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1、,宜兴市场分析,宏观调控层层升级，调控范围超出预期，未来调控趋势将趋于长效化和差异化。“国五条”出台，强化“去投资化、保刚需”的主题，市场进入后调控时代。,近期国家采用稳健货币政策，市场资金紧缺，后期市场不容乐观。,面对当前银行“钱荒”状态，国家已连续且明确表态不会再像以前那样开闸放水，而是采取稳健货币政策，盘活市场资金，由此可见，中国经济已经到了不能一味靠“钱”来拉动经济增长的时代，而今年是这个时代的过渡期，市场资金会出现比较紧缺，房地产市场将更加艰难，资金紧缺的开发商以降价走量将渐形成趋势。,宜兴外来人口所占比重少, 下降趋势明显。,从上图来看，宜兴市外来人口所占的比重相比其他苏南各县较低
2、靠后。而且从2010年到2013下降了近6个百分点。,宁杭高铁的开通带来的新机遇与挑战,机遇：宜兴到南京、杭州均只需半小时；有望成为沪宁杭中心花园；辐射效应有望催生新业态 ，带动区域经济发展。挑战：交通便捷带来了人口的流动，但游客和商家增多的同时还伴随着宜兴郊区客户的分流,如 山郊区，便捷的交通使宜兴市区不再是他们生活休闲的唯一或者说最好的选择 。,近年来，伴随着龙湖、碧桂园等各大品牌房企纷纷进驻宜兴，宜兴房地产市场供应量急速增高，同时宜兴外来人口比例较低，城市人口相对固定，致使市场竞争日趋激烈。 进入13年，随着各大楼盘货量的相继入市，为了更多的瓜分市场份额，各大房企纷纷走“以价换量”策略，
3、市场成交价一路走低，更是有楼盘打出远低于市场价格的“4”字对单价，由此预估，后期价格战略将会是市场主流。后调控时代，客户购房趋于自住为主，且观望情绪加重，投资客明显减少。,市场趋于饱和，价格竞争激烈，后期市场形势不容乐观。,目前东氿区域内楼盘林立，区域内各竞品年内相继有房源推出，区域竞争形势严峻；,苏宁天氿御城,远东溪隐府,融创氿园,东氿一号,万达广场,碧桂园,龙湖紫云台,万庭嘉融域,华悦氿峰,东城一品,君悦天禧,现主力在售高层127#、131#、132#、133#房源，共计约700套，面积85，159-185,258平米不等，均价约8500元/，房源去化不足90套，库存量较大。,项目库存房源
4、充足，且地理位置优越，与本案有较强竞争。,对外主打价格和优惠，以吸引市场关注。,项目后期库存5栋大面积高层房源，会对本案大面积房源去化产生较大影响。,目前主力在售高层2#楼，面积169、166平米两积户型，现房源剩余约40套左右，均价约8500元/平米，预计9月加推高层6#楼，共98套，价格暂未知。,项目通过加大对展示面及展示品质，提升项目品质，打造高端物业调性。,预计后期房源100套左左右，面积暂未知,后期房源，约60套，主力面积235295,库存套数25套，主力面积：164-169 ，均价8500元/,库存610套，主力面积：159-258 ，均价8500元/,苏宁天氿御城,远东溪隐府,东
5、氿一号,融创氿园,库存套数160套，主力面积：187，均价7900元/,库存110套，主力面积：225310 ，均价8300元/,万达广场,库存30套，主力面积：235-295 ，均价13000元/,9月加推七区高层，186套，主力面积185241,在售贷量： 约17万方,本项目,8月,9月,10月,11月,12月,14年,15年,16年,万庭嘉融域,远东溪隐府,苏宁天氿御城,万达广场,后期加推房源，约560套，主力面积160180,后期市场库存：约21万方,区域内大面积在售及库存充足，对本案后期房源去化存在较大影响，整体市场流量年均约15万方（含别墅）。,已售,高层在售,别墅在售,未推,未推
6、,目前主力在售六区87187平米高层房源，均价约7900元/平米，预计9月份加推七区高层产品，面积88、123、143、191、241平米。,全年货量充足，与本案区位配套相近，为本案主力竞品，后期竞争较大,对外主力释放价格和优惠信息，加大对客户的吸引力。,融创目前小面主力在售93127平米房源，已不足30套，大面积房源主要以155、225、310平米为主，去化速度较慢，项目成交均价为8300元/平米，后期将推出最后10万方货量，具体户型现正规划中；,目前小面积房源基本售馨，但后期会有近10万方货量入市，会在量分流客户，竞争激烈。,公交站台,报广,对外主打价格信息，以价格和优惠吸引客户关注。,预
7、计后期房源350套，面积暂未知,10月开始推货，主力面积推106147平米，共约8万方,库存套数30套，主力面积：93-127 ，均价8300元/,库存154套，主力面积：87-125 ，均价5500元/ ,库存套数560套，主力面积：87-143，均价8200元/,库存90套，主力面积：85136 ，均价8500元/,9月开始加推七区产品，1118套，面积87143平米,剩余10万方体量，正在规中，首批年底入市,在售货量：约8.9万方,苏宁天氿御城,东氿一号,融创氿园,碧桂园,万庭嘉融域,华悦氿峰,苏宁天氿御城,融创氿园,8月,9月,10月,11月,12月,14年,15年,16年,小面积户型
8、在售及后期库存充足，整体市场流量年均约25万方。市场竞争激烈。,东方一品,10月推货，300套，主力面积推122138平米,后期货量：约56万方,剩余10万方体量,碧桂园,整体市场来看，宏观调控时代，钱荒时代，市场资金紧缺，整体不容乐观；宜兴区域内市场来看，人口局限，购买力有限，但各大楼盘相继走低价策略，后期市场将陷入价格战；本案周边竞品林立，伴随着各大新项目入市及丁山客户分流，后期区域内竞争形势进一步加大；,宜,宜兴地处长三角经济圈，是我国著名的陶都、环保之乡和教授之乡，江苏省重要的工业、旅游城市，华东地区著名的生态园林旅游景区，苏、浙、皖三省接壤地区重要的商贸综合服务中心，已被列为江苏省重
9、点发展三级类中心城市。 宜兴地处经济发达的长江三角洲地区，综合经济实力在全国县（市）中名列前茅。宜兴的开放型经济在全国处于领先地位，是江苏省重要的对外贸易出口基地之一。宜兴是中国优秀旅游城市，以“陶的古都、茶的绿洲、竹的海洋、洞的世界”等自然和人文景观闻名于世，被誉为“沪宁杭后花园”。宜兴工业较为发达，形成了环保产业、电线电缆产业、精细化工产业、陶瓷产业、纺织服装产业、冶金产业等多个产业群。,宜兴市总面积约为2039平方公里，行政区范围包括：宜城、丁蜀、屺亭、湖洑、高塍、大浦、新庄、芳桥、周铁等9个城镇和1个国家级环保科技园，其中宜兴政府所在地为宜城。市域户籍人口约为106万，其中宜城为34万
10、，丁蜀为11.6万；远期规划（2020年 ）人口为121万，其中宜城人口50万，丁蜀20万人口。,地理区位：地处长三角城市群宁杭发展轴,中国著名陶瓷之都 宜兴已有6000年的制陶史，现有陶瓷企业近千家，产品主要有日用陶瓷、建筑陶瓷、工艺美术陶瓷、工业陶瓷及紫砂陶瓷五大类、2000多个品种。其中无铅釉下彩餐具、耐磨耐腐的工业陶瓷、美术陶瓷、纳米陶瓷材料、陶瓷机械、紫砂工艺品等在国内外市场占有相当份额。 长江三角洲生态旅游城市 宜兴是陶文化、茶文化、竹文化、洞穴文化兼具的独特旅游胜地。著名景点有徐悲鸿纪念馆、范蠡洞、善卷洞、龙背山森林公园、宜园、竹海等多处著名景点。苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市 宜兴工业基础较好，已逐步形成了以环保、陶瓷、冶金、精细化工、电线电缆、化纤织造、服装服饰等为主的产业集群，以及包括机电、轻工、新材料、新能源等行业门类齐全、布局合理和协作配套能力强的产业结构。 宜兴的开放型经济在全国处于领先地位，宜兴是江苏省重要的外贸出口基地，全市共有500多家外贸产品出口企业，出口产品涉及纺织、服装、化工、陶瓷等9个大类近千个品种。,
