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2、托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。 请说出(1)评估该综合楼的技术路线； (2)应搜集、审核哪些资料? (二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配? (三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作? 二、单项选择题 (共2大题，4小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。) (一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心，该块土地使用
3、证上记载，土地的用途为农用地，根据估价人员实地考察，该块土地上巳建有砖厂等附属设施。商服中心于2003年3月开工，现正在建设当中，估计2004年12月完成。 (1)征地补偿费应按( )用途予以计算。 A农用地 B商业用地 C工业用地 D当地政府制定的标准 （2)要估价届时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应选择( )。 A估价对象的状况和房地产市场情况均为2004年12月。 B估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2004年12月。 C估价对象的状况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。 D估价对象的状况和房地产市场情况均为2003年3月。 (二)甲公司于1980年通过划拨方
4、式取得一块土地，并在其上建设一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。 (1)此房地产的抵押价格为( )。 A建筑物价格加土地的现时价格 B土地的现时价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金 C建筑物的价值 D等于房地产重置价减去建筑物的折旧费 (2)此房地产的建筑物价值( )。 A等于重置价减去可修复部分的修复费用 B等于重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧 C等于重置价减去耐用年限计算的折旧额 D等于重置价减去根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况，以及宗地周边 状况，最后确定折旧
5、额。 (3)出租租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。A无影响 B. 对象的价格C估价对象的价格 D影响三、指错题 (下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分)某居住房地产估价报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)某居住房地产估价结果报告 一、委托方：田X X 二、估价方：x x房地产评估有限责任公司 三、估价对象：田X X拥有的x x市五四西路35号41301号住宅(包括生地) 四、
6、估价目的：房地产抵押贷款 五、估价时点：2001年5月23日 六、估价依据：(略) 七、估价原则：(略) 八、采用的估价方法 本估价采用比较法、成本法综合评估。 九、估价结果：2001年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万元整。 十、估价人员：(略) 十一、应用时效：本评估报告使用期为三年。 x x房地产估价有限责任公司2001年5月23日某居住房地产估价技术报告一、个别因素分析估价对象位于x住宅小区，建筑物为七层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象41301号是位于建筑物内的
7、一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积22295 平方米。楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室内均为立线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。其中，客厅全瓷地砖铺面，设有木质书架，客厅与南阳台间设有双层门(内层为立线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，立线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，大客厅与过厅间设有立线雕花椎拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧室木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封闭。楼梯为大理石铺面，铁艺扶手，楼梯斜顶以立线雕花玻璃装饰。楼下两室一厅，独立厨房，并设两个封闭北阳台(一大
8、一小)，一卫生间。其中，客厅全瓷地砖铺面，北侧设有立线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有立线雕花通往卧室；两室均为木地板。水电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰，外设普通防盗门，并设有单元对讲系统。被评估对象于2000年初投入使用，并取得房产所有权证及土地使用权证。 二、区域因素分析： 估价对象位于x x市五四西路35号41301号。其所在的建筑群为1999年底新建的 住宅小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车经过，交通便利。小区与x x市竞秀公园一墙之隔，环境幽静；此外，小区距x x市高新技术开发区、燕赵大酒店、 时代商厦、人民广场、市政府
9、等均不远。小区附近商业、服务业也较为繁华，这些都为居民 购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用：根据估价对象的具体情况和估价目的，本报告采用比较法、假设开发法分别进行估价。 六、估价测算过程 1比较法将估价对象与较近期内发生交易的类似实例加以比较对照，对已发生了交易的类似实例的已知价格加以修正，得出最可能实现的合理价格。 (1)比较实例确定 比较实例A坐落在x x市五四西路35号的42401号房产，建于1999年为七层砖混结构，房主金x x。实例A是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第四层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积
10、222.95 平方米。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下一室一厅，独立厨房并设两个封闭北阳台(一大一小)，一卫生间；水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内一般抹灰。418号车库建筑面积18.91平方米，位于楼下院内。该房产为私有房产。 比较实例B坐落在XX市五四西路35号的21502号房产建于1999年，为七层砖混结构，房主张x x。实例B是位于建筑物内的一套单元住宅，位于顶层，室内三层错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积343.59平方米。其中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅、设有一封闭南阳台、一卫生
11、间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一厨房；三层两室 一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。室内高档装修：客厅轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装饰，设有电视墙，地面抛光大理石铺面；卧室设有灯池，地面铺有实木地板，墙壁乳胶漆装饰，其中一间设自隔断阁楼一个；餐厅、厨房、卫生间、南北阳台地面均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客厅与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装饰。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91 平方米车库一个。楼上附有50 平方米室外阳台一个。该房产为私有房产。 比较实例C坐落在x x市五四西路35号的1
12、1301号房产建于1999年，为七层砖混结构。房主 王x x。实例c是位于建筑物内的一套单元住宅，位于第三层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积22138平方米。其中，楼上为一室两厅，设有一封闭南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下两室一厅，独立厨房，并设一封闭北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设施齐全，设有暖气、煤气、有线电视系统，24h热水。估价对象室内装修豪华：楼上小客厅磨砂吊顶，并设灯池，地面铺设全瓷地砖，木包门与大客厅相连，大客厅石膏吊顶、设有大型灯池，墙壁刷有高档印花壁纸，设有木质电视墙，地面铺设高档大理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧室全木壁橱，全瓷地砖，室内
13、刷有高档壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装饰相同，楼上卧室与楼下装饰相似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为私有房产。考虑到上述三例所属权益状况与估价对象相同，可比实例的结构、地理位置、使用功 能、交易日期与估价对象接近，四者具有较强的相同性和可比性，故选此三案例作为比较案 例。详见表一：表一案例项目比较实例A（金XX）比较实例B（张XX）比较实例C（王XX）评估标的物（田XX）1、交易日期2001.4.232001.1.222001.3.272001.5.222、建造日期199919991
14、99919993、地段等级二类二级二类一级二类二级二类二级4、结构砖混砖混砖混砖混5、用途住宅住宅住宅住宅6、保养好好好好7、交通便利便利便利便利8、所在层数第四层第五层第三层第三层9、建筑面积222.95M2343.59M2221.38M2222.95M210、单价1750元/M21800元/M22500元/M2 (2)估价计算： 交易情况修正： 评估标的物与比较实例A、B、C的交易形式相同，无需进行修正。可比实例的交易情况修正率如下： 实例A100100 实例B=100100 实例C100/100 交易日期修正： 2001年1月至2001年5月，XX市各商业用房价格每月在前一月基础上上涨0.5%，故各宗可比实例的交易日期修正率如下： 实例A100 (1十0.5)100=100.5100实例B100 (1十0.54)/100=102100 实例C100 (1十0.52)/100=101100 区域因素修正； 实例A、c位于x x市五四路35号佳辉小区，B位于x x市五四路20号竞秀小区，故各宗可比实例的区域因素修正率如下： 实例A=100100 实例B=100/98 实例C=100100 个别因素修正： 实例A、B、c物业管理相同，建筑日期、建筑结构及内部设施相似，所处层数及内部装饰各异，故各宗可比实例
