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1、2016,商业地产基础知识 培 训,地产的定义及分类,定义：房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。 法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。 分类：房地产含
2、如下性质分类 1：住宅地产：住宅、公寓的开发、租、售； 2、工业地产：工业园、办公楼、仓储物流等工业用房的开发、租、售； 3、商业用地：商业经营性用房的开发、租、售；,商业地产对城市发展的影响,商业地产是发挥城市凝聚力和辐射力的主要载体，是城市化进程中重要的推动力量。作为一个高附加值产业，商业地产能直接给城市带来利润和财富，从而增强城市的竞争力；商业地产也是城市经济发展的中枢，是城市经济开放程度和城市经济实力的象征。 商业地产影响和改变着现代城市的生产和组织方式、产生聚集效应，并对城市空间结构要素起主导或核心作用。同时，为提升吸引力而形成的现代化商业建筑群，其往往能够成为城市中最富活力和现代气
3、息的城市景观。商业地产的建设还直接关系到城市的形象，是提高城市形象、品位以及表现城市文化底蕴的载体，更是一个城市的名片和品牌 !,序 认识商业地产,商业地产概论 商业地产，可以说不仅是商业也不仅是地产，更不是简单的商业 + 地产；商业地产应是以销售的巨大现金流、物业的稳定租金收入、连锁扩张运营、房地产的高增值及周边地产的价值拉动为目的的长期性投资事业；中国内地商业地产的整体运营正处在学习阶段，所谓没有规矩、不成方圆，经验、方法论的不足及起步较晚，导致了中国内地商业地产运作普遍含有投机性！ 不仅在欧、美、日等先进国家，即使在中国台湾、香港，调研精析准确定位个性规划专业运营的程序及内容，都是商业地
4、产实操的黄金信条！其中经营的深度、理念的高度、涉及的广度等是非一般房产开发商或行外投资商所能染指的。,序 认识商业地产,商业地产阶段性重点考量 1、地理位置：客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、城市规划。 2、商业定位：功能定位（综合、购物、餐饮、娱乐、旅游）、业态定位 （百货、MALL、专业店、量贩 ）、风格定位（呼应战略定位业态的内装、外装与环境）。 3、规划设计：大区规划、环境空间设计、平面设计、交通组织设计、配套 设计、休闲小品设计等。 4、招商策略：招商计划的拟定、进场条件与方式的确定、商户资料收集、 确定招商对象 、媒体投放选择、设店商开业前管理事宜。 5、运营管理：完善租约（
5、联营）管理、完善环境与形象管理、建筑物维护 修缮、设施设备维护、卖场系列调整、日常经营、 企划推广等。,序 认识商业地产,专业化运营团队 当下中国，商业地产开发商多半是从住宅开发转型而来。对商业地产开发模式了解不深,对商业规划、空间塑造、管理体系、巨大增值、品牌植入、现金流等认识有限，难以在投资中做出正确决策。无论业态定位、设施规划还是运营管理都与国际上大型商业项目的操作模式与规律脱节，甚至背道而驰,终致失败! 一个商业项目在前期的市调精析战略定位、中期的规划设计引商入店，以及后期的营运管理企划推广三个阶段，都需要有高度专业化水准的操作能力支撑;开发商应充分尊重专业-唯有在专业商业运营团队以及
6、专业商业规划设计的协助下，方能使一个商业项目更靠近成功,进而扬名立万。,序 认识商业地产,Contents 目录,第一节、地产名词 第二节、商业地产分类 第三节、商圈分析 第四节、商业地产与住宅开发 第五节、商业地产未来发展,第一章 认识商业地产,第一节 地产名词 三通一平：水、电、路通,场地平整 生地熟地：生地指完成土地征用，未通过三通一平的荒地； 熟地是指经过土地开 发，具备基本建设条件的土地。,商 圈：商业发展过程中，由点、线到面，可称为商圈。每一个城市依照城 市的人口基数、消费习性、消费单价、流行趋向等等都可能形成好几种商业集市。商圈又由核心商圈、次级商圈、边缘商圈构成。,业 态：百货
7、、超市、综超、专卖、便利店、购物中心、仓储式商场、专业市场 品 类：品类即商品分类，比如服饰类分男装、女装、童装、内衣、潮装等；餐饮类分轻餐、简餐、传统餐饮、时尚餐饮等；,容 积 率：建筑总面积与占地面积的一个比值。 绿 化 率：绿化面积在占地面积中所占的百分比。 建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。 营业面积：指顾客能够走到和接触到的地方不包括后面的卸货区及库房、机电房、公共走道等。 使用面积：亦称“有效面积”，是房屋建筑面积中能够使用的部分。为建筑面积减结构面积与公摊部分、营业用动线之差。,第二节 商业地产分类,1,按行业类别划分的商业地产类型： 1、零售功能以商品零售为主要功能，通
8、常规模较大。代表业态有，百货商场、精品、家居建材、商 业街及综超量贩和SHOPPING MALL等。 2、娱乐功能以娱乐为主要功能，通常和其它类型的商业地产融合发展，呈现大规模、复合度高、时 尚化的特点；代表业态有，电影城、娱乐城、KTV、电子游艺、儿童游憩。 3、餐饮功能以餐饮为主要功能，呈楼层式、单体形式、街廓式的融合发展经营特点；包含有小吃、 零食、速食餐饮、品牌正餐、大型餐饮、休闲餐饮、美食广场等。 4、健身服务及休闲功能以健身休闲为主；代表业态有，健身馆、SPA、瑜伽、运动俱乐部、运动专 卖店、舞蹈教室、武术馆等。 5、商品批发以商品批发为主要功能，为B2B的商品集散地；代表业态有，
9、小商品批发市场、轻纺、 饰品批发等。,第三节 商圈分析 何谓商圈：零售业发展过程中，由点、线到面，可称为商圈。每一个城市依照城市 的人口基数、消费习性、消费单价、流行趋向都可能形成好几种商业集市。,一、如何设定商圈： 一般以所处位置为圆心处，依所属业态及规模而定，商圈圈越小辐射越小，业态越专，吸纳越大。以大型商业为例分核心商圈（半径1.5公里）、次级商圈（半径5-7公里）、边缘商圈（基本已抵达市郊）。,二、商业体与商圈的依附关系：,五角场商圈,香港尖沙咀,台北西门町,上海徐家汇,北京王府井,三、开发期或成熟期或饱和竞争期,纽约曼哈顿(饱和),上海五角场(开发),东京银座(饱和),台北信义区(成
10、熟),四、自成商圈单打独斗或札堆结市,上海亚新广场和西郊百联 (自成商圈),台北西门町(成熟商圈)结市,北京西单(成熟商圈)结市,商圈地段 经营定位 规划设计 运营团队 店铺规模 业态属性 等将占70%的成功因素,从以上情况分析，商业项目的经营成功率按经验值，仍取决于：,第四节 商业地产与住宅开发,一、商业地产与住宅开发在规划层面的区别 大型商业地产项目对人流、物流，水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐，满足功能要求的前提下更要满足可视性和可达性条件，以获得最大的商业利益。商业地产的规划必须在合适的业态、业种的配比与落位基础上进行，并伴随着整个招商过程。,二、开发流程层面的区别 （商业开发比
11、住宅开发多出团队组训、招商策略及执行、开业准备、开业造势、运营管理等环节）,土地开发流程,商业地产开发,住宅开发,土地获得,地段决定业态,地段选择是关键,市场调研,经济环境分析和生活结构研究,区域结构调查与城市发展规划研究,商业发展规划及政策研究,区域零售业结构、商铺分布及经营,状况的市场调查与分析,典型性调查与研究,地区未来商业地产供应量分析,消费者消费行为调查与研究,项目立地条件研究,商圈的确定和研究,竞争对手的研究,客观市场调研,微观市场调研,消费者调研,项目定位,目标市场定位,目标客户定位,目标消费群定位,目标投资小业主定位,目标经营客户定位,项目经营特色定位,项目经营方式定位,项目业
12、态定位,项目功能定位,项目规模定位,项目形象定位,形象定位,市场定位,目标客户群定位,产品定位,规划设计,整体规划设计,建筑风格与立面设计,商铺结构与内部分割方案,景观设计方案,交通组织设计方案,整体规划设计,建筑风格与立面设计,景观设计,招商执行,招商策略,招商工具的准备,招商团队组训,销售团队组建,营销策划,以活动营销为主，较少投放广告， 广告诉求以招商与吸引人气为主,营销方式多样化,商铺投资回报率与投资回收期计算方法：,商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和
13、央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供参考使用。（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象。） （1）年投资回报率 一次性购买 公式：（税后月租金每月物业管理费）12/（购买房屋总价+契税+印花税） 按揭贷款 公式：（税后月租金按揭月供款-每月物业管理费）12/（首期房款+契税+印花税 +律师费+保险费） 注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。 （2）投资回收期 一次性付款
14、计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金每月物业管理费）12 按揭贷款 计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金按揭月供 款-每月物业管理费）12 注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。,商铺投资回报率计算方法：（案例分析）,2008年12月底，周先生买下了一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下： 租金回报率=14000121600000=10.5%,2、目前，国内在商业地产开发建设中存在
15、着四种权益关系：开发商权益、所有者权益、经 营者权益、运营商权益。一般开发商通过销售及促动其他物业获得利益；所有者通过出 租或自营商业物业获取收益；经营设店商通过商品销售获取经营效益；运营商通过专业 的规划管理来获取顾问费或是获利分成。,出售,出租,商业地产开发生态链,开发商、 所有者,经营设店商、 开发商（反租）,小业主,运营商,消费者,委托经营管理,商品力、企划力,反租,第五节 商业地产未来发展,一、商业地产成为房地产市场的新增长点 简单地说，住宅市场不好做，股票又惨不忍睹，资金自然就流向商业地产，商业地产商的主要任务就是经营商店，而不是经营商品。早期的地产商与商业结合的方式一般为租赁商铺，但“MALL”这样的一站式综合购物中心几乎包含了所有的商业业态，各种专业化的商家对店铺面积、层高、物业管理方式都有不同的要求，商家的不同要求必须在房地产项目的设计、建设之初就得到体现，而且后期的物业管理也远非传统的商业物业那样简单。因此，整个过程都需要对地产和商业非常熟悉的专业人士来操作。 随着电商对实体店的强力冲击，传统零售业竞争日趋白热化，销量差强人意，利润十分微薄，而已经开业的大型购物中心的经营均获取相对可观的利润，因此通过“MALL”等形式对各种业态进行组合，从而增加整体竞争力，“已经成为一个明显趋势”。 目前几乎中国所有的大、中城市都已经建设有多
