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1、,万科西溪项目前期研判,汇报思路,No.3项目条件分析,No.1城西板块分析,No.2竞争市场分析,No.4 定位初步设想,No.5售楼选址建议,城西板块分析 板块位置/历史由来/板块现状/未来规划,板块位置,人文、自然条件优越，居住型板块定位明确,大城西板块,杭州大城西板块位于城市的的西北角，以文教区域为核心，是未来城市外延发展的重点区域 区域拥有丰富的自然和教育资源，未来将成为杭州市大型示范居住区域,板块对比,城西客户以本地为主，需求充裕，供求比与价格属于全市高位水平,板块分布,板块内部三大区域分布，未来发展重心由东向西,大城西板块从其发展历程来看，分为传统住宅区域、新兴住宅区域、未来规划
2、住宅区域 目前传统、新兴住宅区域随着前几轮的开发，土地基本饱和 下阶段重点以西溪蒋村区域为发展重点区域,发展方向,板块未来规划,蒋村规划居住区域,规划中的 浙大西校区,沃尔玛超市,银泰商厦,规划的地铁二号线,浙大国际医疗中心,改建中的西溪风景区,未来规划利好集中，板块发展前景看好,浙大西校区、浙大国际医疗中心、沃尔玛超市、银泰商厦、地铁二号线等规划利好集中在城西新兴住宅区域 随着规划设施的逐一落成，整个大城西将连成杭州成熟的居住区域,竞争市场篇 板块分布/供求分析/竞争对手/客户构成,竞争界定,我们将整个大城西板块作为项目竞争市场，而中部中心区是当前板块发展的重心，因此我们将该区域作为本项目的
3、核心竞争区，而本案所处的西部拓展区由于目前发展滞后，因此定位于未来主要竞争区，此外东部成熟区价格相对较高，因而定位为本案的间接竞争区,本案,城西中心区 核心竞争区,城西成熟区 间接竞争区,大城西板块,城西拓展区 主要竞争区,在售分布,文鼎苑 8500,本案,西城年华 8300,美林湾 7700,兰韵天城 6400,枫华府第 13000,兰庭国际 11850,文箐苑 10000,中豪晴园 9800,成熟区,中心区,拓展区,供应主要集中成熟区与中心区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应,目前城西板块在售项目主要集中于中心区与成熟区 本案所在的拓展区目前没有在售项目,供应分析,供应主要集中成熟区与中心
4、区，本案所处的拓展区目前没有住宅供应,价格分布,成熟区价格最高突破万元，中心区主力价格在8000元/平方米左右,主力价格突破万元,主力价格8000元左右,房型分布,三房成为区域主力房型，间接竞争区域四房比重明显提升,三房为主力房型,四房比重明显提升,面积分布,直接竞争区房型面积跨度较大，间接竞争区以经济二房与舒适三房为主,直接竞争区二房面积跨度大 间接竞争区基本以经济二房为主,直接竞争区三房面积跨度大 间接竞争区基本以舒适三为主,去化分析-整体去化,直接竞争区总去化率为80，间接竞争区为54 去化周期一般在14个月左右 直接竞争区的月均去化套数明显高于间接竞争区,直接竞争区去化明显优于间接竞争
5、区,去化分析-房型去化,板块主力房型三房去化速度：直接竞争区域 大于间接竞争区域,直接竞争区域主力房型三房去化率为83%，去化速度明显高于间接竞争区域 城西板块一房、二房产品相对较为稀缺，市场上有一定程度的需求,去化分析-面积段去化,城西板块主力成交面积集中在80-140平方米,客户分析-客户地图,本案,城西中心区 核心竞争区,城西成熟区 间接竞争区,大城西板块,受到价格影响，客户档次由东向西递减,目前大城西板块客户基本以市区导入为主,客户分析-客户构成,板块公寓客户主要来源于市中心和本区域教育、服务行业,公寓主 力客户,注：以上数据来之各楼盘现场市调汇总,客户分析-客户特征,板块公寓承受总价
6、在115万左右，需求房型以三房为主,未来竞争-供应预判,未来两年供应仅仅79万左右，土地供应渐显稀缺,城西板块未来两年在售楼盘后续供应约为28万方左右，未上市土地供应量在51.46万方左右，共计79.46万方左右，未来区域市场土地市场渐显稀缺,未来竞争-供应明细,2005-2006年城西板块土地供应表,深度挖掘,发现一 无论是直接竞争区还是间接竞争区，住宅市场全部以普通公寓产品为主，产品类型单一,发现二 目前区域产品全部以毛坯为主，装修产品在区域中尚处于空白,低密度产品与全装修物业是目前区域市场的空白点,关键字,规模：直接竞争区10万方以上、间接竞争区5万方以上,价格：直接竞争区6400-85
7、00元/平方米、间接竞争9800-13000元之间,去化：直接竞争区去化率为80%、间接竞争区去化率为54%（去化周期在1年半）,需求：城西板块主力成交面积集中在80-140平方米之间,供求：城西整体供求比1.51，属于全市高位水平,产品：直接竞争区房型面积跨度大间接竞争区以经济二房与舒适三房为主,客户：公寓需求客户主要来源于市中心和区域内教育、服务行业,竞争：未来两年供应仅仅79万左右，土地市场渐显稀缺,总价：城西板块板块公寓承受总价在115万左右,结论,供求,价格,产品,客户,竞争,城西板块属于杭州未来生活示范区域，土地供应稀缺，市场未来前景看好,规模,去化,需求,总价,发现,发现一：区域
8、住宅全部以公寓为主，低密度产品稀缺,发现二：目前全装修物业在区域内尚处于空白,市场机会点,本案项目条件篇 项目指标/地块条件/区位条件 交通条件/配套条件/周边环境,项目指标解读,从经济指标来看，项目属于大型高档住宅项目，但土地成本略微偏高,项目指标解读,本案项目限制,常规容积率对比表,本案受到容积率、建筑限高影响较大 对照常规社区容积率情况来看 项目属于单一型的小高层社区,地块条件解读,属于大型住宅项目，有较强的规模优势 地块整体呈长方形，周边有自然河道景观，地块的可塑性较好 目前地块处于自然状态，尚未开发,项目规模优势明显，地块可塑性较好,区位条件解读,地处杭州市和谐示范区域，城北区域未来
9、规划发展中心区域 紧靠浙大紫荆港校区和西溪风景区，属于未来文化、休闲中心,未来的主要文化、休闲居住中心区域,交通条件解读,目前项目周边交通线路较少，私车出行动线以文一、文二路为主，相对交通配套尚不完善 项目离规划中的地铁二号线古墩路站大约有1公路的距离，相对较远,公共交通体系尚未完善，人口导入基础不具备,配套条件解读,周边配套不足，建议项目用自身配套弥补,本 案,蒋村动迁居住区配套,蒋村原居民居住区配套,项目目前除蒋村动迁居住区和蒋村原居民区中的少数生活配套外，尚无其它配套设施 建议本案以内部配套为主，古墩路配套设施为辅，弥补项目周边配套不足的劣势,周边环境解读,北部：原居民居住区及高压走廊
10、东部：水产品养殖区域 南部：蒋村动迁基地 西部：空地及农居区域,项目属于尚待开发区域，周边环境相对较差，对本案定位的不利影响较大,北部区域,东部区域,西部区域,南部区域,结论,经济指标,区位条件,交通条件,配套条件,环境条件,地块条件,属于大型项目，相对限制较多,具有规模优势,未来潜力板块,公共交通 相对较少,目前只有少数农居配套,目前周边环境相对较差,产品塑造具有一定难度,内部布局上具有一定发挥空间,具有文化、生太双重规划,尚不能满足交通便利的需要,不能够满足便利生活的需要,缺乏塑造极度高端产品的氛围,纯公寓社区指标限制，产品空间小,目前生活配套和出行条件较弱,项目规模优势明显，未来规划前景
11、看好,纯公寓指标限制，定位中高档产品需要在产品上重点突破,定位初步设想 定位注解/成本推导/定位设想/产品建议,由于目前所了解的项目信息较为有限 因此本次项目建议主要在市场信息的基础上结合有限的项目资料 所得出的初步方向性建议 具体策略意见则需与开发商进一步沟通后再作定论,定位前提,产品推导,根据目前已知的经济指标信息，我们认为本项目地块应为纯小高层公寓社区，而由于受到层高的限制，在公寓的排布上可能显得略为紧凑,成本推导,平均楼板价：5000元/平方米,平均建造成本：25003000元/平方米（小高层）,项目公寓产品预计售价 大于9000元/平方米,公寓竞争推导,当前直接竞争板块 （中心区）,
12、价格 上限8500元/平方米,客户 城西板块西区客户及市区中低端客户,本案作为售价9000元/平方米以上的公寓产品 如定位于周边区域市场，则存在一定风险,必须扩大竞争区域 将目前的间接竞争区域转化为直接竞争区域,公寓竞争板块对比,综合评价 自然环境与发展空间是区域最大的优势 本案区域目前综合实力明显不如竞争板块 当前板块存在劣势 产品力将是本案未来竞争的最大砝码,机会挖掘,成本导致本案未来公寓售价可能超出当前核心竞争区范畴,板块目前劣势导致与成熟区的竞争力欠缺,低密度产品是目前整个城西板块的空白点,低密度产品可能是本案产生利润点的一个机会,低密度产品竞争临近分布,1,2,3,4,目前杭州西区与
13、本案板块临近的低密度住宅产品分布主要集中于余杭区的02省道沿线，距离本案大约20分钟车程,低密度产品竞争供应分析,容积率,联排独栋产品线容积率在0.6以下 花园洋房联排小高层公寓产品线容积率在1左右,供应情况,目前直接竞争较少，08年将面临西溪风情供应的竞争 间接竞争威胁较大，02省道板块的低价有较大的竞争威胁,低密度产品竞争去化分析,联排主力面积：250300平方米 花园洋房主力面积：150200平方米,整体去化比较稳定 去化速度与距离市区距离成正比关系,紧靠城西板块联排价格目前在15000元/平方米（大华西溪风情） 相近区域中，联排与花园洋房的价格差距在30左右,低密度产品竞争客户分析,不
14、同产品形成的客户差异,浙江购买力旺盛，特别是在联排的购买方面。,购买联排的客户多来自浙江其他市县，这些客户对杭州认可度较高,购买花园洋房的客户年龄层次较轻，对于花园洋房产品兴趣较高,注：以上数据来之各楼盘现场市调汇总,低密度产品竞争客户分析,对总价抗性较低，更多的是追求舒适性居住，这类客户60更多关注销售单价,总价抗性大，难以成为本项目目标客户,首次置业客户总价承受有限，难以成为目标客户。购买能力较强的客户对单价敏感,总供应情况,区域结构变化：从南线（02省道）向北线（文一西路）转移,产品结构：容积率全部在1.5以下，楼面地价较低，产品的可塑性较大,与项目有竞争关系的土地供量为60万，可建量为
15、75万,土地供应特征,此类产品未来面临的竞争压力较大,低密度产品竞争未来竞争,关键字提炼,联排独栋产品线容积率在0.6以下 花园洋房联排小高层公寓产品线容积率在1左右,容积：,紧靠城西板块联排价格目前在15000元/平方米（大华西溪风情） 相近区域中，联排与花园洋房的价格差距在30左右,价格：,联排主力面积：250300平方米 花园洋房主力面积：150200平方米,面积：,与项目有竞争关系的土地供应量为60万方， 可建量为75万方，产品容积率均在1.5以下,竞争：,低密度产品竞争综合研判,综合评价 本案区位具备优势 但容积率指标成为项目的最大瓶颈,定位建议综合研判,公寓产品,直接竞争区,间接竞
16、争区,去化速度快 价格低，客户面广,去化速度慢 价格高，客户面小,低密度产品,区域空白,成本导致 价格超出范畴,目前竞争力处于劣势,整体去化稳定 本案位置将保证去化速度,容积率与建筑限高将成为本项目产品最大瓶颈,本案作为公寓产品将面临巨大竞争 而定位低密度产品则可能浪费较大容积率指标,定位建议,公寓产品,低密度产品,以公寓为主的混合社区 （受容积率及限高的限制）,提高产品附加值 增强产品竞争力,定位56层花园洋房 尽可能减少容积率的浪费,提高产品力是项目制胜的关键,提高产品力的关键在于产品创新,定位建议,公寓,联排,花园洋房,产品类型,定价理由,由于项目平均楼板价在5000元平方米左右，小高层的建造成本在25003000元平方米左右,预判价格,预计小高层公寓未来销售价格在9000
