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1、,2015年上半年大连楼市回顾,中原集团大连公司 DaLian.7.2015,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,推 出 量： 从取得销售许可证起到统计日期，项目实际推出的建筑面积。 成 交 量： 从取得销售许可证起到统计日期，项目实际售出的建筑面积。 存 量： 已经开工建设，但未推出市场的建筑面积。 潜在供应量： 项目中还没开工建设的建筑面积。 项目总销售率： 项目总销售套数/项目总套数。 潜在地块： 市内四区土地为招拍挂土地，新城区土地为招拍挂土地结合中原市场研究 部掌握的土地信息。 储备地块： 未开发地块。 剩 余 量： 可
2、售量减去成交量。 储 备 量： 未开发土地的总建筑面积。 外地客群： 以常用手机号码所在地为准。,上半年市场表现库存高点回落、成交暴涨、价格筑底成功 15年上半年大连主城区的成交量同比暴涨近4成，可售量环比下降12%，整体均价为11830元/平，价格下降幅度已经缩小至环比1%，库存压力从42个月下降至30个月。从数据来看，大连楼市最差的“时间点”终于过去了，库存在减少，成交在大幅复苏，价格已经趋于平稳，大连楼市进入新的平稳发展阶段，其显著特征为：市场成交主力以首置、首改为主，70-120平市占率高达近七成，受高库存压力影响，价格走势平稳，市场两级分化严重，排名前10的开发商抢占近6成的市场份额
3、。,下半年市场预测价格结构性小涨、市场透支、成交速度趋缓 预计15年下半年受成交结构的影响，大连楼市价格将小幅上涨，但对单盘影响不大，对单盘来说，让利快销依然是保证业绩的最有利武器。而对于成交量来说，尽管大连楼市近5年来受多方利空的影响，但这些利空对刚需影响不大，因此出于对15年上半年刚需疯狂走量，我们认为刚需市场已经透支，15年下半年楼市成交将有所放缓，预计全年成交量将同比上涨20-30%左右，成交量在260-280万之间，很难超过13年的成交量。,市场筑底完成、楼市复苏已然、但项目分化持续,4,目录CONTENTS,宏观市场动态 土地市场分析 大连市内四区住宅市场整体分析 大连市内四区细分
4、区域分析 大连新城区房地产市场分析,5 18 24 35 84,宏观市场动态分析,Part 1,国家统计局数据显示，2015年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%；上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨1.3%。,2015年6月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.4%，其中，城市上涨1.4%，农村上涨1.2%；食品价格上涨1.9%，非食品价格上涨1.2%；消费品价格上涨1.1%，服务价格上涨2.2%； 据测算，在6月份1.4%的居民消费价格总水平同比涨幅中，去年价格上涨的翘尾因素约为0.9个百分点，新涨价因素约为0.5个百分点； 机构普遍预计，由于农产品价格、油价以及居住类价
5、格的回升，下半年CPI同比可能小幅回升。,政策篇,Part 1.2,春节前多家银行上调首套房贷利率，由以前的基准利率打9折调回至基准利率。,2014.6.30,2014.2.12,春节已过，大连房贷利率未松动，多家银行仍然对首套房贷执行去年年底的房贷利率水平和首付成数，仅少数银行打出9折。,新房首套房贷基本是基准利率，二套房利率则至少上浮10%，业内人士分析：持续收紧的信贷政策将成2014年房贷业务的“主旋律”。,2014.8.4,大连限购政策变相放开，只需提供大专学歷证明、一年以上劳动合同即可落户，并可购买多套房产。贷款政策不变，第二套住房贷款首付6成，利率上浮10%；第三套住房不予发放贷款
6、。,大连职工群众“按时、足额缴存住房公积金9个月以上，且个人住房公积金账户开户9个月以上”即可申请贷款。,2014.10.10,2014.11.22,大连市首套房贷利率2014年上半年呈收紧的态势，但从8月至今限购政策开放后，公积金贷款、银行房贷政策都有了不同程度的松动，给购房者带来了一定的利好影响,央行发布通知要求积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策； 首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。,2014.9.30,我市从11月22日起同步下调住房公积金贷款利率0.25个百分点。其中，公积金贷
7、款5年以下(含5年)从4%下调为3.75%，5年以上从4.5%调整为4.25%。,2015.1.1,2015.3.10,个人住房公积金贷款管理办法，自今年1月1日起施行，申请贷款条件：按时、足额缴存住房公积金时间及个人住房公积金账户设立时间均符合规定期限；予以贷款的借款人：管理中心对购买、建造、翻建、大修自住住房的借款人予以贷款。,2015.4.11,央行下调基准利率，大连各家商业银行对首套房贷利率也作出调整，目前最低打出88折。,本市再度缩短住房公积金缴存期限，由9个月缩短为6个月；本市首套房认定实行“认贷不认房”的标准，购买90平方米以下的首套房最低首付比例为20%。,2015.5.12,
8、2015.6.28,央行对基准利率再次下调，大连各银行对首套房贷利率也作出调整，目前最低打出85折。,2014.1.22,2014.4.4,各家银行首套房贷无大幅度优惠，多家银行首套房贷仍为“基准利率”，两家银行首套房贷利率上涨，最高上涨10%；二套房贷利率则上浮10%-20%。,央行下调基准利率和准备金率，目前最大连商业银行首套房贷款最低打85折。,城建篇,Part 1.2,交通,旅顺开发区开通环线公交,906路专线巴士2月中旬开通,去年本市开通延伸延时30条公交线路,公交快线社区巴士将与地铁站衔接,金普城际铁路力争年内“四通”,南部滨海大道东端桥隧工程将于今年11月前竣工通车，南部滨海大道
9、跨海桥今年6月底将具备通车条件,快轨3号线高城山站今年开建,202路延伸线年内全线运营,辛寨子地区开通公交环线,交通,自3月2日起2路等公交线路增加配车,东北桥加宽改造3月16日起封闭施工，6月26日通车,本市今年有望新增5000个地下停车位,旅顺中部通道 预计2017年交工,地铁2号线5月22日载客试运营，1号线预计9月下旬试运营,胜利路新开通3条路:成仁街、莲花山路、通山街,“地铁巴”7条线路将与地铁同步开通,庄河市北部新城高铁综合交通枢纽预计9月建成,梭鱼湾25号路交东快路处将修建三组匝道,南部滨海大道跨海桥主桥合龙 预计十月底前竣工通车,1月5日下午，跨海大桥施工现场自重580吨的钢桁
10、架梁被成功塞入主桥“缺口”，至此，南部滨海大道跨海桥主桥实现合龙； 据了解，东端桥隧工程预计今年八月全部完工，整个南部滨海大道将于十月底前竣工通车； 跨海大桥通车，届时大连南部交通压力将得到缓解，市区将新增一条平行于中山路与黄浦路的东西向“大动脉”，中山路、黄浦路的交通压力将被分担，对高新区楼盘的销售起到利好影响。,轨道交通将全覆盖重点功能区,地铁1号线由姚家、经会展中心至河口，其中一期工程由姚家至会展中心，计划于2015年9月载客试运营； 地铁2号线由海之韵、经辛寨子至大连北站，其中一期工程线路长20.7公里，二期工程包括东段海之韵至港湾广场和北段辛寨子至大连北站； 金普城际铁路延伸线起自大
11、连北站，项目建成后与在建的金普城际铁路北线贯通运营，并在大连北站与地铁1、2号线及哈大高铁换乘，在后盐站与快轨3号线、地铁5号线换乘，在十九局站与3号线九里支线换乘；,地铁4号线线路西起甘井子区营城子街道，东抵梭鱼湾副中心东侧龙头石，今年启动前期串联各线； 地铁5号线南起虎滩新区滨海东路、虎滩路交叉口海洋广场，终点位于后关村，今年启动前期。,大连湾海底隧道项目目前正在进行可研论证阶段,光明路延伸工程为大连湾海底隧道辅助工程，其北起中华路，南至梭鱼湾20号路，全长3400余米，主要结构形式为道路、桥梁，道路全长2300余米，桥梁全长1100余米，远期通过光明路、振连路与新市区连接；光明路延伸路将
12、有3座立交桥，分别与东方路、中华路、后盐高速口连接； 通过大连湾海底隧道不但能通过振连路至开发区，还能到201、202国道和后盐高速公路口以及目前正在建设的滨海大道，这样会形成大连城区的第三个出入口，减少东快路和华东路、华北路的交通压力；作为“七纵七横”路网当中很重要的“一纵”，它能带动东港区域、香炉礁物流园，直至大钢大化改造区整个沿海线的发展。,地铁2号线一期工程运行里程约24.5公里，共设17座车站，从东自西分别为会议中心站、港湾广场站、中山广场站、友好广场站、青泥洼桥站、一二九街站、人民广场站、联合路站、西安路站、交通大学站、辽师站、马栏广场站、湾家站、红旗西路站、虹锦路站、虹港路站、机
13、场站； 地铁1、2号线全线贯通后，线网内两站最长运营距离为32公里，最高票价为6元，如乘客在付费区内、车站内超过乘车时限将按照相应规则补交车票； 大连地铁运营将给沿线居住的业主出行带来方便，不仅可以缓解路面压力，对于周边楼盘的销售也起到利好作用。,大连地铁2号线一期工程于5月22日开通试运营,土地市场分析,Part 2,2014年房地产市场低迷影响拿地需求，2015年大连市商品房土地市场进入冰河时代，只有甘北区域有摘牌土地，其他区域均为零摘牌状态,99.12,0,0,0,0,甘北,泛星海,甘西,东部,高新,2015上半年土地挂牌量为106.8万平，摘牌量为99.12万平，分别同比下降15.5%
14、和44.77%，只有甘北区域有摘牌土地，摘牌土地均位于大连湾街道，分别由金地和恒大获得；2015年上半年一宗流拍土地，位于东部区域,近年来土地摘牌量大多位于甘井子区，而甘井子区的大部分地块的容积率在2-3之间，2015年上半年整体容积率为2.21，目前大连摘牌土地平均容积率较为平稳，高层产品已成主流，多层产品成为稀缺资源,数据来源：大连土地储备中心,2015年上半年市内四区的住宅销售价格环比变化不大，由于大部分开发商从去年开始实施“以价换量” 策略，使得整体均价波动较小； 2015年上半年土地摘牌集中在甘井子区，整体楼面价相对较低,金地艺境是2011年摘牌土地，楼面价为2169元/平，与大城(
15、2015)-1、2、3号的楼面价为2696元/平，相差527元/平，地块距离城市核心区较远，区域配套仍有待于建设，楼面价上涨幅度较小,SWOT分析,大连市内四区住宅市场整体分析,Part 3,进入2015年，楼市政策持续宽松化，三次降息、两次降准已表明政府的态度，其对楼市多采取“促进”、“稳定”、“支持”为核心导向；而在上半年，市内整体新入市量为88.48万平，从而整体可售量高达342.66万平；楼市已然复苏，预计下半年市内新项目将扎推入市，从而其可售量仍将处于高位运行,（数据来源：大连中原市场研究部）,楼市逐步走出阴霾，而开发商受政策逐步放宽影响，加快了推盘节奏，分区域来看，甘北、东部区域遥
16、遥领先，新入市量近30万平；甘西、高新区域紧随其后，入市量近15万平，而中心、泛星海区域新入市量不足5万平，较少惨淡,半年平均可售量315万,各半年度可售量受政策、半年度新增量及成交量影响严重；整体来看，市内可售量十分充足,万,楼市利好政策的频发，开发商持续贯彻低价走量的核心宗旨，以及大量新品房源的入市，终打开客户的“心门”，从而2015年上半年市内整体成交量高达122.15万平，同比大幅上涨39%，但从整体走势来看，大连后劲乏力，预计下半年成交总量将超过上半年，但增幅会有所趋紧,（数据来源：大连中原市场研究部）,半年平均成交125万,从近三年半年度成交量来看，仅2014年上半年受楼市低迷影响而成交大幅缩水，随后政府救市，开发商积极响应，在绝大多数项目降价出售后，成交量有所回升,各区域成交量表现不一，且分化严重，市内区域成交可分为四梯队，甘北区域列第一梯队，共成交45.32万平，是拉升整体成交量的保证；高新、甘西区域列第二梯队，成交在2
