华润置地外廊住宅产品标准化体系(完成版)精编版

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1、华润十一城,HMD 2014.05-2014.07,华润置地 外廊住宅产品标准化体系,出现 优势 应用情况 目前存在的问题 研究意义与研究范围,外廊住宅产品 出现,南北通,增加核,廊形成,外廊产品特征,具有板式户型的性能特征，实现户户南北通透。,外廊住宅产品是在单核产品基础上发展演变而成。 单核产品最大的问题为：中户无南北通透、性能较差。 为了提升中户的性能，在单核产品基础上，使中户通透、楼型平整，进而演变为外廊式产品。,（单核产品）,外廊住宅产品主要功能房间均位于南面，各城市对正南北朝向接受度高，因此其应用范围广。,外廊住宅产品优势 规划层面,N,外廊式住宅,点式住宅,正南北日照朝向,包含西

2、向日晒等不利朝向,外廊产品楼型单向受光，因此易于拼接，应用性强，规划灵活度高。,外廊式住宅,点式住宅,灵活拼接、应用性强,点式住宅多面采光、楼型难以拼接,外廊住宅产品端户与中户性能差别不大，均好性强。 传统单核产品中户非南北通，与端户性能差别较大。 而点式住宅各朝向户型性能差异更大。,外廊式住宅,点式住宅,户户均好,北向户、中户性能较差,传统单核产品,外廊式住宅,点式住宅,南北通：通风、采光更佳,中户南北不通、性能不佳,中户南北不通：通风采光较差,传统板式住宅,外廊产品户户南北通透，性能均较好。,外廊住宅产品优势 楼型&房型层面,外廊住宅产品 当前应用情况,外廊式住宅产品无论产品自身，还是规划

3、布局层面，应用性均较强且应用范围广，基本覆盖南北各大区域。 截至2014年7月，全置地7个大区，33个城市均在应用外廊式产品，发展项目近45个，市场总体反应良好。 产品主要分布于沿海及中部较发达城市。,注：此数据为截至2014年4月置地31个城市、43个项目统计数据，不含4-7月新增2个城市数据。,、贵阳,昆明,外廊住宅产品 实践中的问题,先天不足,后天失调,在实际项目管控中，发现外廊产品存在一些问题，主要有先天不足和后天失调两类，需要对外廊产品的基本逻辑进行梳理，着重避免后天失调给公司造成损失。,涵盖已应用外廊产品的六大区域 各大区具有代表性的一线、二线城市 未来将向外廊产品战略倾斜的城市。

4、,研究范围： 本次研究我们在全国范围内选择11个典型城市，对此进行系统研究及梳理。 11个典型城市特征如下：,外廊住宅产品 研究意义与研究范围,研究意义： 针对以上问题，我们将会对外廊产品平台进行系统梳理，掌握外廊产品的特点及规律，从而对未来的管理工作形成有效的指引。,客户群分析 产品面积段 市场抗性 气候特征 最大面宽,通过对十一个典型城市的客户群、产品面积段、市场抗性、气候特征及最大面宽的系统研究及总结，找出各城市的重点关注问题，使外廊产品平台的梳理具有准确性、科学性。,产品设计边界条件,客户及市场层面,气候及规范层面,得出各城市重点关注点,城市中低收入家庭 首次置业 25-35岁，单身青

5、年、新婚家庭和太阳家庭 出行依赖公共交通 简单便捷的娱乐休闲活动,城市中产阶级 首次或二次置业 30-40岁，太阳家庭、新婚家庭和三代同堂家庭 有自己的汽车 家庭型娱乐休闲活动,客户及市场层面 客户群分析,房屋价值诉求,居住体验需求,物理特质和 生活形态,高端置业,追求奢侈享受及对资源的占有，房屋意味着社会标签,追求品位生活，看重产品品质和居住环境，以及配套设施，企业品牌,家庭生命周期驱动的住房改善，房屋是家人安居乐业的居所,买房栖息，对房屋价格高度敏感，房屋是赖以生存的生活栖息场所,品质追求,居住改善,基础置业,高收入的成功家庭 多次以上置业经历 35-55岁，太阳家庭、三代同堂家庭 拥有两

6、辆以上豪华名贵汽车 高层次娱乐休闲活动,中高收入家庭 至少两次以上置业经历 35-45岁，太阳家庭、三代同堂家庭 一辆以上中高档汽车 体现品质品味的娱乐休闲活动,认可房屋的社会标签价值 看重房屋占有的资源，对周边环境、产品品质、企业品牌均有很高要求,对产品品质和舒适性最为看重 追求宜居的居住环境和生活方式,对房间数量、面积、居住舒适性、子女教育等功能最为关注 追求和谐温馨的社区氛围 关注购房性价比和房屋功能的实用性,关注房间数量、面积等基本功能，对交通便利性敏感度极高 缺乏居住经验，对购房总价特别敏感，对产品品质和细节的要求不高,以下为华润置地四类客户的特征分析。,小结： 如上图红框所示，外廊

7、住宅产品的客户群主要：以居住改善线和品质追求线为主。,各城市产品面积段差异不大，可根据自身面积段的不同进行楼型选择。 端户 面积在90-140之间 多为3房2卫产品或4房产品 中户 90以下主要为2房1卫或3房1卫产品,小结： 福州端户与中户面积段相同，均为90以下。 南京、苏州、徐州面积段偏大，端户出现4房产品。 南京有90/50要求，故中户基本均为90以下小3房。,客户及市场层面 产品面积段,客户及市场层面 市场抗性,统计各城市客户问卷调查表，选出对楼型选择影响最大的两项内容：外廊抗性及朝向抗性。,小结： 回家外廊： 各区域对回家外廊均有一定的抗性，客户普遍认为外廊会受到恶劣天气的影响，存

8、在一定的安全隐患。 抗性较大的城市为： 沈阳、大连、徐州等北方地区。 抗性较小的城市为： 合肥、苏州、福州、厦门等华中华东地区。 无抗性的城市： 合肥、上海。 朝向抗性： 各城市普遍对东西向存在抗性。 （注：哈尔滨客户调研数据因故未获取）,气候及规范层面 气候特征,本次研究的11个城市跨越我国严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区以及夏热冬暖地区四大气候区。 城市分布范围广，气候特征差异大，因此可将11个城市划分为以下四个梯队进行研究：,小结： 如上图所示，严寒地区气候极寒、夏热冬暖地区台风频繁，因此，哈尔滨、沈阳、福州、厦门四个城市在楼型选择时要注意考虑气候因素的影响。,在建筑最大面宽控制方面，大

9、致可分为四个梯队：,气候及规范层面 最大面宽,小结： 最大面宽限制决定楼型是否可拼接。 能否拼接决定容积率的高低。 面宽控制较严的城市：徐州、大连 楼型拼接的可能性较小，对其容积率有不利影响。 在梯户比、房型配置及面宽分配等方面要着重考虑。 面宽控制较宽松的城市：苏州、厦门、济南、南京、哈尔滨 楼栋可两联拼，甚至三联拼。 对取得较高容积率有一定好处。,产品设计边界条件梳理 总结,通过对本次11个城市的产品设计边界条件进行梳理与归纳，得到以下表格内容：,综合以上各城市的重点关注问题，展开以下对外廊住宅产品的逻辑梳理。,（注：哈尔滨客户调研数据因故未获取）,楼型专题 典型产品模块研究专题,第一部分

10、： 楼型专题,典型楼型分析,楼型与城市适配,典型基础楼型 单核楼型 & 双核楼型,板式,小结： 众多的衍生楼型均基于两款典型基础楼型，即单核楼型与双核楼型。,单核四户,双核四户,基础研究模块,外廊产品应用范围广，种类丰富。 归根结底，通过分析与提炼，我们可以总结以下两款典型基础楼型。,住户由各自交通核直接入户 仅消防逃生时才用,回家流线、消防流线不重叠 使用频率低、对中户北向干扰小 外廊层数少（18-33F）,回家流线、消防流线重叠 使用频率高、对中户北向干扰大 外廊层数多（1-33F）,端户需通过外廊入户 每天出入均要使用,单核楼型与双核楼型 对应两种外廊形式,定义,图示,小结,双核楼型对应

11、消防外廊、单核楼型对应回家外廊,1. 单核 双电梯,2. 双核 单电梯,3. 双核 双电梯,单核,双核,核心筒模式,（回家外廊）,（消防外廊）,（消防外廊）,两种典型基础楼型根据核心筒配置的不同，可以分为三种模式： 单核双电梯 双核单电梯 双核双电梯,单核楼型与双核楼型 对应三种核心筒模式,评价标准 从六个维度评价三款核心筒：实用率、电梯服务效率、外廊性能、核心筒成本、墙地比及楼型性能。 依据评价结果，分别研究单核双梯、双核单梯、双核双梯的关键问题，并得出各自的应用条件及应用范围。,评价维度,三种核心筒模式 研究与评价,六维度雷达图,三种核心筒模式 评价方法,STEP1：针对六个维度进行描述并

12、评分。,STEP2：选择评分最低项，得出核心筒最突出的问题。,STEP3：针对各自突出问题进行研究。,STEP4：得出各核心筒模式的应用范围。,针对三种核心筒模式，均采用以下步骤进行研究。,接下来，我们以单核双梯模式为例研究其特点及适用范围。,六维度雷达图,1. 单核双梯,单核双电梯 研究与评价,单核双电梯,针对六个维度的特征，以5分制进行评分，找出该核心筒的关键问题。,小结： 该核心筒整体表现较好，在面积、核心筒成本及墙地比等方面，性能均较佳。 最突出的问题为回家外廊的性能较差。,优点： 实用率较高，可应用范围大，能够适配多种面积段的产品。 采用两部电梯，一部剪刀梯，面积较小，核心筒成本较低

13、。 两部电梯产生联动效应，服务效率较高。,难点： 回家外廊受气候影响大。 核心筒面宽较大，影响中户通风采光性能。,端户住户回家的安全性与体验感是回家外廊的主要考虑因素。 主要表现在气候及外廊长度两个方面：,气候影响 严寒及寒冷地区不适宜采用 （哈尔滨、沈阳、大连、济南、徐州） 北方地区冬季漫长、气温极低，雨雪天气容易使外廊湿滑或者结冰，产生安全隐患。 住户从温暖的电梯厅再次经过寒冷的室外廊道回家，体验感较差。 夏热冬暖地区沿海城市不适宜采用 （福州、厦门） 夏季时常伴有台风或强降雨天气，使步行产生困难，此外易产生一定的安全隐患。,I,单核双电梯 回家外廊研究,回家外廊长度影响 外廊长度过长不宜

14、采用 （T5、T6楼型） 回家外廊越长，受气候影响越大，回家过程中越易产生安全隐患。 此外，端户业主回家感受不佳。 外廊长度6m时，结构从两侧连接，廊与中户北向可保持适当距离，减少对中户的干扰，提升中户安全性。,较理想的回家外廊长度及距离,通过以上研究方法，我们得到单核双电梯的应用范围。,应用于： 夏热冬冷地区、夏热冬暖地区部分城市。 在本次研究中仅应用在南京、苏州、合肥、上海四个城市。 回家外廊长度宜短，建议采用T4楼型。 不建议应用于： 严寒地区、寒冷地区、夏热冬暖地区沿海城市。 （哈尔滨、沈阳、大连、济南、徐州、福州、厦门） T5、T6楼型 当地气候适合采用回家外廊。 客户购买力有限，对

15、总价敏感，可以接受回家外廊带来的不利影响。,研究结论：单核双电梯,2. 双核单电梯,双核单电梯 研究与评价,双核单电梯,小结： 该核心筒整体表现较好，性能较优。 最突出的问题为电梯服务效率低。,针对六个维度的特征，以5分制进行评分，找出该核心筒的关键问题。,优点： 实用率较高，适用范围较大，能够适配多种面积段的产品。 每核采用一个电梯，成本较低。 采用消防外廊，对中户干扰小。 核心筒占用面宽较少，中间户性能较佳。,缺点： 交通核只有一个电梯，无联动作用，服务效率较低。,以T4楼型为例，计算33F、18F、15F三种不同层数的楼型中单电梯的服务效率。,电梯服务效率计算： 依据高层住宅相应的电梯测

16、算方法，对电梯5min输送能力、平均运行间隔两个评价维度进行计算。 通过两个维度的评判标准，结合电梯联动性及使用便利性，得出最合适的楼型及电梯的相应配置。,评价标准：,双核单电梯 电梯服务水平研究,计算结果：,小结： 楼层对电梯服务效率影响很大。 高层住宅（18F）输送能力较差、平均运行间隔普遍较长，且无电梯联动效应，使用不便。,优选应用于： 18F及18F以下的住宅。,有条件应用于： 18F以上的高层住宅。 项目成本控制严格，产品总价受限。 客户对价格更敏感，可以接受电梯服务效率低带来的不便。,通过以上研究方法，我们得到双核单电梯的应用范围。,研究结论：双核单电梯,3. 双核双电梯,双核双电梯 研究与评价,双核双电梯,小结： 核心筒整体性能较好。 最突出的问题为实用率难以达标。,针对六个维度的特征，以5分制进行评分，找出该核心筒的关键问题。,优点： 每个核存在两部电梯，服务效率较高。 采用消防外廊，对中户干扰小。 核心筒占用面宽较少，中户性能较佳。,