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1、工程项目投资成本预算与财务分析工程项目投资成本预算与财务分析 一个开发项目从可行性研究到竣工投入使用， 需要投入大量资金。 为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策， 必须对项目的投资进 行准确的估算。 投资估算篇 ：投资估算篇 ： 投资估算所考虑的范围包括土地费用、前期工程费、 房屋开发费、管理费、财务费、销售费用及有关税费等项目全部成本 和费用投入。各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大， 尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点， 因此不同类型的项 目的成本费用构成有一定的差异。 项目开发成本费用构成如下： 1、土地费用土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的 费用。 包括 （
2、1） 土地使用权出让金、 征地费 ； （2） 城市建设配套费 ； （3） 拆迁安置补偿费。 （1）土地使用权出让金：土地使用权出让金的估算一般可参 照政府近期出让的类似地块金额并进行时间、地段、用 途、临街状况、建筑容积率、土地出让、周围环境及土 地现状等因素的修正得到；也可以依据政府颁布的城市 基准地价，根据项目所处的地段等级、用途容积率、使 用年限等因素修正得到。 （2）土地征用费：征用农村土地发生的费用主要有土地补偿 费，土地投资补偿费等。国家和各省市对各项费用的标 准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可 参照国家和地方有关标准进行。 （3）城市建设配套费：指因政府投资进行城市
3、基础设施如自 来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等建 设而由受益人分摊的费用，有时该项费用还包括非营业 性的配套设施，如居委会，派出所、幼儿园、中小学等 的建设费的分摊，统称配套设施建设费。这些费用的估 算可根据各地的具体规定或标准进行。 （4）拆迁安置补偿费 ： 拆迁安置补偿费实际包括两部分费用， 即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设 单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所 需的费用。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋 的所用权人，依据有关规定给予补偿所需的费用。 2.前期工程费前期工程费主要包括项目的前期规划、设 计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一
4、平”等土地开 发工程费支出。项目的规划、设计、可行性研究所需的费用 支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。 “三通一平” 等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地 平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实 际工程量，参照有关计费标准估算。 3.房屋开发费房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和 室外工程费。 （1）建安工程费：建安工程费是指直接用于工程建设的总成 本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修 工程费） 、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备 安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其 他设备及安装等）和室内装修家具费。 （2）附属工程费包括
5、锅炉房、热力站、变电室、煤气调压站、 车棚及信报箱等建设费用。 （3）室外工程费包括自来水、 雨水、 污水、 煤气、 热力、 供电、 电信、道路、绿化、室外照明等的建设费用。 在可行性研究阶段， 房屋开发费尤其是其中的建筑安装工程费 的估算，可以工程量来计算。 4.管理费管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经 营活动而发生的各种费用，包括公司经费、工会经费、职工 教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询 费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税、开办费摊销、 业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。管理费 可按项目投资或前三项直接费用的一个百分比计算。 5.销售费用销售费用是
6、指开发项目在销售其产品过程中 发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项 费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机 构的折旧费、广告宣传费、代理费等。该项费用一般按销售 收入的一个百分比计算。 6.财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项 费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、 融资代理费以及企业筹资发生的其他财务费用。 7.其他费用其他费用主要包括临时用地费、临时建设费、 施工图预算、标底编制费、工程合同预算、标底审查费、招 标管理费、总承包管理费、合同公正费，工程监理费等杂项 费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。 8.不可预见费不可预见费
7、根据项目的复杂程度和前述各 项费用估算的准确程度，以上述各项费用的 3%7%估算。 9.税费指项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门 征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 财务分析篇：财务分析篇：财务分析主要是通过计算项目的财务内部收益率、 财务净现值、投资回收期和成本利润率等主要技术经济指标，对开发 项目的盈利能力进行分析。 1.财务内部收益率财务内部收益率（简写为 FIRR）是项目 在整个计算期内，各年的净现金流量现值累计等于零时的折 现率。FIRR 是评价项目盈利性的基本指标。这里的计算期， 对开发项目而言是指从购买土地使用权开始到项目全部售出 为止的时间。 FIRR 的计
8、算公式为：(CI-CO)t(1+FIRR)-t=0 式中：CI现金流入量； CO现金流出量； （CI-CO）t项目在第 t 年的净现金流量； t=0项目开始进行的时间点； n计算期，即项目的开发或经营周期。 财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下， 到项目寿命终了时，所可以被完全收回所有的投资。内部收 益率也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。 如果贷款 利率高于内部收益率，项目就会面临亏损。因此所求出内部 收益率是可以接受的贷款最高利率。 将所求出的内部收益率 与部门或行业的基准收益率或目标收益率ic比较。 当FIRR ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。FIRR 的具体计
9、算用内插公式求：FIRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+ NPV2 式中：i1当净现值为接近于零的正值时的折现率； i2当净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV1采用低折现率时的净现值的正值； NPV2采用高折现率时的净现值的负值； 式中 i1与 i2之差不应超过 2%。 2. 财务净现值财务净现值（FNPV）是开发项目财务评价中 的另一个重要的经济指标。它是指项目按行业的基准收益率 或设定的目标收益率 ic 将各年的净现金流量折算到开发活动 起始点的现值之和。 其计算公式：FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t 式中：FNPV项目在起始时间点的财务净现值； ic基准收益率或
10、设定的目标收益率。 如果 FNPV0， 说明项目的获利能力达到或超过了基准收益 率的要求，因而在财务上是可以接受的。 3.动态投资回收期动态投资回收期（Pt）是指项目一净现 值抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力 的重要指标。对开发项目来说,动态投资回收期自开发投资起 始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回 收终止年份。其计算公式为： Pt=（累计折现值开始出现正值的年份-1） +（上年累计折现值 的绝对值/当年净现金流量的折现值） 求出的 Pt与基准回收期 Pc相比较，如果 PtPc，则项目在 财务上是可行的。 4.开发商成本利润率开发商成本利润率是初步判断项目财
11、 务可行性的指标， 其计算公式为： 开发商成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本） /总开发 成本*100% 在计算项目总开发价值是，如果项目是全部销售，则等于扣 除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时，为项目在 整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。 案例篇：案例篇：某开发商拟在一地块上开发一多层住宅小区，拟售 价 2200 元/平方米。 1. 销售收入表： 建筑类型单价（元/平方米）面积（平方米）销售收入（万元） 多层2200400008800 2. 成本费用表： 项目子项目计算过程（单位：万元） 土地费用土地使用权出让金32 万/亩*41 亩=1312 土地转让契税等1.3 万
12、/亩*41 亩=53.3 城市建设配套费250 元/平方米*4 万平方米=1000 小计2365.3 前期工程费规划勘察设计费10 元/平方米*4 万平方米=40 可行性研究费1 元/平方米*4 万平方米=4 三通一平费30 元/平方米*4 万平方米=120 小计164 房屋开发费建安工程费600 元/平方米*4 万平方米=2400 附属工程费90 元/平方米*4 万平方米=360 室外工程费200 元/平方米*4 万平方米=800 小计3560 其他费用工程质量监督费1 元/平方米*4 万平方米=4 工程监理费10 元/平方米*4 万平方米=40 小计44 管理费用/（2365.3+164+
13、3560+44）万元*1.3%=80 财务费用/（2365.3+164+3560+44）万元*5%=300 销售费用/8800 万元*1.36%=120 不可预见费/（6133.3+80+300+120）万元*3%=200 总计/6833 3.利润表： 项目计算过程（单位：万元） 销售收入8800 开发成本6833 营业税及附加销售收入*5.5%=8800*5.5%=484 项目总开发价值销售收入-营业税及附加=8316 税前利润项目总开发价值-开发成本=8316-6833=1483 所得税税前利润*33%=1483*33%=490 税后利润税前利润-所得税=1483-490=993 三项基金
14、税后利润*15%=993*15%=149 可分配利润税后利润-三项基金=993-149=844 由该表可以求出项目的“成本利润率” 成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本*100% =（8316-6833）/6833*100% =21.7% 4.投资计划表：（单位：万元） ， （）内为投入比例 项目2001 年2002 年2003 年合计 土地成本2365（100%）2365 建造成本3724（100%）3724 其他费用44（100%）44 管理费用16（20%）32（40%）32（40%）80 财务费用60（20%）120（40%）120（40%）300 销售费用24（20
15、%）48（40%）48（40%）120 不可预见费40（20%）80（40%）80（40%）200 各项税金及基金1123（100%）1123 销售收入2640（30%）6160（70%）8800 由上表可以得出如下现金流量表：（单位：万元） 项目2001 年2002 年2003 年 现金流入量0+2640+6160 现金流出量-2505-4048-1403 净现金流量-2503-1408+4757 财务分析如下： 取基准收益率为 10%。 财务净现值（FNPV）：FNPV=（CI-CO）t(1+ic)-t =-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13 =135 万 因为 PN
16、PV=1350,说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求， 所以从财务净现值的角度来看本项目是可行的。 1. 财务内部收益率（FIRR）： 当 i1 取 12%时，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123 =29 当 i2 取 13%时，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133 = -21 FIRR=i1+NPV1(i2-i1)/NPV1+NPV2 =12%+29*（13%-12%）/（29+21） =12.58% 由于本项目的贷款利率为 7%，而本案的 FIRR=12.58%7%。所以从 财务内部收益率的角度看本项目是可行的。 2. 动态投资回收期（Pt）： Pt=（累计折现值开始出现正值的年份-1）+（上年累计折现 值的绝对值/当年净现金流量的折现值） =（3-1）+（
