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1、昆山巴城镇新城路地块初步分析报告,2015.11.28 昆山世联策划项目组,目录/ Contents,01,城市及地块区位,昆山房地产市场,03,地块SWOT分析,02,项目简介,04,01,城市及地块区位,城市区位 规划发展,项目区位 周边配套,城市区位,连续十年被评为全国百强县之首； 在福布斯发布的第二届中国大陆最佳县级市排名中，昆山蝉联第一； 2013年GDP：2920亿；全国百强县市平均GDP：518亿（2013年）。,“全国百强县之首”,“上海后花园”,与上海嘉定、青浦两区接壤；长三角都市圈中与上海联系最紧密的城市。 沪昆同城：与上海轨道交通11号线无缝对接，沪宁高铁15分钟到达上海
2、，沪宁高速30分钟到达上海。,“小台北”,素有“小台北”之称，全国三大台商投资密集区之一； 注册台资企业有3800多家，占到苏州的半壁江山、江苏的四分之一以上、全国的九分之一。 昆山平均每平方公里就有4家台资企业；在昆的台资企业投资领域也不断拓宽，投资方式趋向多样化。,台协大厦,森林公园,昆山，苏州市下辖县位于江苏省东南部，总面积927.68平方公里，其中水域面积占23.1%。地处上海与苏州之间；北至东北与常熟、太仓两市相连，东与上海嘉定、青浦两区交界，西与苏州相城区、吴中区、苏州工业园区接壤，南部水乡古镇周庄镇与吴江区毗邻，通达浙江，,城市发展规划,城北,城西,城南,陆家,周市,巴城,张浦,
3、千灯,淀山湖,锦溪,周庄,市中心,花桥,开发区,交通：巴城，交通便捷，张家港和杨林塘两条大河在镇腹纵横交会，京沪高铁、沪宁城际高铁、沪宁高速公路、312国道、苏昆太高速公路和苏州绕城高速公路纵横穿越。 经济：2014年全年实现地区生产总值138.9亿元，同比增长5.2%；公共财政预算收入13.5亿元，同比增长8.9%；进出口总额9.9亿美元；工业总产值330亿元，同比增长3.1%，服务业增加值70亿元，同比增长6.1%；完成全社会固定资产投资55.45亿元，其中工业投资18亿元；到账外资2370万美元，注册内资26.4亿元。 教育：正仪中心校、正仪中心校（黄泥山小学）、巴城中心校、巴城小学分校
4、、石牌小学等。 医疗：规划医疗用地6处，西部医疗中心建设综合型医院，花园路与虹桥路的交叉口西北侧新建昆山老年病防治中心专科院，通澄路和前进路东南规划新建昆山公共卫生中心，同时建设3处社区卫生服务中心。,巴城板块一直以人文生态和自然环境资源赢得购房者的亲睐，而配套方面则远远跟不上需求。根据最新的巴城乡镇详细规划，巴城致力于打造彰显生态魅力的滨水城镇。,巴城板块一直以人文生态和自然环境资源赢得购房者的亲睐,项目区位,地块地处城西板块，是本次出让最靠近市区的土地，教育资源丰富，交通出行便捷，商业配套暂时比较短缺,市区方向,苏州方向,城西,中环快速路,马鞍山路,前进路路,地块 位置,西城大道,周边配套
5、,地块地处城西板块，是本次出让最靠近市区的土地，教育资源丰富，交通出行便捷，商业配套暂时比较短缺,市区方向,苏州方向,城西,中环快速路,马鞍山路,前进路路,地块 位置,森林公园,体育馆,市民中心,中心湖,科技大厦,登云学院,江南荟,02,项目简介,项目概况,地块现状,出让条件,分别为花桥经济开发区绿地大道南侧地块和曹浦路东侧地块，土地面积分别为65122.3和55373.6，地块性质都是商住用地，出让年限均为40年、70年，起拍价为一致的7950元。 加上年初成交的绿地大道北侧、梅浦河东侧，绿地大道北侧、梅浦河西侧地块，不仅仅是供应速度和供应量高于其他区域，花桥地块的起拍价整体上也要远远高于其
6、他片区。,地块概况,最“中心”：江浦路西前进路北将诞生新综合体，该地块为今年昆山所出让的土地中，最接近市中心的一块。,出让条件,起始价3750元/，保证金4205万元，12.16下午现场举牌竞价,注：涉及商业用地项目须严格按照进一步加强全市商业房地产项目管理的意见（昆政发【2015】33号）文件规定执行。 （以上地块具体详见各规划指标） 二、土地挂牌出让对象：凡中华人民共和国境内外的公司、企业均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。 三、本次挂牌公告及获取材料时间为：自2015年11月16日上午9时至2015年12月06日下午16点30分止（双休日除外）。 四、竞买者报名申请时间：自201
7、5年12月07日上午9时至2015年12月14日下午16点30分止(双休日除外)。竞买申请人报名时须出示有效的营业执照登记证书（境外公司、企业、其他组织等需要提供有效证明文件）、法定代表人有效的身份证明（或其他证明文件），并提交报名申请表、竞买报价单以及保证金进帐单。竞买报价单所报价格必须高于报名时最新挂牌价格，且每次加价幅度须为每平方米10元或10元的整数倍。 五、竞买者报价时间为：自2015年12月07日上午9时至2015年12月16日下午13点止(双休日除外)。在挂牌竞买报价时间截止后竞买人仍要求加价的,应在2015年12月16日下午13点至13点10分内提出加价书面申请，出让人对挂牌宗
8、地进行现场竞价活动，出价最高者为竞得人。现场竞价活动在2015年12月16日下午13点15分开始进行。 六、土地挂牌出让详细情况、具体要求请阅挂牌出让文件。敬请参与者于本公告发布后与昆山市国土资源局联系、咨询并于昆山市国土资源网下载资料。联系电话0512-57306912 , 传真0512-57313945，咨询地点：市国土资源局底楼土地交易中心、市行政审批中心三楼国土窗口。 七、挂牌交易报名地点：市国土资源局底楼土地交易大厅。 八、报名地点：昆山市国土资源局土地交易中心、各乡镇分局所、昆山市行政服务中心国土局窗口。 昆山市国土资源局 二零一五年十一月十六日,地块现状,地块目前已为净地，东侧为
9、已中环西线，北侧为昆山市一中，南侧为前进路，西侧建成小区泰和双子座,03,昆山房地产市场,昆山房产市场,竞争个案,板块房产市场,昆山房产市场,昆山全市2015年截止10月份总供应37059套，总成交41381套，成交环比去年增长6.7% 十月份市场商品房成交均价9217元平，环比上涨2.9%，同比增长9.8%,玉山房产市场,玉山镇2015年供应走势图,玉山镇2015年成交走势图,玉山镇2015年库存走势图,玉山镇2015年前10个月月均供应量755套，月均成交量为970套，整体库存量呈下降趋势，但库存量仍处于1万以上高位，按现有去化速度，在无新增预售情况下，去化周期约13个月。,楼盘去化,房地
10、产市场小结,昆山房地产市场整体健康，供求平稳，住宅价格涨幅稳定，土地市场近两年沉寂之后，本次供应势必遭多家开发商争抢，从地块所在片区市场看，未来竞争激烈，市场或迎来新一波涨幅，机会风险并存,昆山房地产市场表现良好，昆山全市2015年截止10月份总供应37059套，总成交41381套，成交环比去年增长6.7%，十月份市场商品房成交均价9217元平，环比上涨2.9%，同比增长9.8%，即使遇到政策调控，昆山房产市场仍呈现价格稳步上涨态势；,玉山镇2015年前10个月月均供应量755套，月均成交量为970套，整体库存量呈下降趋势，但库存量仍处于1万以上高位，按现有去化速度，在无新增预售情况下，去化周
11、期约13个月，去化压力较大,本地块位于玉山镇城西片区，从周边竞争个案来看，多为高端大平层产品，目前在售高层价格普遍在15000元/左右，月均去化普遍20-30套左右，从后期看，片区竞争会进一步增加。而近期成交的地块城西有一块主力住宅用地，理论上无法与本地块产生直接竞争，因此未来片区存在价格上涨及投资机会。,04,项目SWOT分析,优势 劣势,机会 威胁,SWOT分析,SWOT分析,Threat：威胁,地块邻近昆山市区，紧邻中环西线，前进路及马鞍山路，交通便利； 地块整规模不大，地形规整，利于规划； 北边昆山一中，周边均是新建小区与新建道路，环境好。,城西目前是昆山改善置业热点板块； 随着商业配
12、套完善，板块升值潜力高高； 项目所在区域市场去化稳定，价格呈现稳步上涨态势； 项目体量不大，能够快速落地和实现项目的利润。,区位优越，规模不大，交通便捷，适宜打造高端住宅社区,Strength ：优势,Opportunities ：机会,Weakness ：劣势,热点板块，市场稳定，能快速落地和实现项目的利润,城西目前在售项目多，竞争激烈 本次土地竞争激烈，地块溢价高,周边项目多，近期土地市场竞争激烈，地块溢价可能较高；,目前商业配套短缺,目前城西没有完善的商业配套，,紧邻市区，区位优越，市场去化稳定，规模不大，适宜快速开发，但关注企业较多，面临激烈争夺,20,项目组工作的阶段划分,项目区域属性研究 城市发展轨迹研究 中国旅游地产发展现状及趋势研究 新形势下城乡统筹农业开发项目发展前景研判 旅游地产开发运营模式及价值体系研究 项目发展方向研判 项目整体定位 项目开发策略及开发顺序研究,项目整体定位报告,项目南区属性研究 旅游度假物业发展特征研究 项目各类物业发展方向研判 项目定位 项目物业价值实现价格定位 项目经济评价,项目概况 项目地块情况 项目定位 配套建议 景观处理建议 规划设计总体要求 建筑设计要求、 景观设计原则 设计内容及成果 设计跟进,项目设计任务书,第一阶段 整体定位,第二阶段 南区产品定位及规划设计建议,第三阶段 设计阶段,项目南区定位报告,
