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1、关于代建工程的核算，规定不很明确，新准则及新通则没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。一、先看 5 个税务规定及会计规定：A、江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知( 二) 苏地税发 1996 074 号 三、关业其他代理服务的征税问题。其他代理服务是指受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、*进出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原票转交） ，只向委托方收取手续费的业务。纳税人提供上述其他代理服务，可根据其实际取得的手续费，按服务业税务依 5%的税率计征营业税。否则，应一律按自
2、营业务计征营业税。四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。 房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方) 不垫付资金，并同时符合本 通知第三：条中其他代理服务条件的，则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按 服务业税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承办建设的各种房屋，均应全额按销售不动产 计征营业税。B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复 宁地税(流)发1998073 号 你局关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示(银地税( 流)发1998008号)收悉。经了解，目前
3、房地产开发企业从事代建工程业务的方式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建设单位。以上二种方式，工程所需全部建设资金均由建设单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费) 或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建设单位如何结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费) 和价外费用，按 “销售不动产”税目征收营业税。二、凡土地使用权归建设单位的，对房地产开发企业提供的代建业务
4、，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“服务业”税目征收营业税。 C、关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复 国税函1998554 号 房地产开发企业(以下简称甲方 )取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位 (以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定 国税发 2006 31 号 七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 （一）
5、开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过 12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。补充一下（一） ，一般是在竣工后一次结算办法确认收入。补充一下（二） ，出售时
6、，缴纳增值税，按小规模 3%征收率缴纳增值税。E、注册会计师教材税法里关于土地增值税的房地产代建房行为：这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。也就是不属于土地增值税暂行条例第二条规定的情形。F、房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的通知（财基字199974 号）四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房过登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工
7、程相关成本二、代建工程的必备条件：从上边税务规定及会计规定可看出1、委托方拥有土地使用权。2、委托方取得了有关部门的批复，既委托方立项。3、签订委托代建合同，列明合理代建费。4、受托方（房地产开发公司）不垫付资金。三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。代建工程和定向开发、合作建房有本质区别。定向开发通常是指房地产企业根据定向客户群（团购客户）进行的有针对性项目开发行为。定向开发实际上是一种定向销售方式，与开发企业自行开发过程没实质的区别，收入、成本、税金等会计核算也与自行开发一致。合作建房,广义的合作建房是包括以各类形式联合开发土地、建设房屋建筑等行为，且不限于商业性房地产开发，开发主体不一
8、定是房地产开发企业。而狭义的合作建房主要是指商业性开发，即双方(或多方)当事人约定，由一方提供建设用地，另外一方提供资金、劳务和技术等，合作开发房地产项目，共担风险、共享收益的一种房地产开发模式，最为常见的是以房地产开发企业为主体的联合开发。四、在实际处理过程中代建工程的两种方式：第一种方式是受托方与委托方实行全额结算（原票转交） ，只向委托方收取代建手续费的业务，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等不与房屋开发公司(受托方) 签订合同，而直接与委托方签订合同，受托方只收取一定代理费的房地产开发方式。房地产开发公司的代建工程成本核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。在工程结束时仅就代建手续费
9、向委托方开具发票，缴纳按服务业的营业税。委托方自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。委托方产权发生转移的（如委托代建的商品房、住宅房等）则不按代建处理。委托方凭签订合同的施工方、设计方、监理等提供的发票和房地产公司开具的代建手续费发票计入固定资产。第二种方式是受托方与委托方实行拨付结算，就是说在建设过程中施工方、设计方、监理等直接与房屋开发公司(受托方) 签订合同，不与委托方签订合同，资金由委托方拨付给房地产开发公司，房地产开发公司再拨付给施工方、设计方、监理等。最后移交给委托方，并向委托方收取代建手续费的业务。这种方式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的，代建工程开
10、发成本是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景）等所发生的各项费用支出。代建的土地、房屋参照正常的开发成本设置。开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“生产成本（开发成本）-代建工程开发成本”科目的借方和“ 银行存款” 、 “应付账款- 应付工程款” 、 “原材料” 、 “应付职工薪酬” 、 “制造费用（开发间接费用） ”等科目的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。完成全部开发过程
11、并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“生产成本-代建工程开发成本 ”科目的贷方转入 “库存商品（开发产品） ”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入 “主营业务成本”科目的借方。同时，计入“主营业务收入-代建工程收入” ，包含确认的结算成本和代建手续费。也可分为“主营业务收入-代建工程结算收入 ”（这情况下收入和成本相等）和“主营业务收入-代建工程手续费收入” 。房地产开发公司不仅核算代建工程成本、收入，还要核算代建手续费。在工程结束时的税金缴纳同第一种方式。委托方凭竣工时房地产公司交付委托方的代建工程竣工验收证明、价款结算账单、代建合同、房地产公司开具的代建手续费发票等交接手续资料计入固定资产。
