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1、,淮南正源金融世家项目初步方案,目 录 Contents,PART 1 目标确立 PART 2 信心来源,PART 1 目标确立,首先来看看我们的企图,名利双收,名,引领山南，辐射周边，打造淮南标杆项目 打响正源地产安徽第一炮，确立品牌影响,利,跳脱区域价格体系，实现利润最大化,利润最大化？,在山南新区板块，我们能有多大的利润空间？ 山南新区目前在售项目多层均价约为5600元/平米 小高层均价约为4600元/平米 全市住宅价格平均增幅约为6%,根据价格拟合,当期价格可实现5650元/平米销售均价 2019年预计开盘均价为5989元/平米,这只是正常情况下，一般高档项目所能达到的标准； 作为立志
2、塑造淮南标杆的本案，约6000元/M的销售均价能否突破？ 我们能有更高的企图心？ 大胆设想,整体均价再提升15%-30%,目标很远大，信心源自何处？,PART 2 信心来源,成功经验 产品优势 市场机遇 高端客户 产品优化 营销策略,信心来源I：丰富的高端住宅操作经验,我们在长三角区域操作过数量众多的高档住宅项目，相关经验与积累十分丰富。,在豪宅领域，做第一个吃螃蟹的人 经典案例之“形象定位+销售服务”实战解析,项目介绍,天正湖滨，2019年南京土地拍卖地王，位居中央路核心显赫地位，政府林立院校环抱，同时拥有紫金山玄武湖双重无敌景观； 主城区罕见大规模综合社区，总建面积15万，由豪宅、酒店公寓
3、、商业、写字楼、别墅组成；大气奢华建筑、霍尼韦尔智能家居、保利顶级物业、高档商业配套共同打造国际化豪宅标杆。,面临问题及核心战略,天正开发商不仅是首次进入南京，更是首次操作地产项目，在品牌知名度和产品信任度上均有很大欠缺 项目邻近中央门汽车站，区域形象不佳，区域价值更是缺乏认知 南京市场在2019年尚未形成豪宅氛围，高端住宅欲突破当前价格有一定困难,核心策略之一,当仁不让的南京豪宅NO.1 充分挖掘地脉价值、首次明确提出豪宅定位 重新定位包装项目所在区域，提出“鼓北”新概念，同时充分利用紫金山、玄武湖的 双重景观，深度挖掘“城市湖景豪宅”的稀缺价值，结合项目自身品质，首次在南京 市场提出“豪宅
4、”概念。,核心策略之二,豪宅标杆是这样炼成的 对外形象、现场包装、高端活动等全方位形象推广，奠定江湖地 从项目面市伊始，就以豪宅标杆的高度来进行包装推广，从视觉形象到系列震撼推广 主题陆续出街，从售楼现场的奢侈品体验中心到“百人空中看玄武”摄影大赛、“TE-Night” 仲夏狂想等系列高端活动，都无不向市场昭示了真正的豪宅标杆气度。,“TE Night”仲夏狂想,与HERMES一起，迎接奢华时代驾临 天正湖滨奢侈品展,核心策略之三,豪宅就该拥有豪宅的风范 首次推行真正贵宾式销售服务，价格突破当前市场 首次在南京推行预约看房、豪车接送、团式接待等高端销售服务，以实际行为向南京 展示了首个豪宅标杆
5、的形象，价格亦突破市场当期以及同区域项目。,最终战果,销售层面： 开盘一个月成交过亿，成交均价比相邻项目“凤凰和美”高出20-30%， 公寓单套总价更是突破700万大关。 品牌层面： 天正湖滨的项目品牌一战成名，成功塑造为南京知名豪宅代表 天正的开发商品牌藉此项目建立“豪宅营造专家” 形象，跻身知名开发商之列，天正桃源等后续豪宅项目也顺势展开,挥杆之前已决胜 经典案例之 实战解读,项目介绍,中环国际广场位于南京第二大商圈山西路-湖南路核心区域。用地面积10019.6平米，总建面积121732平米。包括裙楼中环国际俱乐部，9-22层MOHO式写字楼和23-50层豪华酒店公寓。其50层189米超高
6、建筑高度，CENTRAL INTERNATIONAL PLAZA的尊崇尺度，推向全市景仰的新高度。并与高度和其相当的苏宁银河、索菲特超五星酒店成左臂右膀之势，共同构成山西路商圈的制高点，成为南京城的新地标，成为南京人新的荣耀。,面临问题及核心战略,面临问题 问题一：酒店公寓与小户型公寓的概念混淆 问题二：当时市场投资回报率明显偏低,核心战略： 第一步：特殊阶层的精准锁定及心理对位，有限客户空间发掘最大的产品价值与营销空间 第二步：扭转市场认知，确立产品领导者地位-做真正酒店公寓 第三步：实施体验营销，以生活氛围直击消费者心灵 第四步：改变参照系数，提出一个标准-进入“以我为主”无人竞争领域,最
7、终战果,取得成绩：优派克思代理中环国际广场，从06年9月开盘，07年售磬，一举奠定酒店公寓领导楼盘的市场形象，销售业绩一路飘红。,中环国际广场2019年9月开盘，推盘均价12500元/平米，高于周边同类型物业1000-2000元/平米。 销售周期仅15个月，2019年底酒店公寓已全部售罄。实现均价14000元/平米 2019年中旬中环国际广场MOHO式写字楼销售率也达85。,决策高度成就一个神话 经典案例之 “城市运营+街区价值”实战解析,项目介绍,国际丽都城位于上海静安区核心区域，北京西路石门二路口,项目分三期开发。总建面积27万平米，以高层住宅及商业为主，项目紧邻南京西路黄金商业圈。附近有
8、恒隆广场，中信泰富，梅龙镇伊势丹，五星级酒店PortmanRitzCarlton，JCMandarin，国际名牌专卖店Chanel，LouisVuitton，Versace，Cartier等。在国际丽都城旁，将以国际丽都城为中心，并建造一条以老上海洋房形式由名店、咖啡店、酒吧组成的“丽都黄金走廊”。,核心战略,国际丽都城整个项目运作的成功，体现营销代理公司继承发展的专业思想，更突显出营销代理公司敏锐的市场判断力和前瞻性的定位理论。 战略一：前瞻性的眼光与策略观-在市场低谷中洞察先机 国际丽都城地块的启动始于2019年，整体市场价格中枢徘徊在6000元/平米左右，但历史形成的大量城市暗伤（烂尾楼
9、）在低位大肆抛售物业，市场一片迷茫本公司项目团队携手开发公司以极具前瞻性的眼光，提出“国际化都市，国际化楼盘”的定位理念，以国际化人群的前瞻性客户定位。在对地脉的认识上，充分挖掘静安地脉 、人文价值，并具有前瞻性地提出了梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场“金三角”国际化时尚消费区的潜在影响力和辐射力概念，为国际丽都城的国际性物业的定位提供强力的前瞻性地脉价值挖掘 ,由此占得市场先机。 战略二：国际化的大局观让物业品质笑傲世界-客户人群放大，国际丽都成为全市、全球的国际丽都 公司以超越时代的思路将国际丽都城物业定格为在为国际化人群提供国际化生活品质服务的层面上，以差异化的定位将目标人客户细分，物
10、业户型，产品形象与品质都走上高端的国际化领域。随着整个上海房地产市场的进入高速发展期，印证了定位时的超前眼光与胆识。至此国际丽都城的定位价值含金量得以充分体现，至此国际丽都城销售瞬时火曝，更带动静安区住宅物业的销售开始了一新轮波澜壮阔的行情。国际丽都城，于是毫无争议地成为静安国际化物业的首席代表。,核心战略,战略三：城市运营理念的驾驭让街区价值全面提升-街区再造，提升地段价值和物业价值 在整体城市的国际化定位的背景下，国际丽都主动的思考项目运作如何为区域地脉带来核心价值。“丽都黄金走廊”概念的引入和整体运作，充分体现项目城市运营理念的独到高度，以城市深厚的人文底作为地脉价值再塑的基点，形成高级
11、国际性居住社区与城市时尚生活地带的融合，这是本公司在项目运作理念上的一次升华。 战略四：文化营销与事件营销相结合，嫁接社会热点，全面提升物业内在价值和外在形象 国际丽都城的推广一直围绕事件营销与文化营销相结合，2019年5月公开至基本结案，以一波波气势非凡的公关活动，使国际丽都城跳出传统营销的概念，引发沪地产业界一个个不小的震动与启示-以“城市让生活更美好”为主题的2019上海双年展的国际设计师作品展活动成为当时人们热衷的话题；2019“情系申博.梦圆两岸”向申博办公室捐赠黄公望“富春山居图”的活动已成为两岸申博的历中珍藏；2019保时捷品牌酒会以及东方模特大赛的举办，使国际丽都城将与世界顶级
12、品牌相互辉映、同步璀璨。通过与顶级品牌的嫁接与互动，让丽都黄金走廊的人气与品牌继续提升街区的价值和气质内涵。更让国际丽都城对街区整体地域价值的提升效果日益突显。,最终战果,取得成绩：国际丽都城从推盘之初，一举成为面向国际人士的上海的豪宅的标杆之作。从2019年下半年丽都城一期开盘，均价高于周边30%，并迅速获得高端市场大力追捧。04年二期推出，开盘即实现售磬。 国际丽都城，承载着提升一个城市街区价值的重任，代表着一种高品质的生活形态，创造着一个记录，引领着一种风格，延续着一个神话,我们经验丰富，我们擅长打造豪宅标杆项目，因此,我们有信心在成功的基础上， 与您一起再创辉煌！,信心来源II：优势资
13、源+优秀产品,利用我司团队丰富的包装推广经验将资源与产品优势无限放大,资源分析,项目区位,淮南市位于安徽省北部，距离省会合肥约有90公里距离。 项目位于淮南市舜耕山以南新规划的山南新区，与老城区通过隧道相连，交通便捷。,经济指标,项目总用地面积为38667M（58亩），容积率3.5， 地上建筑面积135436M，地下建筑面积27499.4M，总建筑面积162925M。 项目地块沿南纬五路展开，东西长约380M，南北进深约为80M，是目前山南新区规划中最大型、最高端的综合功能项目，主要经济指标如左图。,项目四至,项目周边道路除淮河大道已基本成型外，其余均处于建设期,地块现状,项目地块地面目前基本
14、平整，但仍有部分农作物及建筑尚未清理,项目交通,项目周边车行交通十分便利 项目位于淮河大道与建设中的南纬五路交汇处，经淮河大道洞山隧道与老城区相连，直线距离约为5公里。 项目地块沿淮河大道往南约7公里可达合阜高速，前往合肥、南京等地。 项目地块沿南纬五路向西约2.5公里与206国道相连，通过淮南淮河大桥与潘集区相连。 由于目前山南新区尚处于基础设施建设期，目前区域内无任何公共交通，未来规划有轻轨沿南纬五路贯穿全区。,相关配套,由于山南新区基础设施建设刚刚启动不久，目前项目周边半径2.5公里区域内无任何生活配套。 半径5公里距离内依托老城区，教育、医疗、商业等基本生活配套齐全。 未来随着区域发展
15、的不断提速，各类配套必将日益完善，目前淮南市最好的省重点中学淮南二中已确定搬迁至山南新区，且基础建设已完成大半。,整体规划,新区规模：规划到2020年，山南新区人口达到60万，建设用地60平方公里，人均城市建设用地100平方米/人。,职能定位：全市的行政办公、文化教育和体育中心。重点发展商贸服务业、生活居住、现代服务业、休闲产业和轻型工业。,规划布局：山南新区建设道路根据南部新城区地形特点、水系的分布系统采用方格网布局，局部有所变化，形成“八纵六横”路网骨架。其水系、绿化将纵贯整个南部新城区，城区与舜耕山及周围自然环境融为一体,山南新区未来将成为淮南市的行政、商务、文体中心,周边规划,本项目处
16、于山南新城最核心区域，紧邻市政府、CBD中央商务区、科技馆及中央水景公园。,发展进度,目前新区建设尚处起步阶段，新区路网格局已初步形成，相关市政及住宅项目也正快速的建设。,新城印象,生态环境,规划前景,市政配套,政府宣传与引导,山南新城得到广大居民的认可和支持 居民对新区充满信心和期待 山南新城房地产项目受到购房者的追捧,资源小结,区位：位于山南新区淮南政府主力打造的高端板块 规划：未来将打造为淮南文化教育、行政办公、运动休闲中心，未来区域人口将达到60万 交通：目前区内车行交通十分便捷，未来随着新城建设的不断加速，整体交通条件将十分优越。 配套：未来商务、生活配套及休闲、运动配套齐备可满足生活及高端休闲需求,本案的区位、规划、交通等众多资源为打造高端物业创造了先决条件。,产品解读,项目情况,13万方高品质社区，产品为3幢30层公寓以及高档写字楼与独立商业,户型配比,项目产品以140M左右两房为主力户型，占整体约75%的比重。 从房型来看，产品面积尺度较大，能够提供较为舒适的感受。,项目规划
