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1、1,大家好！现在我们来大致了解一下计算机的全貌。,前言,房 地 产 估 价,二零零七年六月,制作：彭希乔,湖南铁道职业技术学院,2,第一章 房地产和房地产价格,1、房地产的概念,2、房地产的特性和类型,3、房地产价格,4、影响房地产价格的因素,3,第一节 房地产的概念,1.1 房地产的定义 实物是指土地、建筑物及其他地上定着物。 其中：土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价
2、值或功能的物。如种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。,4,第一节 房地产的概念,1.2 房地产的实物、权益和区位 实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。 权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。 区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。,5,第一节
3、房地产的概念,1.3 房地产的存在形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有下列3种存在形态： （1）土地，如对空地的估价。 （2）建筑物，如对火灾发生后建筑物的损失评估。 （3）房地，最常见形态的估价。,6,第一节 房地产的概念,1.4 本书对房地产的用词 为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下： 1“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。 2“房地”：专指土地与建筑物的合成体，
4、如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。 3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。 4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。,7,第一节 房地产的概念,1.5 本书对房地产的用词 为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别下： 1“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体。 2“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。 3“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不
5、含地上建筑物的价格。 4“建筑物”：仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。,8,第一节 房地产的概念,1.6 对一宗土地的基本认识 1、坐落。 2面积。3形状。4四至。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。 5地势。包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。 6周围环境、景观。通常用图片来说明。 7利用现状。包括现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物。 8产权状况。主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权等。 9地质和水文状况。包括地基的承载力、地下水位的深度等。,9,第一节 房地产的概念,10基础设施完备程度和土
6、地平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。 11土地使用管制。对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括：(1)土地用途；(2)建筑高度；(3)容积率；(4)建筑密度；(5)建筑后退红线距离(是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度)；(6)建筑间距；(7)绿地率(是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。 12其他。如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。,10,第一节 房地产的概念,1.7 对建筑物的基本认识 1. 坐落。 2面积包括
7、：如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。 3层数和高度。 4结构。一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构。 5设备。包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性能。 6装修。分为内装修和外装修。需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。,11,第一节 房地产的概念,7公共配套设施完备程度。 8平面布置。包括平面图、户型图等。 9外观。包括外观图片等。 10建成年月。包括开工日期和竣工日期。 11维修、保养情况及完损程度。包括地基的稳定性、沉
8、降情况(沉降是否均匀及其程度)等。 12利用现状。包括不同用途的面积分配和楼层分布。 13产权状况。,12,第一节 房地产的概念,房地产概念的总结,13,第二节 房地产的特性和类型,2.1 房地产的特性 1. 不可移动性（又称位置固定性） 房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境。 练习：决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ） A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求状况 C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的供求状况,14,第二节 房地产的特性和类型,2.寿命长久性 可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地
9、那样具有不可毁灭性，但是一经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。但是，通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。,15,第二节 房地产的特性和类型,3.数量有限性 由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。要增加房
10、地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。 4.相互影响性 房地产的价格与其本身的用途有直接的关系，同时往往还取决于周围其他房地产的状况，易受其临近的房地产用途的影响。例如，住宅楼旁边新建一座工厂，可导致该住宅的价值下降。,16,第二节 房地产的特性和类型,5.易受限制性 政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的： （1）警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。 （ 2 ）征用权。政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用人的意愿
11、，但要给予补偿。 （ 3 ）征税权。政府为提高财政收入，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。 （ 4 ）充公权。政府可以在房地产业主死亡或消失而无继承人或亲属的情况下，无偿收回房地产。,17,第二节 房地产的特性和类型,6. 难以变现性 房地产由于价值高大，一旦需要买卖，要花费相当长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价。所以，当急需资金或有其他急需时，不易将房地产变成现款；如果要快速变现，只有相当幅度的降价。 7.保值增值性 练习：引起房产自然增值的原因主要包括（ ） A、通货膨胀； B、需求增加，引起价格上涨； C、交通条件或周围环境改善； D、装修改造、更新或增加
12、设备。,18,第二节 房地产的特性和类型,2.2 房地产的分类 1.按用途来划分的类型 房地产按其用途来划分，主要分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、工业和仓储房地产、农业房地产、特殊用途房地产、综合房地产共10类。 2.按开发程度来划分的类型 房地产按其开发程度来划分，主要分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房5类。其中生地是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地；毛地是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地；熟地是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。,19,第二节 房地产的特性和类型,3.房地产按其是否产生收
13、益来划分 （1）收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓等。 （2）非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼等。 收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。,20,第二节 房地产的特性和类型,4. 按经营使用方式来划分的类型 房地产按其经营使用方式来划分，主要分为下列4类： （1）出售型房地产。 （ 2 ）出租型房地产。 （ 3 ）营业型房地产。
14、 （ 4 ）自用型房地产。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。,21,第三节 房地产价格,3.1 房地产价格的定义和形成条件 1.房地产价格的定义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 2.房地产价格的形成条件 房地产之所以有价格，与其他任何商品有价格一样，需要具备3个条件： (1)有用性；(2)稀缺性；(3)有效需求。,22,第三节 房地产价格,3.2 房地产价格的分类 1.
15、投资价值和市场价值 市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 投资者评估的房地产的投资价值，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。 2原始价值、账面价值和市场价值 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，房地产估价所评估的是房地产的市场价值。,23,第三节 房地产价格,3.成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 市场价格基本上与
16、理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。 4.基准地价、标定地价和房屋重置价格 如果某地区对城市土地进行了分区分段，设了基准地价，那么要求基准地价要定期公布，房屋重置价格也是一样的。,24,第三节 房地产价格,5.总价格、单位价格和楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积 。 练习： 现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。如果三块地其他条件完全相同，则明智的买者应购买哪一块地？,25,第三节 房地产价格,6.实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清
