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1、土地增值税清算实务培训,中国注册会计师 中国注册税务师 国际内部审计师,蒋 彬,第一部份 清算前的准备工作 第二部份 清算应收集的资料 第三部份 清算审核的要点 第四部份 清算税款的计算 第五部份 清算案例,土地增值税清算实务培训,第一部份 清算前的准备工作,第一部份 清算前的准备工作,一、清算条件 （一）纳税人应当主动清算的条件： 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售 2、整体转让未竣工决算房地产开发项目 3、直接转让土地使用权的。,第一部份 清算前的准备工作,一、清算条件 （二）主管税务机关可要求纳税人清算的条件 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 1、销售
2、达到85%以上 2、取得预售证3年以上 3、纳税人注销前,第一部份 清算前的准备工作,二、清算项目的确定 明确清算项目及其范围。 划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 明确清算项目的起止日期。（确定开发间接费用的核算期间）,第一部份 清算前的准备工作,三、明确清算的方式和程序,第二部份 清算应收集的资料,一、房地产开发流程 土地取得（国土局：国有土地使用权证） 项目立项（计委立项批复） 前期设计（方案设计、施工图设计） 规划报建（规划局：建设工程规划许可证）,第二部份 清算应收集的资料,一、房地产开发流程 施工报建（建委：建设工程施工许可
3、证） 主体施工（三通一平、土方挖运、地基处理、地下工程、主体修建、供水、供电） 室内室外装饰 强电、弱电安装（水电气电话光纤）,第二部份 清算应收集的资料,一、房地产开发流程 门窗、栏杆等安装 园林总平、园林景观工程施工、园区及规划道路施工 消防工程施工 智能管理系统,第二部份 清算应收集的资料,一、房地产开发流程 工程竣工验收备案（五大责任主体：开发、施工、勘察、设计、监理验收，消防验收、规划验收） 房屋交付业主 项目大产权办理 分户产权办理 分户国土证办理,第二部份 清算应收集的资料,二、土地值税清算应收集的资料 资料清单,第三部份 清算审核的要点,土增值税申报表,第三部份 清算审核的要点
4、,一、清算收入的审核 1、获取清算项目销售明细表及未售房屋明细表 明细表需包含内容：分普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等列明购房人姓名、房号、销售时间、用途、面积、单价、付款方式、已收款项、发票开具、产权办理情况等,第三部份 清算审核的要点,一、清算收入的审核 2、获取面积统计表及房屋面积实测报告书 核对企业提供的已售和未售房屋面积与实测报告书所载数据是否一致 核实该项目中各类型房屋的建设及分布情况，如有必要，可实地核查。 确定该项目的总建筑面积、不可售面积,第三部份 清算审核的要点,一、清算收入的审核 3、获取房管部门的销售备案信息,第三部份 清算审核的要点,一、清算收入的审核 4、分析房屋
5、的销售价格 （1）计算各类型房屋的平均销售价格，筛选出低于平均销售价格一定比例的房屋，要求企业提供合理的理由，如企业无法提供或提供理由不充分，可对销售价格过低的房屋销售价进行调整。 （2）了解该项目所在地段的同期平均交易价格，分析该项目的平均销售价格是否总体合理,第三部份 清算审核的要点,一、清算收入的审核 5、复核企业开具不动产销售发票信息,第三部份 清算审核的要点,一、清算收入的审核 6、结合账户核算情况检查 检查企业预收账款、主营业务收入、其他应付款等科目，查明企业账面记载的收入与提供的销售明细表是否一致，是否有收取的款项记入其他应付款等往来科目，而未开具发票未确认收入的情况。（少开发票
6、案例）,第三部份 清算审核的要点,一、清算收入的审核 7、获取银行账号及对账单 了解企业开户信息，并获取银行对账单，抽查企业是否存在收取款项不入账的情况。,第三部份 清算审核的要点,一、清算收入的审核 8、根据普通住宅的判定标准，区分或复核项目普通住宅和非普通住宅及其他类型房屋分别的销售额和销售面积。,第三部份 清算审核的要点,一、清算收入的审核 9、对未售房屋及用于自用或出租房屋的收入处理,第三部份 清算审核的要点,一、清算收入的审核 10、审核各类代收费用 水、电、气、光纤、电话等初装费，查明企业是否存在收取的费用记入其他应付款等往来科目，而发生的支出记入成本费用扣除,第三部份 清算审核的
7、要点,二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 1、明确土地取得的方式 企业取得土地方式有多种，如协议出让、招拍挂方式取得、采取政府行政划拨方式取得、从旧城改造与房屋拆迁中取得、法院判决方式取得、股权投资方式取得。,第三部份 清算审核的要点,二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。,第三部份 清算审核的要点,二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 2、获取土地取得合同或协议、国有土地使用权证，确定企业所提供的土地成本是否属于本项目，合同的总金额与账载金额是否一致。,第三部份 清算审核的要点,二、取得土地使用
8、权所支付的金额的审核; 3、审核企业支付土地价款的依据，是否真实支付，有无向第三方支付，有无以大额现金支付或未支付款项，必要时向转让方进行协查。,第三部份 清算审核的要点,二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 4、审核企业取得的土地价款票据，根据各种不同取得方式，取得票据是否符合规定，上一环节是否纳税。,第三部份 清算审核的要点,二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 5、是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。（如房地产评估费、土地使用税等）,第三部份 清算审核的要点,二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 6、审核并实地查看同一宗土地是否有多个开发项目
9、或多期开发，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 常规情况下按占地面积法、即各期项目所占用土地的面积进行分摊或按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊 。,第三部份 清算审核的要点,二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 7、拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 核查的主要方法是查找历史资料，索取测绘单位绘制的用地范围地形图、方案图、拆迁赔偿方案、委托拆迁单位的委托合同、协议书、合法安置房证明材料及竣工验收等材料。必要时，查被拆迁补偿人以核实支付补偿款项金额的真实性。,第三部份 清算审核的要点
10、,二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 8、检查企业取得土地的契税缴纳情况，是否足额缴纳，并根据缴纳的契税反算支付的土地价款是否合理。,第三部份 清算审核的要点,二、取得土地使用权所支付的金额的审核; 9、确认该项目支付土地价款总金额，并核实或计算土地价款在可售面积间分配的方法是否正确，确定单位可售面积应分摊的土地成本。,第三部份 清算审核的要点,三、前期工程费的审核; 房地产项目成本构成,第三部份 清算审核的要点,三、前期工程费的审核; 1、是否属于开发项目真实发生，是否取得合法票据并支付款项，是否存在虚列情形。,第三部份 清算审核的要点,三、前期工程费的审核; 2、是否将应计入期间费用记
11、入前期工程费、基础设施费。,第三部份 清算审核的要点,三、前期工程费的审核; 3、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。 报建费用是否交给相关的职能部门，退回的款项是否冲减成本（如墙改基金、散装水泥基金）,第三部份 清算审核的要点,三、前期工程费的审核; 4、“三通一平”属地下掩埋隐蔽工程，有可能虚增工作量，如虚增基础工程的土石方量、虚增围护桩数量、虚增地下桩基的深度及数量。地下基础工程，主要是利用开发前期的政府水文地质勘察资料及地下工程设计资料进行核查。,第三部份 清算审核的要点,四、建筑安装工程费的审核; 1、要求企业提供或清理建安工程费用清单，按施工单位
12、分别列明： 工程类别、施工单位、合同金额、决算金额 发票取得情况、付款情况等,第三部份 清算审核的要点,四、建筑安装工程费的审核; 2、审核发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。,第三部份 清算审核的要点,四、建筑安装工程费的审核; 3、审核是否存在甲供材料。 开发企业存在甲供材料时，重点审核甲供材料清单与工程决算报告，审核是否重复计算扣除项目。 同时重点审核甲供材料所取得的票据的真实性、付款情况、与施工单位的交接手续;以及甲供材料的营业税缴纳情况。,第三部份 清算审核的要点,四、建筑安装工程费的审核; 4、参照当地当期同类开发项目平均建安成本或当地建设
13、部门公布的定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。 实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；,第三部份 清算审核的要点,四、建筑安装工程费的审核; 5、建筑安装发票是否在项目所在地开具。所付款项是否存在大额现金支付、未支付或支付给第三方的情况,第三部份 清算审核的要点,四、建筑安装工程费的审核; 6、审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。,第三部份 清算审核的要点,五、基础设施费的审核 1、要求企业提供或清理基础设施费用清单，按施工单位分别列明： 工程类别、施工单位、合同
14、金额、决算金额 发票取得情况、付款情况等,第三部份 清算审核的要点,五、基础设施费的审核 2、审核各项基础设施费是否取得合法有效的凭证。款项是否支付。,第三部份 清算审核的要点,五、基础设施费的审核 3、如果有多个开发项目，基础设施费是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。,第三部份 清算审核的要点,五、基础设施费的审核 4、审核各项基础设施费是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证、是否将期间费用记入基础设施费。,第三部份 清算审核的要点,五、基础设施费的审核 5、审核有无预提的基础设施费。,第三部份 清算审核的要点,五、基础设施费的审核 6、获取各项基础设施费合同、决算，
15、比较、合同、决算与实际费用是否相符。,第三部份 清算审核的要点,六、公共配套设施费的审核; 1、要求企业提供或清理公共配套设施费用清单，按施工单位分别列明： 工程类别、施工单位、合同金额、决算金额 发票取得情况、付款情况等,第三部份 清算审核的要点,六、公共配套设施费的审核; 2、公共配套设施的界定是否准确，是否真实发生，有无预提的情况。 3、是否将开发费用记入公共配套设施费。,第三部份 清算审核的要点,六、公共配套设施费的审核; 4、多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 5、核查公共配套设施费用的功能与所有权属，是否合理分摊及分配，对于权属不明确，或属于开发商所有
16、的公共配套设施费用，应单独计算成本。,第三部份 清算审核的要点,七、开发间接费用的审核 1、开发间接费列支的范围 直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等,第三部份 清算审核的要点,七、开发间接费用的审核 2、审核是否将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用。,第三部份 清算审核的要点,七、开发间接费用的审核 3、开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。,第三部份 清算审核的要点,七、开发间接费用的审核 4、审核企业售楼部、样板房建造费用是否计入了开发间接费,第三部份 清算审核的要点,七、开发间接费用的审核 5、期间费用是否计入开发间接费用。 主要检查印花税、土地使用税、管理人员工资、利息等是否进入开发间接费用。,第三部份 清算审核的要点,八、房地产开发费用的审核 （一）利息支出的检查 1、是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 2、分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是
