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1、地产财务经理谋略 财务管控全能手 管理平台搭建 成本控制 融投资管控 纳税筹划 2 房地产行业的财务管理 房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产行 业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，必须采取相应的措 施，提高财务管理水平。 措施一措施一 改善财务管理方法，提升财务管理水平。 措施二措施二 使财务管理系统能够为高层决策者提供充足的管理决策信息。 措施三措施三 有效降低企业运营风险。 措施四措施四 构建并完善财务管理体系 措施五措施五 促进核算型财务，向管理型财务转变。 3 地产财务经理谋略架构图 四大战略夯实企业财务管理基础 谋略一谋略一 特殊时期地产财务经理重新定
2、位，成为企业的理财专家 管理现实：地产企业财务管理现状与目标矛盾突出 内容要点：房地产企业财务管理现状、财务管理的七大目标 角色定位：新形势下房地产企业财务经理角色重新定位 内容要点：房地产企业财务经理的角色定位 工作职能：履行五大职责及三大工作任务 内容要点：财务经理的五大职责 财务经理的三大工作任务 谋略二谋略二 强化企业成本管理，节约成本度危机 预算管理：建立房地产企业全面预算管理 内容要点：预算管理特征 全面编制地产企业预算 预算的执行与监督 成本核算：实施可控的项目成本核算 内容要点：支出归集原则 成本核算技巧 成本核算疑难问题解决 成本管理：实施严格的成本管理 内容要点：成本管理
3、成本分配 成本控制 谋略三谋略三 拓展财务利润空间，为企业财富增值 资产管理：实施完备的企业资产管理 内容要点：固定资产管理 流动资产管理 其他资产管理 投资管理：高绩效的投资管理 内容要点：财务费用构成，投资风险分析及防范 融资管理：零风险的融资管理 内容要点：融资现状及对策 融资方式的选择 常用融资渠道 兵法四谋求最大利益的纳税筹划 基础知识：地产行业税种及纳税筹划的基本方法 内容要点：房地产税种计算依据 税收筹划的基本方法 纳税筹划：四种主要房地产税收的纳税筹划 内容要点：营业税纳税筹划 土地增值税纳税筹划 房产税纳税筹划 企业所得税纳税 筹划 谋略四谋略四 谋求最大利益的纳税筹划 基础
4、知识：地产行业税种及纳税筹划的基本方法 内容要点：房地产税种计算依据，税收筹划的基本方法 纳税筹划：四种主要房地产税收的纳税筹划 内容要点：营业税纳税筹划 土地增值税纳税筹划 房产税纳税筹划 企业所得税纳税筹划 4 谋略一谋略一 特殊时期地产财务经理重新定位， 成为企业的理财专家 管理现实：地产企业财务的管理现状与目标矛盾突出管理现实：地产企业财务的管理现状与目标矛盾突出 房地产行业是资金密集型的高风险行业， 面对全球经济下行带来 的激烈竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性的核心竞争 能力，必须提高财务管理水平。财务经理既是企业法人治理结构的重 要一环，也是企业经营管理的一个重要的组成
5、部分。财务经理参与与 企业的日常经营管理，肩负着对企业财务运行进行全过程监控的职 责。财务管理作为企业财务管理的核心系统之一，应成为房地产企业 实现长期发展战略的有效管理控制工具。 虽然财务经理在企业的组织结构中占有重要的地位， 可是财务经 理在处理工作的现实中却面临着一些困境。 一、 房地产企业财务经理的无奈 1.、房地产企业财务管理现状 第一，在会计核算方面，缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停 留在记账和编制财务报表的阶段。 第二，财务管理的统一和集中程度不足。许多房地产企业各个项 目公司/项目部核算体系互不相同财务软件和核算标准不统一， 难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。 第三，财
6、务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分 析等管理职能基本处于空白， 虽然很多企业不同程度上建立了工 程预算和财务预算等基本机制， 但其内容和管理方法距实现战略 5 的需求尚有较大差距。 第四，由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些房地产企业 的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进 行管理，造成公司的管理控制能力下降。 第五，资金管理多头、分散，客观上增大了房地产企业管理和风 险控制的难度。 2、房地产企业财务经理面临的现实困境 财务经理面临的现实困境 职务不到位权责不到位素质不到位制度不到位 二、 房地产企业财务管理的目标 1、为管理需求提供数据分析基础 2、为管
7、理决策提供有效支持 3、实现对房地产开发项目全过程资金和成本监控 4、降低运营风险 5、实现对房地产企业整体的风险控制 6、实现在共享平台上的动态决策和动态管理 7、达到房地产 企业在平衡有效配置企业资源基础上的持续 发展 角色定位：新形势下房地产企业财务经理角色的重新角色定位：新形势下房地产企业财务经理角色的重新 6 定位定位 一、 全局管理者 二、 战略计划领导者 三、 企业财务管理者 1、营运资本管理 营运资本管理也逐渐成为公司的一项重要内容。一般来说，房地产企 业的营运资本管理包括现金和有价证劵管理、应收账款管理、信用管 理和存货管理等内容。财务经理应解决好一下问题： 第一，处理好营运
8、资本获利能力和风险之间的关系； 第二，决定流动资产的最佳水平； 第三，决定流动资产的融资结构，处理好短期融资和长期融资的比 例关系。 2、投资决策 3、筹资决策 房地产企业进行外部融资时， 财务经理要考虑的一个基本问题就是资 本结构决策。 资本结构决策是企业财务状况和发展战略的一项基础因素， 财务经理 要妥善处理好影响资本结构决策的各种因素， 根据房地产企业开发的 需要，确定合理的负债规模，在合适的时机，以最合适的方式融到资 金，实现企业价值的最大化。 四、 内部控制及监督者 1、建立合理、有效地内部控制制度 7 2、确保企业高效率地完成审计任务 工作职能：履行五大职责及三大工作任务工作职能：
9、履行五大职责及三大工作任务 一、 财务经理应尽的五大职责 所有者监督职责 股东利益保障 公司价值最大化 股东利益最大化 会计基础建设职责 价值管理职责 完善管理系统控制职责 财务经理职责直接目标终极目标 公 司 治 理 公 司 管 理 一、 所有者监督职责 财务经理的监督权责主要包括： 第一，审核公司重要的财务报表和报告，与总经理共同对其质量负 责； 第二，参与审定公司的财务管理规定及其他经济管理制度，监督检 查集团子公司财务运作和资金收支情况； 第三，与公司总经理联合审批规定限额范围内的企业经营性、融 资性、投资性、固定资产购建支出和汇往境外资金及 担保带狂事项； 财务部门的人力资源 管理职
10、责 8 第四，参与审定公司重大财务决策，包括审定公司财务预、决算方 案，审定公司重大经营性、投资性、融资性的计划和合同以 及资产重组和债务重组方案，参与拟定公司的利润分配方案 和弥补亏损方案； 第五，对董事会批准的公司重大经营计划、方案的执行情况进行监 督； 第六，依法检查公司财务会计活动及相关业务活动的合法性、真实 性和有效性，及时发现和制止违反国家法律法规的行为和可 能造成出资者重大损失的经营活动，并向董事会汇报； 第七，接受监事会指导，组织公司各项审计工作，包括对公司及各 子公司的内部审计和年度报表审计工作； 二、会计基础建设职责 基础一：财务报告系统 企业财务报告系统的作用 财务报告系
11、统支持内部与外部两套报告体系，对外提供的财务报 财务报告系统 决策 系统 理财 系统 计划与 预算系 统 绩效计 量系统 薪酬激 励系统 9 告遵循的是国家指定的会计准则；而对内提供的则属于责任会计 和管理会计的范畴，没有统一遵循的准则。 企业财务报告系统的有效性标准（特征） 有价值的企业财务报告体系 能够 分析 成本 结构 能够 与绩 效系 统衔 接 具有 对外 报告 功能 符合 成本 效益 原则 能够 提供 市场 信息 基础二：会计控制机制 1、会计控制的着手点房地产行业是高投入、周期长和高风险的行业， 控制风险是财务管理体系需达到的首要目的。 作为风险控制手段的载 体， 内部控制体系的建
12、立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保 证。房地产企业的内部控制机制应从完善财务核算体系、建立管理会 计系统、建立全面预算管理体系、完善资金管理系统四个方面着手进 行。 2、会计控制的方法 10 组织结构控制 授权批准控制 会计系统与文件记录控制 全面预算控制 财产保全控制内部控制方法 风险防范控制 内部控制报告 电子信息系统控制 基础三：内部审计 内部审计主要围绕企业财务状况的真实性审计、内部控制制度评审、 经营决策审计、经济效益审计、基建工程审计、经济责任审计六个方 面开展工作。 三、三、价值管理职责 四、完善管理控制系统职责 管理增长 （战略与规模） 获取盈利 （利润与回报） 控制风险
13、 （现金与制度） 11 公司营运在客观上存在着一个管理控制系统：这个系统以企业资源和 环境管理为起点，依次历经战略管理、业务规划、经营计划、预算管 理、变差管理、绩效计量、薪酬激励诸环节，各子系统环环相扣。 五、财务部门的人力资源管理职责 对财务经理来说， 会计人员管理包括业务指导、 道德示范、 知识管理、 有效沟通和会计人力资源管理等环节。 财务经理的三大工作任务财务经理的三大工作任务 财务经理既代表企业的所有者（股东），有作为企业管理层中的 领导成员，对财务工作进行全面的、系统的领导与管理，参与企业的 战略管理。财务经理的工作任务是全方位地参与企业管理，运用自己 的职责，对企业的财务工作进
14、行监督、控制与领导，同时也需要借助 外部力量来协助自己工作。 财务经理在企业创造价值的活动中所承担 的工作内容可以概括为总体的工作任务和具体的工作任务。 1、把握总体任务 财务经理应将企业的战略与财务责任融为一体，成为沟通部门 主管的战略经营重心与企业、投资者财务要求的桥梁，财务经理应当 企业资源和环境管理 公司战略管理 绩效计量系统 薪酬激励系统 公司业务规划 年度经营计划全面预算管理 偏差管理 12 全过程参与公司价值创造战略的制定，并与总经理一起，全方位培养 企业的价值管理能力。 财务经理的总体工作任务就是运用自己的专业知识进行财务预 测、财务计划、财务决策、财务控制、财务分析、财务审计
15、与财务研 究工作。 财务管理总 体工作任务 财务预测 财务分析 财务决策 财务审计 财务计划 财务控制 财务预测财务预测-就资金的需求量、利润、风险进行预测就资金的需求量、利润、风险进行预测 财务计划财务计划-对企业的现金收支、 资金、 利润与资本负债进行中长期计 划 对企业的现金收支、 资金、 利润与资本负债进行中长期计 划 财务决策财务决策-利用财务杠杆及各种筹资方式的优劣做好筹资决策的工 作 利用财务杠杆及各种筹资方式的优劣做好筹资决策的工 作 财务控制财务控制-建立健全责任会计体系、 推行全面预算管理， 选好财务控 制指标，控制关键财务控制领域 建立健全责任会计体系、 推行全面预算管理
16、， 选好财务控 制指标，控制关键财务控制领域 财务分析财务分析-进行企业偿债能力、获利能力或上市市值的分析进行企业偿债能力、获利能力或上市市值的分析 13 财务审计财务审计-协助进行外部审计，积极进行内部审计协助进行外部审计，积极进行内部审计 2、安排具体任务 财务经理的具体工作任务是在总体工作任务的指导下对企业财务 工作进行领导与管理，主要内容有战略管理、资本运作管理、会计系 统管理、成本系统管理、财务控制系统管理。 （1）、战略管理 将企业战略与价值最大化的终极目标结合起来； 制定、建议、实施公司财务战略，以支持企业推行其经营战略； 实施与企业战略相配套的资源管理战略； （2）、资本运作管理 资本运作是一个复杂的体系，财务经理要做的工作是巨大的，包 括企业兼并、重组收购在内的资本运作，涉及资产的评估、交易、融 资、谈判等工作。 财务经理必须考虑资本运作的成本与风险，对资产的评估和审计 要特别注意。 （
