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1、更多免费地产资料、品牌推广策划书*,鄞州写字楼项目调查研讨,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,目录,第一章:项目分析 第二章:市场分析 第三章:项目定位,项目概况,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,项目概况,占地面积6631平方米； 建筑面积5.3-5.6万平方米 容积率：8.0-8.4； 建筑密度：40% 限高：100米,技术指标,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,项目概况,区位概况,鄞州商务区是城市三大商务区之一，是宁波未来的次级CBD 与核心商务区5公里的距离，有利于形成新的商务区,鄞州南部商务区,东部新城,三江口商务中心,更多免费地产资料、品牌
2、推广策划书*,项目概况,地块概况,位于天童南路和日丽中路交界处，是南部商务区连接鄞州商业中心（万达广场）的第一站，项目具有城市地标意义 项目北侧与鄞州公园相邻，景观资源相当优越 项目区位居住、商业氛围逐渐成熟，有利于商务人群的导入,本案,鄞州公园,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,项目概况,项目地位,项目品牌&奥克斯品牌 相比较与住宅、商业，写字楼城市地标概念更强，在塑造品牌的提升度上具备强劲的动力，品牌素质上也更具备品质感。 本项目将作为奥克斯重要的办公场所，同事由于区位优势，环境背景的良好具备高质品牌的可能，在此项目运作中，必须挖掘奥克斯品牌的潜能，使得项目品牌和公司品牌良性互动，彼此相
3、生成长。,市场探索,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,大 势 篇,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,市场状况,供求关系：后续供应巨大，未来若干年，供严重大于求 2005年宁波写字楼供应面积约50万方，去化面积26.8万方，宁波写字楼市场开始进入供大于求的市场格局；随着鄞州和东部新城的相继启动，未来3年，市场存在200万的潜在供应，市场供严重大于求的局面不可避免。,板块分布：多元发展，办公郊区化宁波的商务板块从以前的单一三江口区域逐渐向四周扩散，在环城西路、月湖公园、百丈东路等区域形成了一定商务氛围，而随着鄞州区、东部新城的崛起，宁波商务区的节点分布将更为清晰。,租金售价：售价不变，租金下降
4、，但是后期下降的空间不大 受到供求关系的影响，近期市区部分写字楼租金出现下调现象，如都市仁和部分租赁物业租金价格下调到1.7元，波特曼的租金也有所回落。考虑到目前宁波市场的租金水平，进一步下调的可能性不大。,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,办公市场-大势篇,阶段发展,第一阶段,（上世纪90年代中后期）,本阶段为写字楼市场的初步形成期，出现了中农信、华联写字楼、平安大厦、人民保险大厦等一批代表性的写字楼 由于受亚洲金融危机、国家宏观调控等因素的影响，市场吸纳能力有限，整体租金水平较低、空置率较高，写字楼市场在90年代末陷入低谷,中农信国际商务大厦,平安大厦,华联写字楼,更多免费地产资料、品牌
5、推广策划书*,阶段发展,天元大厦,中宁大厦,华宏国际中心,银亿外滩大厦,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,阶段发展,第三阶段,（2003年以后）,城市进入了快速发展期，东部新城及鄞州中心城建设成为城市发展的两大主要推动力 一批品质较高的写字楼项目陆续或即将投入市场，如波特曼中心、金隆国际，写字楼的综合品质将得到提升,波特曼中心,金隆国际,新天地国际商务大厦,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,办公市场大势篇,板块变动,鄞州南部商务区,东部新城,三江口商务中心,环城西路商圈,江北,宁波写字楼市场正从三江口单一的商务区向多元商务体系结构发展，市中心用地的缩减，使得办公郊区化成为未来写字楼市场的主
6、要发展方向,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,办公市场-大势篇,目前宁波市场写字楼保有量估计在200多万方，而未来几年新增的供应量估计超过200多万方，是目前保有量的一倍左右。未来将形成供大于求的市场格局。 2006年，宁波市场写字楼供应量估计在90万方，即使需求量在2005年的基础上增加20%，供需比例也将达到3：1左右,供求关系,2006年,2007年,2008年,市场保有量200多万,新增供应200多万方,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,入住率,供求关系：需求,天一广场周边 成熟写字楼,其他区域成 熟写字楼,近期竣工 写字楼,保持着市场上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置优势
7、及多年的客户积累是主要原因，如人民保险大厦、平安大厦、华联写字楼等,商务氛围和配套商业设施较天一广场周边地区差，入驻率略低于上述区域，但仍然保持90%以上的平均入驻率，如崇光大厦、鄞信大厦、天宁大厦等,由于多在2004年竣工，目前正处于装修期和陆续入驻期，目前入驻率约40-60%，如东海曙光写字楼、外滩大厦、华宏国际中心等,在新增客户和原有客户扩租的推动下，现有写字楼入驻率持续上升，目前品质相对较好的成熟写字楼的平均入驻率在90%以上，反映了现有市场的需求,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,入住率,供求关系：需求,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,影响写字楼未来需求的相关指标,供求关系：需
8、求,第三产业比例：宁波市目前第三产业比重不到40%，长远看存在较大的市场空间 企业数量：宁波市2005年私营企业数量达到4.8万个，比2004年增加了30%，企业数量的大幅度增加，为办公市场的发展提供了坚实的基础；同时宁波的外资企业也在迅速的发展，目前基本以每年1000家的速度递增。 企业规模：宁波的企业主要以中小型企业为主，但是企业的规模近年来得到了较大提高，平均注册资金达到110万元左右，企业规模的扩大为企业结构的分化和分工提供了可行性。,从长远看，宁波写字楼市场发展存在较大的空间，但是短期内受到集中供应的影响，市场的竞争将会趋于激烈,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,供求关系：供应,写
9、字楼供应状况鄞州中心区,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,供求关系：供应,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,写字楼项目供应东部新城,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,办公市场大势篇,租金售价,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,租金售价,租金,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,租金售价,前几年，由于市场需求不足，宁波曾出现写字楼价格低于住宅价格的现象，目前，这种现象逐渐得到了改变，品质相对较好的写字楼销售报价以9,00012,000元/平方米为主，波特曼中心和金隆国际两个项目的平均报价则分别达到16,000元/平方
10、米和15,000元/平方米,部分写字楼售价状况,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,供大于求的局面,租金售价的停滞,板块变动、办公郊区化,办公楼风险聚集,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,板块篇,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,市中心商务区,江东商务区,东部新城,西门商务区,鄞州商务区,宁波市板块格局,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,市中心商务区：中心商务区包括三江口、解放路、月湖等数个小型板块，其中三江口商务区属于宁波市办公市场的起源地，也是目前宁波办公市场较为集中的区域。该区域聚集了目前宁波市主要的中高档写字楼，区域租金在2.2-3元左右。目前区域相当部分产品是由以前的烂尾楼改造
11、。目前区域在售项目主要有恒隆中心、金隆国际、月湖银座等 江东商务区：江东商务区主要分为两大部分，彩虹路和百丈路沿线。江东商务区的办公市场较为杂乱，有波特曼此类的高档写字楼、也有各类已级写字楼和soho公寓。区域的租金主要是在1.5-2.5元之间。 西门商务区：西门区域主要是一个以居住为主的区域，区域存在一定量的小型办公。目前在售项目只有丽园尚都一个，定位为乙级写字楼。 东部新城：东部新城有可能是未来城市新政中心，围绕会展中心有较大的土地供应，区域推出产品以中档偏上为主，代表项目是雷蒂森广场。,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,三江口华联写字楼,由于建成时间较早，且占据了绝佳的地理位置，华联写
12、字楼目前为宁波标志性写字楼项目之一,代表楼盘,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,参考项目华联写字楼,66%,11%,2%,2%,1%,3%,9%,6%,物流,贸易,现代服务业,一般服务业,金融,IT,制造业,其他,客户行业类型分布,物流类客户占客户总数的66%，显示出该物业非常明显的产业聚集效应，其次为贸易类客户，其他类型的客户所占比例非常小 从客户面积角度分析，100-200及200-500平方米的客户所占比例最大，合计约78%，这主要是因为该物业中中小型物流、贸易类客户比重大，而此类客户的面积需求通常为500平方米以下 代表客户： 中海集装箱运输浙江有限公司 泛亚班拿中国有限公司 大金（
13、中国）投资有限公司 泰康人寿保险股份有限公司,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,参考项目华联写字楼,公共走廊净高2.2-2.3米，电梯厅及办公区层净高2.4-2.5米，净高过低产生压抑感，降低了物业的品质 配备了6部电梯，但办理各类运输单证的人流较大，许多客户反应电梯等待时间过长 船形平面设计虽独具匠心，但降低了物业的使用率，仅63%，且不便于客户布置办公设备,劣势,该物业地处宁波东门口，毗邻天一广场，地理位置优势非常突出 平面采用船形设计，且船头正对东门口，喻意“乘风破浪”，吸引了非常多的船务及船代企业 物流产业聚集效应非常显著，物流客户足不出楼就可完成多项业务，因而提高了物流类客户的转移
14、成本，客户忠诚度高,优势,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,代表楼盘,中心区金隆国际,该物业客户定位为“长三角500强企业”，700平方米9.5米挑高大堂、2,000平方米喷泉广场、1,200米露天空中花园广场、架空地板、2.7米净高等硬件品质使该物业同波特曼中心一起成为宁波目前价格最高的两幢写字楼,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,江东区波特曼中心,波特曼中心为集酒店、写字楼、酒店式公寓为一体的综合物业，建筑风格及业态组合类似上海商城，充分挖掘“波特曼”这一品牌价值是该物业的营销主题，16,000元/平方米的价格将宁波写字楼价格提升到一新的高度，但彩虹路路面较窄，该物业多业态组合且建筑密
15、度高，将影响其交通通畅度,代表楼盘,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,东部新城新天地国际商务大厦,新天地国际商务中心为距离本项目最近的写字楼项目，该物业体量较大，以小面积分隔为主，其购买者多为投资类客户，投资客主要是看中地段的升值潜力，该楼盘整体品质同波特曼中心、金隆国际等高品质写字楼依然存在一定的差距,代表楼盘,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,细分市场篇,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,甲级写字楼：有极佳的区位、通达性，高品质的承租人， 专业化管理，建筑材料好，租金具有竞争力。 乙级写字楼：有较好的区位、管理、建筑材料和承租人。 丙级写字楼：房龄在15-25年左右，且占用率比较稳定
16、。 一般而言，承租人挑选写字楼的顺序喜欢从B级到A级，或从C级到B级； 城市中不同等级的写字楼的楼面总量间有一个合理的比率，经验上，许多城市的甲级写字楼楼面(乙级写字楼楼面+丙级写字楼楼面)=1：2,办公市场细分篇,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,老式办公楼：丙级居多，设备老化，但通常地段还可以 新造办公楼：基本为甲级写字楼，设备条件相对较高 烂尾楼改造：通常原本计划为甲级，但由于地段、产品等原 因，基本为乙级写字楼,办公市场细分篇,更多免费地产资料、品牌推广策划书*,办公市场细分篇,写字楼的存在总是建立在一定商圈基础上的，不同商圈的不同特性区域直接影响写字楼的分布，主要存在以下特点： 中心区-独立的顶级和甲级写字楼，一般以经营型为主。 副中心区-准甲级或乙级写字楼，一般销售和经营皆有。 边缘区-小写字楼/商
