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1、中指研究院保利 2019 年年度业绩解读保利：营收净利再创新高，生态平台加速成型 4 月 15 日晚，保利发展控股集团股份有限公司（SH600048）（以下简称保利发展）交出了 2019 年度经营成绩单，并以优秀业绩兑现向投资者的承诺。作为行业领军企业， 在市场浪潮中保利发展始终保持稳健发展态势，2019 年，保利发展有效把握市场主流需求，持续优化、升级产品，强化了一二线城市及核心城市群的深耕力度，实现了新一轮的业绩增长。报告期内，保利发展实现签约销售 4618 亿元，位列行业前五、央企第一。实现营业总收入 2360 亿元，同比增长 21.3%；净利润 376 亿元，同比增长 43.6%； 归
2、母净利润 280 亿元，同比增长 47.9%，收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。此外，保利发展充分发挥多元化融资优势，有息负债综合成本仅 4.95%，显著优于行业平均水平。另外，在一主两翼战略下，保利发展积极拓展房地产金融与社区消费服务业务板块， 谋求新的利润增长点，期望通过三者的协同作用，不断完善多元的利润增长模式。 销售表现：业绩高增长，综合竞争力显著提升受惠于中国城镇化进程和房地产市场的发展，保利在过去几年里实现了持续的高速增长，经营绩效不断提升。2019 年保利发展全年销售金额 4618 亿元，销售面积 3123 万平方米，同比分别增长 14.1%、12.9%。全年实现营业收入 2
3、360 亿元，净利润 376 亿元， 同比分别增长 21.3%、43.6%，净利润增速继续高于营业收入增速。其中，归属于母公司股东的净利润为 280 亿元，同比增长 47.9%，收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。图：2017-2019 年保利营业收入及归母净利润情况250020001500100050002360194514661561892802017年2018年2019年营业收入（亿元）归母净利润（亿元）营业收入同比增长率归母净利润同比增长率60%50%40%30%20%10%0%-10%保利的销售金额贡献仍主要来源于一二线城市，公司聚焦的 38 个核心城市销售额贡献率达到 77%，其
4、中在珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。得益于城市深耕战略，保利在越来越多的核心城市拥有领先市场地位，单城签约额超过百亿的城市达 13 个，合计销售金额达 2500 亿元，销售贡献占比达 54%。图：2017-2019 年保利不同等级城市销售金额贡献率 财务表现：强化现金流管控，利润水平持续向好图：2017-2019 年保利负债率情况86.45%80.55%77.79%77.28%77.97%56.91%100%90%80%70%60%50%40%2017年2018年2019年资产负债率净负债率2019 年，保利的资金管理能力有所增强，主要表现为全年累计实现销售回笼 4312亿元，资金回笼率达
5、 93%，较 2018 年提升了 5 个百分点，保持在历史较高水平。此外，资产负债率为 77.79%，较 2018 年下降 0.18 个百分点；净负债率为 56.91%，同比大幅降低 23.64 个百分点，负债率为业内较低水平。资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力。账面有息负债 2700 亿元，有息负债综合成本仅约 4.95%，同比降低 0.08 个百分点，继续保持业内领先优势。2019 年，保利的利润水平持续向好，毛利率、结算毛.利率、净利润率连续三年稳中有升。得益于结转项目价格上升及运营管理能力的提升，保利的毛利率及房地产结转毛利率分别同比提升 2.48、2.69 个百分点至 34.97
6、%、35.38%；净利润率为 15.91%，同比提升 2.47 个百分点。图：2017-2019 年保利利润水平2019年15.9%35.4%35.0%2018年13.4%32.7%32.5%2017年13.5%30.5%31.1%净利润率结算毛利率毛利率 运营表现：持续深耕一二线城市及核心城市群，充足土储提供发展动力图：2018-2019 年保利待开发面积及拓展容积率面积情况100009000800070006000500040003000200010000待开发土储面积（万）拓展容积率面积（万）20%91548112311626804.0%-1.4%-1110%0%-10%-20%2018
7、年2019年同比变化2019 年，保利放缓增量拓展，拓展项目 127 个；新增容积率面积 2680 万平方米， 较 2018 年降低约 14%；拓展成本为 1555 亿元，较去年同期降低 19.3%。保利持续加大一二线城市及核心城市群的渗透深耕，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。通过产业合作、旧改、收购等方式获取项目数量不断增加， 多元化土地拓展能力持续提升，有效补充优质资源。截至 2019 年末，保利的待开发土储面积为 8112 万平方米，其中，38 个核心城市占比达 58%，六大城市群合计占比 88%。 业务拓展：坚持服务为本，不动产生态发展平台加速成型保
8、利结合行业发展新趋势与市场新特点，基于“不动产生态发展平台”的发展战略， 坚持以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼，实现企业高质量发展。通过延展不动产全产业链，提前布局物业管理、销售代理、会展、康养等服务领域， 为人民美好生活提供综合解决方案；以产融结合为经营理念，发挥资本对产业的赋能优势，不断丰富不动产生态平台内涵。物业板块方面：保利物业于 2019 年 12 月 19 日在香港联交所主板上市，募集资金超 54 亿港元。截止 2019 年 12 月 31 日，保利物业在管面积达 4.98 亿平米，合同面积达到 2.87 亿平米，物业管理项目超过 1000 个；实现营业收入约 59
9、.67 亿元，同比增长41.1%，净利润 5.03 亿元，同比增长 49.7%。康养板块方面：截至 2019 年保利已在机构养老、社区养老、适老用品、健康产业展览、养老金融等领域实现了多元布局，获得了丰硕成果：已落地养老机构 7 家，总床位数 2205 张，在营的 6 家养老机构，已有 3 家通过民政部的五星级评定，广州天悦和熹会即将开业。布局多个微型社区养老机构，覆盖华北、华东、华南、西南等区域的重点城市；保利和品获得 23 项国家专利；连续六届举办国内规模最大、专业性最强的老龄产业博览会-中国国际老龄产业博览会；连续三年协办世界第三大、中国最大的福祉及康复博览会-中国国际福祉博览会；与太平
10、保险成立首支养老基金等。经纪代理板块：持续推进整合工作，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国 200多个城市，代理项目近 2000 个，市场竞争力持续提升。商业管理板块：截至 2019 年 12 月 31 日，商业管理面积达 268 万平方米，其中购物管理中心管理面积达 153 万平米，酒店管理面积达 94 万平米，以轻资产模式实现品牌及管理输出。不动产金融方面：保利发展在管基金管理规模近 1200 亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。 社会公益：积极响应国家号召，不断践行央企社会责任保利发展在实现企业高质量稳健发展的同时，注重与利益相关方同享，同心，同创。建立与股东“共享收益
11、，共同成长”的回报机制，致力于向股东提供积极合理的分红方案；坚持刚性及改善型需求定位，回归房屋居住属性，为客户提供自然舒适的住宅产品与全链条的居住服务，构筑亲情和院式社区文化，改善人居环境；充分保障员工权益， 发现、培养和选拔不断追求成长的人才，助力员工个人价值增值；始终恪守诚信、公平、公开的供应商筛选流程制度，不断扩大优秀供应商合作范围与规模，与合作方创建共赢局面；积极参与公益扶贫活动，依托“和基金”公益平台为贫困地区儿童播撒梦想与希望的种子，通过就业扶贫、消费扶贫、教育扶贫，响应国家乡村振兴战略，为推动新型城镇化建设贡献力量。年内，保利响应中共中央、国务院号召，加大扶贫资金投入，向中央企业
12、贫困地区产业投资基金投入 3.3 亿元，助力贫困地区产业发展，带动贫困人口精准脱贫。2018 年保利集团创新推出“培训+就业”的扶贫模式“星火计划”，公司协同集团将扶贫与就业帮扶有机结合，专门针对建档立卡贫困户适龄子女，在经过专业的技能培训后， 让其进入保利物业实习就业，从而实现精准脱贫、长效脱贫。2019 年，星火班已覆盖在山西、内蒙古、云南、广西 4 个省区的 6 个定点扶贫县，公司积极探索在课程上、学制上、形式上的创新。保利星火班迄今顺利举办三期，共计为 193 名贫困户子女提供保利物业就业岗位。新冠病毒疫情发生以后，保利发展控股集团海内外、各战线的员工积极响应捐款倡议，汇聚起了抗击疫情的点滴力量，合计捐款逾 300 万元善款，已分批次捐赠于救助疫情防控工作的医疗机构、医务人员、困难病患者及其他需要救助的困难群体。公司精准驰援湖北疫情防控单位，疫情爆发后及时将总价值 3600 万元的 165 类生活物资精准捐赠给了武汉十一个市区的“方舱医院”，同时将给职工准备的部分防疫物资优先捐献给了江夏第一人民医院。此外，公司还将从海外全力采购的1.8 万个医用口罩、9000 件防护服等防疫物资，精准捐赠到了湖北省同济医院、省妇幼等的 7 家一线疫情防控单位。
