连锁酒店的项目市场调研的报告版

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1、*连锁酒店 *,1,酒店行业市场前景-朝阳产业 o与行业相关的国家形势 麦肯锡预测：2015年，中国富裕家庭数量将增长到440万户。其中 75%的增量将出现在几个大都会以外的地方。,酒店行业市场前景-朝阳产业 o与行业相关的国家形势 中国城镇化率的不断提高，必然会带动第三产业的发展 。 我国现在城市化的水平不到50%，而发达国家已经达到75%、85%甚至95%以上,中国的城市化过程正在加快。城市化是经济发展的一个主要动力，会带来许多的消费需求，尤其是对服务业的需求。,酒店行业市场前景-朝阳产业 o与行业相关的国家形势 2010年及随后的几年中，职工收入、养老金有望全面提高，假日制度将更加优化并

2、强化落实，交通越发便利。这些利好因素，势必推动国内旅游迎来发展机遇。,酒店行业市场前景-朝阳产业 o与行业相关的国家形势 发展新型服务业是国家经济转型的重要任务之一，酒 店管理业属于第三产业中的新型服务业。 我国第三产业占经济总量的比重仅40%多，远低于发达国家69%、世界平均64%的水平。经济的发展必定带动服务业的发展。,酒店行业市场前景-朝阳产业 o与行业相关的国家形势 中国旅游业的持续发展必将带动酒店业的发展。 世界旅游组织预测，中国有潜力于2015年成为世界最大的入境旅游市场，休闲旅游将出现可观增长。,酒店行业市场前景-朝阳产业 o行业政策与行业发展形势 行业管理组织的变革与支持。 国

3、家旅游局在2010年11月份出台了关于促进旅游饭 店业持续健康发展的意见。 国家标准旅游饭店星级的划分与评定 （GB/T14308-010），于2011年1月1日起实施。,酒店行业市场前景-朝阳产业 o行业政策与行业发展形势 国家旅游局预测，到2015年全国将新增各类住宿设施约20万家，其中星级酒店约1万家，五星级饭店将超过500家，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长。,酒店行业市场前景-朝阳产业 o行业政策与行业发展形势 经济型酒店业绩不断增长，市场不断扩大。 经济型酒店的市场规模已从2007年的55亿元迅速增长到2010年的180亿元，年均增长超过50%。预测2011年将达到260亿元，

4、2012年将达到360亿元。,酒店行业市场前景-朝阳产业 o行业政策与行业发展形势 个性化、绿色环保型精品酒店会有较大的发展潜力。 全球精品酒店市场每年有60亿至70亿美元的收益。 最近三年，国内的精品酒店数量至少增加了200%。,杭州西溪悦榕庄度假酒店,杭州西溪悦榕庄度假酒店,杭州西溪悦榕庄度假酒店,杭州西溪悦榕庄度假酒店 悦榕酒店度假村集团管理拥有超过20间休度假村及酒店, 60多间SPA及60多间悦榕阁艺品店和两座高尔夫球场。 杭州西溪悦榕庄度假酒店拥有36套套房（价格超过2000元每间夜）和36套别墅（价格3000元每间夜以上）。,上海百年老店和平饭店,酒店行业现状及发展形势 附表1：

5、2010年世界前十大酒店集团排名,酒店行业现状,o,投入增加效益下滑、高星级饭店增长迅速低星级饭店增长缓慢、国际品牌受高度关注国内品牌不受重视、产业蓬勃发展员工薪酬低下、宾客要求不断提升服务质量不断下降。,o,酒店、餐饮行业就业人员平均工资低将影响行业发展。据国家统计局公布：我国住宿和餐饮业平均工资水平位于全国三个最低行业之列。,o 全国星级饭店中，30%为集团化管理。,o,国际酒店巨头目前已完成了以抢占北、上、广等一线城市为主的第一阶段扩张，再经北京奥运会和上海世博会刺激的第二阶段，现在已经进入了第三阶段，即将目光锁定在随着城市化进程而迅速发展起来的中国二、三线城市。,o,“机票+酒店”的半

6、自助游正在逐渐成为旅游市场主流，而旅游团也开始越来越多使用五星级品牌酒店，这意味着国际品牌五星级酒店有了更为丰厚的生存土壤，这是国际品牌加速在华投资的一个主要原因。,o,我国经济型酒店的发展一直存在区域不平衡的局面，仅长三角, 珠三角和京津唐区域就占全国经济型酒店总数的近一半。截止 2009年底，上海、北京、深圳、杭州、南京和武汉六大城市开 业的经济型酒店总数为1280家，占全国经济型酒店总数的 36.28%。,o,目前经济型酒店在沿海及一线城市的市场发展已处于较饱和状 态，开始转向中西部及二三线城市。,酒店行业现状,o,由于投资者对酒店中长期回报的期望超过短期经营的要求，高星级饭店房地产价值

7、的作用超过对其经营业绩的要求，高星级饭店数量增长较快。我国高星级饭店年均增长速度超过10%。2009年国内高星级酒店的数量增长率接近20%，个别区域已出现过剩，存在较大的市场风险。,o,酒店业是酒店管理业而不是酒店投资业。新闻：国资委发文要求从2010年开始全面展开央企非主业宾馆酒店分离重组工作。不能将酒店投资作为房地产投资。酒店品牌应该是管理品牌而不是投资品牌。,o,经济型酒店开始尝试进入中高端市场。如家酒店集团旗下中高端品牌和颐酒店入驻西安曲江，并计划在五年内将其规模扩大至50家。汉庭快捷、锦江之星两家经济型酒店领先企业也将触角伸向中高端市场。,如家和颐酒店（上海漕宝路店）,如家和颐酒店（

8、上海漕宝路店）,酒店行业现状,o,高星级酒店房价与经济型酒店房价呈接近趋势，不 同地区间酒店房价差异巨大。,附表1：2010年四季度全国各省市星级饭店平均房价排行榜【排行榜制作依据为国家旅游局报表】,酒店行业现状 附表2：2010年四季度全国各重点城市星级饭店平均房价排行榜,【排行榜制作依据为国家旅游局报表】,酒店行业现状,o,星级饭店一线城市较饱和，二三线城市有发展空间；高星级 饭店生存状态良好，中低星级饭店生存艰难。,1 2 3 4 5 5 4 3 2 1,附表1：2010年四季度全国各省市星级饭店平均出租率排行榜【排行榜制作依据为国家旅游局报表】,酒店行业现状,1 2 3 4 5 5 4

9、 3 2 1,酒店行业现状 o 环保、节能、绿色将成为行业管理趋势。 全国绿色饭店已达2000多家，因绿色投资带来的经济回报越发明显，将有更多酒店会加入的绿色酒店的行列。2011年2月份，深圳更出台了深圳市循环经济试点城市实施方案，明确规定，2015年底前禁止三星级以上酒店提供免费的一次性用品。,考察现象 o 大牌经济型酒店没有个性，成本领先战略体现在软硬件的各方面，甚至不惜降低服务设施的设置标准和服务质量。 o 它们目前的成功更多的是靠资本运作而非实体经营。,汉庭（南京东路店）布丁（西湖店）,锦江之星（徐汇交大店）宜必思（豫园店）,考察现象 o 大牌经济型酒店内部管理跟不上快速发展的形式需要

10、。对加盟店管理处于失控状态，也并无很好地解决对策，使酒店刻意维护的外界形象遭到较大破坏。,汉庭（南京东路店）房间内破损的布草,汉庭（南京东路店）房间内破损的布草,汉庭（南京东路店）房间进门处未清洁的污迹,汉庭（南京东路店）随意堆在地上的布草,汉庭（南京东路店）垃圾、摸布与饮用水混放,汉庭（南京东路店）布草间没有管理,宜必思（豫园店）前台内混乱的单据等,宜必思（豫园店）配送的15元早餐,考察现象 o 倡导“简朴而高素质生活、自助及助人、爱护自然、实践环保、文化交流”理念的qn旅舍，因独特的经营理念、个性化的装饰设计和随意性的居住体验，正吸引着越来越多背包客以外的消费人群。,多人间,上海大隐国际q

11、n旅舍 室外庭院 墙壁涂鸦,交流区,上海苏州河畔国际qn旅舍,上海苏州河畔国际qn旅舍,上海江阴路国际qn旅舍,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -Strength（优势）,o,多年的集团化经营管理经验 酒店行业的发展必然靠集团化管理，酒店行业就是酒店管理业，酒店品牌实际就是酒店管理公司的品牌。所以对酒店行业而言，管理经验远比投资经验重要。 驾驭具有流程规范、简单的酒店远比驾驭大型餐 饮企业容易。,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -Strength（优势） o 比小公司更具有资金上的优势 我们既不会像汉庭、如家一样搞资本运作 ；也不会像单体的企业一样想投资又没有资 金实力。 *稳定的现金流对酒店

12、项目的起步有较大 帮助。,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -Strength（优势）,o,多年品牌运作形成的一定区域内品牌知名度 *经过多年积累，在某些区域已具备了相当高的品牌知名度。这对酒店能迅速打开局面和建立基础客源有极大帮助；反之，酒店将来的客源也可与餐饮形成共享和互补。 当然，前提是先期投资的店最好在已有qn餐厅的 地方，才能很好地形成品牌张力。,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -Strength（优势）,o,*现有的物业具备一定的条件 对我们已调研过的qa店和hxy店，不论物业状况还是市场状况，均具备改造和经营的条件，而不用去选择新的物业。 同时，因改造投资小、见效快，使qn能更有效

13、地提高资源使用率，减轻餐饮的租金分担，达到1+12的效果。,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -Strength（优势）,o,qn现有管理资源共享的优势 酒店行业与餐饮行业一样，同样是第三产业、服务业，同样是投资小、见效快、现金流稳定。在后勤保障方面的工作流程几乎一样。 所以，qn已建立起的财务、采购、物流、人资、企划、开发、工程等后勤服务部门，在项目启动先期即可为酒店提供管理和服务。,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -weakness（劣势） o 专业人才缺乏 因尚未进入酒店行业，酒店行业的专业经营 管理人才还未形成储备。 对策：随着进入该行业，专业的人才储备 会逐渐形成。,*连锁酒店项目SW

14、OT深度分析 -weakness（劣势） o 行业经验缺乏 因尚未进入酒店行业，行业的经营管理经验 尚不足。 对策：随着对行业的深入，行业的经营管 理经验会逐步积累形成。,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -weakness（劣势）,o,资金方面不充裕 餐饮行业的资金具有很强的流动性特点，基本都在 经营中滚动，较难抽出大笔资金长时间使用。 对策：首先，在起步阶段不需大笔资金的投入，以改造qa和hxy店为例，300万元的启动资金已足够。其次，如需进一步发展，可采用股份制公司的设立模式吸收投资者的资金。不会对qn原有的日常经营造成大影响。,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -opportunity（机

15、会）,o 朝阳行业，充满机遇,1、国家经济持续增长带来行业增长。 2、行业增长带来投资机会。 3、经济型酒店、精品酒店行业的市场竞争并不充分。经济型酒店和精品酒店还处于发展初期，各企业对于自身发展模式和管理模式还处于探索之中，但它们已积累的一定经验可为我所用。,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -opportunity（机会）,o 是整合企业内部资源的一个机会,1、在人力成本迅速增加的时候，统筹提高管理部门人员的使用效 率是企业的应对之策。（工程、设计、人事、财务、采购等） 2、qn在前期发展过程中，投资了一些经营面积较大，但平均面积经营效益较低的餐饮物业（如qa、hxy）。利用物业原有的基础设

16、施，进行改造，既投入不大，又整合了企业的内部资源，使资源的使用效率能够得到较大提高。,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -opportunity（机会）,o 例：客房改造后经营预测,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -opportunity（机会）,o 例：客房改造前、后单位面积效益对比,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -opportunity（机会）,o 例：客房改造前、后单位面积效益对比,qa店： 月均平米创收，改造后比改造前的提高了1.27 倍。 月均平米创利，改造后比改造前提高了11.5倍 。 hxy店： 月均平米创收，改造后比改造前的提高了1.16 倍,*连锁酒店项目SWOT深度分析 -opportunity（机会）,o 是探索新模式、寻找新的增长点的机会,1、在餐饮企业的激烈竞争中，只有模式不断出新才有机会不断发展。眉州东坡推出眉州小吃；大鸭梨尝试涮肉、小吃、家常菜一体店；旺