 9 四敏感性分 析 10 四敏感性分 析 10 五财务评价结 论 10 五财务评价结 论 10 六、社会评 价 10 六、社会评 价 10 1项目对社会影响分析1项目对社会影响分析 2项目对所在地的互适性分析2项目对所在地的互适性分析 3社会评价结论3社会评价
2、结论 四川理工学院课程设计 2 七、风险分 析 12 七、风险分 析 12 1敏感性分析1敏感性分析 2定性分析2定性分析 3投资风险的控制3投资风险的控制 八、研究结论与建 议 15 八、研究结论与建 议 15 1推荐方案的总体描述推荐方案的总体描述 2推荐方案的优缺点描述2推荐方案的优缺点描述 九、附图、附 表 18 九、附图、附 表 18 十、结论与建 议 23 十、结论与建 议 23 1.结论1.结论 2.建议2.建议 一.项目概况： 房地产经济是国民经济的重要组成部分， 是国民经济的重要支 柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的 四川理工学院课程设计 3 调整，从而
3、促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其 住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动 一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的 住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的 安居工程，决定规划、开发现代花园。 （1）拟建地点 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连 武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建 学院、马鞍山森林公园。 （2）建设规模与目标 自有资金为3870万元， 现代花园项目规划总用地10 万平方米， 建筑面积12.9 万平方米，其中住宅11.6 万平方米，公建1.3 万平 方米。总居住户数996户，
4、规划总居住人口3187 人，容积率1.29， 绿化覆盖率45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业 网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 （3）项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金3870万元，贷款6453.3669万元，再加上 房屋预售款，共投入总资金19128。9843 万元。 （4）主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标技 术 经 济 指 标 项目单位数量 占地总面积平方米100000 总建筑面积平方米129000 四川理工学院课程设计 4 居住建筑面积平方米116460 公共建筑面积平方米13000 居住居数户128.84 平均每户建筑面积平方米130 平均每户居住
5、人数人3.2 容积率1.29 绿化率%45 住宅栋数栋45 平均层数层6.53 地下车库面积平方米4820 停车位个240 二、项目实施进度二、项目实施进度 为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施 工方式。 本项目工程计划自2003 年7 月开工， 至2005 年6 月竣工， 总工 期2 年。为了节约投资，决定分区分阶段开发。据市场分析，预计 每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式预售，按市场吸纳能 力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建设进 度计划安排，如下表所示2003.42005.6 项目实施进度计划表 2003.42005.6 项目实施进度计划
6、表2003.42005.6 项目实施进度计划表 2003 年 4 月至 12 月2004 年 1 月至 12 月2005 年 1 月至 6 月 2 季度3 季度4 季度1 季度2 季度3 季度4 季度1 季度2 季度 时 间 任 务 4567891 0 1 1 1 2 1234567891 0 1 1 1 2 123456 可行 性 项目 审 四川理工学院课程设计 5 规划 设计 主体 工程 主体 工程 绿化 工程 3、投资估算 1 、根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量 本建设项目总占地面积约10 万平方米，总建筑面积接近13 万 平方米（其中公建面积约1.3 万平方米），总户数
7、996 户，地下停 车场0.7 万平方米，绿化面积近4.5 万平方米，容积率1.3。小区 内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四 个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。 该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为： （1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要 分为： a. 居民安置费：200 户居民每户16.77万元计算 b. 房屋拆除费：以每平方米 258 元计算，共拆除房屋面积 2800 平方米 c. 其他费用 ： 主要指拆迁安置管理费， 按上述各项之和2%计算。 （2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程 配套费，共计
8、516 万人民币。 项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面 的配置情况如下： 供水：在鼓风小区东侧有现状DN1000mm 上水管线，本项目上 水可从上述干线引入。 雨，污水排放：武黄路大街现有现状DN2100 毫米的雨水管线 和DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入 四川理工学院课程设计 6 供热：拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 供电：拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10 千 伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。 考虑留有余地，变压器容量为8000 千伏安。 供气：已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中 压调压站。通过天然气中压管向
9、区内送气。本项目住宅区前后的 道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉 宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。 目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与 住宅建设同步进行。 电信：本项目预计需装机容量为820 门的程控交换机，拟由洪 山区电话局从831 开设下属分局解决。 路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把 小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。 小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%。区内修建 一个面积约1000 平米的小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路 两旁还要种植树木，安装路灯。 2、根
10、据概算定额指标，确定单位工程造价 根据开发项目的工程量可得： 总投资估算汇总表 序号项目费用名称金额（万元） 1土地开发费5266.5024 2建筑工程费6916.593 3安装工程费2652.8592 4其他投资费2671.4094 5项目管理费160.218 6不可遇见费240.3399 7建设期利息1221.0624 8总投资19128.9843 四川理工学院课程设计 7 开发项目固定资产投资估算表 序号项目费用名称金额（万元） 1土地开发费5266.5024 2建设工程费9569.4522 建筑工程费6916.593 安装工程费2652.8592 3其他投资费2671.4094 4项目
11、管理费160.218 5不可预见费240.3399 6建设期利息121.0624 7项目投资总额19128.9843 4、融资方案的资金与方式 a) 筹措和利用自有资金 3870 万元 b) 用银行贷款 6453.3669 万元，利率 7% c) 房屋预售，俗称“卖楼花”，预计房屋预售金可达 7584.555 万元。 建设期 序号项目 2003200420052006小计 1投资 1.1分年计划35%35%30%100% 1.2建设投资6267.77466267.77465372.372717907.9219 1.3建设期利息137.6301342.5853370.4235370.423512
12、21.0624 四川理工学院课程设计 8 小计19128.9843 2资金筹措 2.1自有资金38703870 2.2贷款2397.77463570.539448505296453.3669 2.3销售款收入2697.23524887.31987584.555 5、收入估算 户 型 分 配 表 楼型户型格式面积（）数量（套） A3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台128.5264 B3 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 阳台131.2264 C2 室 2 厅 1 卫 1 厨 1 阳台90.0880 D3 室 2 厅 2 卫 1 厨 3 阳台168.4480 E4 室 2 厅 3 卫 1 厨
13、2 阳台 1 书房181.2690 3 F3 室 2 厅 3 卫 1 厨 2 阳台 1 书房165.8290 G3 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台90.79264 H2 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台81.44264 户型 ：A 单价按 26 万元 （套）算，B 单价按 27 万元 （套） 算，C 单 价按 18 万元 （套） 算D 单价按 34 万元 （套） 算， E 单价按 39 万元（套）算， F 单价按 35 万元 （套） 算，G 按 16.5 万元 （套）算，H 单价按 15 万元 （套） 算。 地下车库停车位 240 个， 每个按 10 万元计算。 三设项目法人项目财务
14、评价三设项目法人项目财务评价 1.销售收入、销售税金及附加估算表（见附表2） 2.损益和利润分配表（见附表3） 四川理工学院课程设计 9 3.财务指标 1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR） 根据项目现金流量表， 可计算出财务净现值和财务内部收益率 财务净现值（FNPV）=7355.2317 万元 财务内部收益率(FIRR)=27.50% 经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）0,表明项目除 达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上 的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）10% 且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。 2）项目投资利润率 投资利税率
15、投资回收期 借款偿还期 项目总投资额为 19128.9843 万元，总销售收入为 19909.8368 万元，总销售利润额为 9171.5388 万元（见损益和利润分配表） 投资利润率平均利润总额/总投资额10047.95 销售利润率平均利润总额/销售收入10030.66 投资回收期4.27 年（根据现金流量表） 3）流动资金 流动资金估算表（见附表 1） 四敏感性分析四敏感性分析 编制敏感性分析表（见附表5） 绘制敏感性分析图（见附图1） 五财务评价结论五财务评价结论 本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。 六、社会评价六、社会评价 1项目对社会影响分析1项目对社会影响分析 随着国民经
16、济的发展， 房地产市场已成为国民经济的重要 组成部分， 尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的 四川理工学院课程设计 10 核心， 它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随 着人民生活水平的提高， 人们对住房的需求不仅仅满足于有一 个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环 境（包括室内环境和室内环境） ，本小区的建房目标就是要建 造适合人们居住生活的良好的环境。 本小区的建设不但可以为 大量武汉居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需 求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区 的将绿化面积达到 45%，由于本小区地处各大高校附近将会吸 引大批高校教师前来居住。 除此以外， 由于该项目的建设， 将会带来大量的就业机会。 小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提 供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境， 必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可 见，本项目的建设将会给社会提
