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1、2020/9/13,土地增值税清算,第一部分：清算基本概念 第二部分：收入的确认 第三部分：扣除项目 第四部分：税款的计算,2020/9/13,土地增值税清算,第五部分：税收优惠 第六部分：核定征收管理 第七部分：清算退税评估管理 第八部分：与清算相关的税收文件,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,（一）土地增值税管理基本程序 1、对土地增值税管理一律实行先预缴、后清算的办法。 房地产开发企业在取得房地产销售（预售）收入后，按其销售（预售）收入依照规定的预征率先预缴土地增值税，待房地产开发项目符合土地增值税清算条件后，再按照规定的程序进行土地增值税清算，经主管税务机关审核后结清
2、税款。,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,2、预征率 根据湘地税发201025号文件规定，从2010年7月1日起，我省预征率调整为： （1）普通标准住宅1.5%； （2）非普通标准住宅（含车库等）2%； （3）别墅、写字楼、营业用房等3%；,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,（4）单纯转让土地使用权5%； （5）对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，否则一律从高计税；同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,（二）：土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算
3、条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（91号文规程）,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,(二）土地增值税清算有两种情况： 一是应进行清算的情况， 二是主管税务机关要求清算的情况。 187号文件和91号文对此都作出了明确规定：,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,1、纳税人符合下列情形之一的，应进行土地增值税的清算。 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决
4、算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,2、对符合以下条件之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税税款清算。 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,（四）、清算单位的确认 1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最
5、基本的核算项目或核算对象为单位计算。（土地增值税实施细则）,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,2、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发【2006】187号）,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,3、清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（国税发【2009】91号）,2020/9/1
6、3,第一部分土地增值税清算相关概念,政策理解：举例土地增值税纳税鉴定表.xls,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,（五）清算资料的报送 凡符合土地增值税清算条件的纳税人，应当依照有关税收政策规定在90日内自行清算完毕，然后及时向主管税务机关报送清算的相关资料。主管税务机关对土地增值税清算情况进行审核和评估，据实征收。(湘地税发201025号),2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,1、土地增值税清算表及其附表； 2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；,
7、2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件； 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,（六）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管
8、税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。,2020/9/13,第一部分土地增值税清算相关概念,七）不进行清算申报的法律责任 国税发201053号加强土地增值税征管工作的通知中规定，“要求企业及时依法进行清算，按照土地增值税清算管理规程的规定和时限进行申报；对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。”,2020/9/13,第二部分 收入,六、土地增值税清算收入的确认 （一）收入的概念 开发企业转让房地产的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附
9、着物取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。,2020/9/13,第二部分 收入,（二）土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。,2020/9/13,第二部分 收入,销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（220号文）金风川紫一期收入报告底稿.xls,2020/9/13,第二部分 收入,（三）非直接销售行为 国税发2006187号文件规定：“房地产
10、开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”,2020/9/13,第二部分 收入,开发企业房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，以及视同销售的房地产，其收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,2020/9/13,第二部分 收入,（四）、自用房地产 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不
11、列收入，不扣除相应的成本和费用。,2020/9/13,第二部分 收入,（五）代收费用收入的确定 对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收的各项费用，如代收费用计入房价中且向购买方一并收取的，应当计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除项目金额予以扣除，但按规定不作为加计百分之二十扣除的基数。 如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取的，不计入转让房地产的收入，按规定不得开具销售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。,2020/9/13,第二部分 收入,（五）拆迁安置用房的收入确定 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按视同销售行为规定确
12、认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。,2020/9/13,第三部分 扣除项目,（一）土地增值税扣除项目的范围 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算增值额的扣除项目金额主要有以下几项： 举例土地增值税纳税鉴定表.xls 1、取得土地使用权所支付的金额； 2、房地产开发成本，是指开发项目实际发生的成本；,2020/9/13,第三部分 扣除项目,3、房地产开发费用，是指与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用； 4、与转让房地产有关的税金，包括转让房地产时缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加； 5、加计扣除，即按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的百分之二十； 6、其他,2
13、020/9/13,第三部分 扣除项目,（二）土地增值税扣除项目的基本要求 根据条例以及2006187号文件和清算规程中的规定，土地增值税的扣除项目应符合以下要求： 1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 3、扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。,2020/9/13,第三部分 扣除项目,4、所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 5、纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采
14、用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 6、对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。,2020/9/13,第三部分 扣除项目,（三）、取得土地使用权所支付的金额扣除 是指土地成本，包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 * 房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题,2020/9/13,第三部分 扣除项目,文件规定： 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 国税函【2010】220,2020/9/13,第三部分
15、扣除项目,出让方式：支付的土地出让金 行政划拔方式：补缴的出让金 转让方式：支付的地价款,2020/9/13,第三部分 扣除项目,（四）房地产开发成本项目的扣除 房地产开发成本项目即开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用6项。,2020/9/13,第三部分 扣除项目,1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （1）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 文件规定： “房地产开
16、发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税税前扣除。” 国税函【2010】220,2020/9/13,第三部分 扣除项目,2）关于拆迁安置土地增值税计算问题 文件规定： “六、关于拆迁安置土地增值税计算问题,2020/9/13,第三部分 扣除项目,国税函【2010】220号规定（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费,2020/9/13,第三部分 扣除项目,。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”,2020/9/13,第三部分 扣除项目,政策解读
