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1、南宁市总工会宿舍区及民族商场片区旧改项目国有土地上房屋征收补偿安置方案根据城市建设规划需要，需对南宁市总工会宿舍区及民族商场片区旧改项目范围内国有土地上房屋实施征收。 根据国有土地上房屋征收与补偿条例 （国务院令第号）、 南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法 (南府发号）、南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知（南府规号）及南宁市国有土地上住宅房屋征收货币化安置实施细则（南府规号）等有关规定，并结合本项目实际情况，制定本方案。一、项目简况南宁市总工会宿舍区及民族商场片区旧改项目位于民主路、人民东路交会处。土地级别分别为商业一级， 住宅一级，办公一级。经调查，项目总用
2、地面积约亩；被征收房屋面积约万 ，其中住宅面积万 ，非住宅面积约万 ；涉及被征收人户，其中被征收单位个，房改房户，私人自建房户 （具体数据以实际签约为准）。二、房屋征收范围民主路、号。- 1 - / 21沙井街、号。人民东路号， 号（含号临街、 、号一层店面） ，号（民族商场交界消防通道地面上层局部征收，与民族商场东侧一层店面），号（含民族商场临街一层店面）。上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的具体界线，均以市规划局出具的规划蓝线图最终确定的范围为准。蓝线图自公告之日起在项目征收范围张贴公布（张贴地点：兴宁区民主路号、号，人民东路、号、沙井街、号），相关单位或个人可以到兴宁区房
3、屋征收补偿和征地拆迁办公室查询（联系方式：）。三、房屋征收部门房屋征收部门： 南宁市城乡建设委员会， 日常管理工作由南宁市国有土地房屋征收补偿办公室负责。征收实施单位：兴宁区人民政府。兴宁区人民政府受南宁市城乡建设委员会的委托， 承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。四、评估机构确定和救济途径（一）根据关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知（建房号）房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定， 被征收人在个工作日内协商不成的，由征收实施单位组织被征收人投票选取或者采取摇号、抽签等随机方式确定。- 2 - / 21（二）被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构
4、应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的， 应当自收到评估报告之日起日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。（三）房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起日内对评估结果进行复核。复核后，改变评估结果的， 应当重新出具评估报告； 评估结果没有改变的， 应当书面告知复核评估申请人。（四）被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的， 应当自收到复核结果之日起日内， 向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为补偿依据。五、评估与补偿（一）被征收房屋的价值， 由选定的房地产价格评估机构按照房屋征收政策有关法律、 法规等有关规定进行评估，
5、评估报告作为征收补偿依据。（二）被征收房屋价值的补偿， 不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。类似房地产是指与被征收房屋在区位、 用途、面积、 建筑结构、新旧程度、权利性质、档次等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格， 是指被征收房屋类似的房地产在评估时点的平均市场价格， 确定被征收房屋类似的房地产市场价格， 应当剔除偶然的和不正常的因素。- 3 - / 21（三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋， 由评估机构出具的分类评估报告按本方案第八、 九、十条规定进行补偿。（四）房屋征收部门、 房屋征收实施单位与被征收人应当订立房屋征收补偿安置协议（以下简称协议）。协议生效后
6、，按照协议的约定进行搬迁。六、住宅房屋的补偿根据本项目情况，住宅房屋补偿采取货币补偿或产权调换方式。（一）选择货币补偿.货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价值以评估公司出具的分户评估报告给予补偿。.选择货币补偿的被征收人，符合条件可按货币补偿给予奖励。（二）选择产权调换补偿.征收住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按照有证房屋套内面积：调换或者选择按照建筑面积：调换，也可选择货币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿。（）按照套内面积：调换的，产权调换房屋套内面积超出被征收有证房屋套内面积的部分（含相应公摊面积）应结算差价，超出的面积在平方M 以内（含平方M ）的部分（含相应公摊
7、面积），按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出的面积在平方M 以上的部分（含相应公摊面积），- 4 - / 21按照征收决定公布时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。（）选择按照有证房屋建筑面积：调换的，产权调换房屋面积超出的面积部分， 按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。（）选择货币补偿和房屋产权调换相结合的，被征收房屋面积可分为产权调换面积和货币补偿面积, 双方协商补偿在签订协议中确定。选择套内面积进行产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换套内面积及其对应公摊面积;选择建筑面积产权调换的，其剩余
8、货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换建筑面积。应得货币补偿由房屋征收部门按房屋估价报告计算的住宅房屋货币补偿款给予补偿，对选择货币补偿的部分可以给予奖励。.征收住宅房屋需要产权调换的，房屋征收部门提供的产权调换房源应为全产权房屋。. 被征收住宅房屋需要产权调换的，在按地段调换比例调换后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足平方M ，且被征收人在本市城市规划区内他处无正式住房的，按套内面积平方M作为保障调换面积。超出应置换房屋套内面积在平方M 内（含平方 M）的部分，按照征收决定公告时本市上一年度经济适用房最低价结算差价； 超出应置换套内面积在平方M 以上的部分（含- 5 - / 21
9、相应公摊面积） ，按照征收决定公告前房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。. 用于产权调换的房屋面积，应接近被征收房屋面积。.被征收人选择产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号以签订补偿协议为准，原则上先签约和搬迁交房的， 先选房；同时完成签约和搬迁的，以抽签、摇号等方式确定选房顺序。产权调换房源地址：项目改造范围内,具体房源面积、户型、楼层、位置等信息以项目现场办公室公布的为准， 供被征收人选择。.被征收人自行选择地点调换房屋的，应在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起日内， 向房屋征收实施单位书面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点， 结清被征收房屋评估价值总额与用于
10、产权调换房屋售价总额的差价。 如逾期申请的不予受理。七、非住宅房屋的补偿根据本项目实际情况， 非住宅房屋补偿采取货币补偿或产权调换方式。（一）选择货币补偿. 货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价值以评估公司出具的分户评估报告给予补偿。. 杂物房原则上只能货币补偿。（二）选择产权调换补偿- 6 - / 21被征收房屋为产权商业铺面， 选择在本项目新建商业铺面回迁，按建筑面积：的比例进行产权调换，调换铺面建筑面积超出被征收铺面建筑面积的部分， 以房屋征收决定公告日期为估价时点，按被征收铺面的评估单价和调换铺面的评估单价结合超出的面积结清差价；调换铺面建筑面积不足被征收铺面建筑面积的
11、，按被征收铺面的评估单价结合不足面积给予货币补偿。被征收人自行选择地点调换产权商业铺面的，应在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起日内， 向房屋征收实施单位书面提出， 并以房屋征收决定公告日期为估价时点， 结清被征收铺面评估价值总额与产权调换铺面评估总额的差价。 如逾期申请的不予受理。八、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿（一）规划、土地、建设批准手续均未取得的房屋，不予补偿。（二）年月日以前建成的单位自管公房、 直管公房和私人自建房 ,规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的给予补偿。（三）年月日至年月日前建成的单位自管公房、直管公房、房改房和四层
12、以下（含第四层）的私人自建房，规划、土地、建设批准手续不齐全的， 按该征收项目同类房屋分类估价价格的给予补偿。（四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有- 7 - / 21权证（不动产权证书） 的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的补偿。对上述手续不全的被征收住宅房屋可选择产权调换， 按上述规定确定应补偿的面积后， 再按照套内面积或建筑面积进行产权调换换算。超出的面积，以折算后的建筑面积，按征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。（五）年月日后建设的手续不全、 无房屋所有权证 （不动产权证）的房屋不予补偿。（六）房屋建造年份和用途的确认按房屋征收实施单位或被
13、征收人提供政府部门出具的土地、规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等确认，无法确定建造年份和用途的， 由被征收房屋所在辖区政府（开发区管委会）组织本辖区内的规划、建设、国土部门确认。（七）房屋建筑面积的确认.根据房屋征收实施单位和被征收人双方认可的丈量结果确认。.根据房屋征收实施单位或被征收人委托的具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果确认。.房屋征收实施单位或被征收人委托测绘的，应在测绘前日通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘人员入户测绘。被征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入户测绘的情况进行说明，并由被征收房屋所在地的街道办事处或社- 8 - / 21区派员见证， 其房屋面积由房屋征收实施单位根据相关材料予以认定，按认定结果处理。九、对改变用途房屋的补偿（一）年月日前，改变用途的房屋，被征收人可按房屋权属证明标注用途进行补偿或按以下
